《北京房产律师：借名买房中出资人出售房屋，出名人起诉要钱却被法院驳回的案例分析》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件基本情况

 （一）当事人信息

原告：钱某鑫

被告：钱某达、孙某诚

 （二）诉讼请求

1.要求钱某达向原告支付房款 200 万元，孙某诚承担连带责任。

2.要求被告承担本案诉讼费。

 二、案件事实经过

 （一）借名购房背景

孙某诚因无北京户口，无在京购房资格，便借钱某鑫的北京户口购买房屋。2003 年 12 月 25 日，钱某鑫与北京 S 公司签订合同，购买位于北京市丰台区 C 室经济适用房（以下简称 C 室房屋），房屋总价款 276062 元。孙某诚支付了首付款 56062 元，钱某鑫在某银行办理按揭贷款 22 万元。

 （二）第一次房屋转让协议与后续补充协议

2007年 10 月 26 日，钱某达作为见证人，李某辉作为执笔人，钱某鑫以房屋所有人名义与孙某诚以房屋租赁人名义签订《房屋转让协议》。考虑到房屋价格上涨、孙某诚已支付首付款和部分贷款等情况，协议约定：房屋首付款 15 万元和房屋涨款共计 30 万元归孙某诚，由钱某鑫支付；2007 年 10 月底钱某鑫付给孙某诚20 万元，剩余部分 2008 年底付清；银行贷款偿还月费由钱某鑫依据贷款合同从 2007 年 11 月起负责。由此，双方似乎结清了购买 C 室房屋的债权债务。

然而，2004 年 4 月 21 日，孙某诚向钱某达借款 10万元未还。2008 年 3 月 22 日，钱某达作为证明人，孙某诚与钱某鑫签订《补充协议》，约定：钱某鑫于 2008 年 6 月 1 日前归还所欠钱某达的 10万元，若到期不还，将终止孙某诚与钱某鑫关于 C 室房屋的买卖协议，孙某诚有权收回房屋并转给钱某达。

 （三）后续房屋转让与法院诉讼

2008年 6 月 22 日，孙某诚与钱某达签订《房屋转让协议》，约定因钱某鑫未偿还孙某诚向钱某达所借的款项，孙某诚将登记在钱某鑫名下的 C 室房屋转让给钱某达，如有纠纷由某市人民法院管辖。随后，钱某达向某市人民法院起诉钱某鑫和孙某诚。

2008年 7 月 24 日，某市法院查封了 C 室房屋。2008 年 7 月 29 日，钱某鑫与案外人陈某扬签订《北京市存量房屋买卖合同》，将 C 室房屋以 64 万元卖给陈某扬，并交付房屋。

2008年 9 月 22 日，某市法院作出判决，认定孙某诚与钱某鑫、钱某达所签协议有效，C 室房屋归钱某达所有，孙某诚和钱某鑫应协助办理房屋产权过户手续。在执行过程中，案外人陈某扬提出执行异议，法院驳回了该异议。

2015年 8 月，法院强制执行将 C 室房屋过户至钱某达名下。钱某达于 2015 年 9 月 6 日将房屋按揭本息合计 124138.48 元一次性付清，并于 2015 年 12 月 21 日将房屋以 137 万元出售给他人。

 （四）原告诉求理由与被告答辩内容

1.原告主张

钱某鑫认为，虽孙某诚曾借其名义购房，但之后二人签订了房屋转让协议，已清算债权债务，房屋应归自己所有。他认为钱某达和孙某诚恶意串通，将房屋变更登记至钱某达名下，侵害了自己的合法权益。依据房屋评估价值，并综合考虑自己所欠钱某达债务、钱某达清偿的房屋贷款数额等因素，起诉要求钱某达支付 200 万元。

2.被告答辩

 钱某达辩称

不同意原告的诉讼请求。理由如下：

      C室房屋是孙某诚借钱某鑫名义购买的经济适用房，钱某鑫曾出具证明，表明房屋产权归孙某诚所有，该证明永久有效。

     钱某鑫起诉依据的 2007 年 10 月 26 日《房屋转让协议》已被后续协议取代，不再具有法律约束力。新协议约定若钱某鑫在2008 年 6 月 1 日前不偿还钱某达的款项，将终止其与孙某诚之间的房屋协议，孙某诚收回房屋。

      2008年 6 月 22 日，孙某诚与自己达成协议，因钱某鑫未偿还借款，孙某诚收回房屋并转让给自己。基于此，自己起诉并获得法院判决，房屋归自己所有且已执行。

     依据生效判决，房屋于 2008 年 10 月应归自己，但 2008 年 7 月 24 日法院查封房屋后，钱某鑫于 2008 年 7 月 29 日将房屋卖给案外人，导致法院执行困难。直至 2015 年 8 月房屋才强制过户至自己名下，但仍未能实际交付。自己无奈低价出售房屋，造成房屋差价损失 143 万元和房租损失 14 万元，保留向钱某鑫求偿的权利。

     某市法院判决是将属于孙某诚的房屋判归自己所有，自己与钱某鑫并无房屋转让关系。

     自己依据法院判决取得房屋所有权，办理过户登记时按国家政策交了原房价 10%的税款，过户后的房屋是商品房。

 孙某诚辩称

原告所述不实，不同意其诉讼请求。理由如下：

      2005年 2 月 28 日，钱某鑫出具《证明》，孙某诚支付经济适用房与商品房差价款 8 万元和名义费 1000 元，房屋所有权归孙某诚。

      2005年 10 月 20 日，钱某鑫再次出具《证明》，约定涉案房屋产权归孙某诚，此证明永久生效。钱某鑫还将自己的常住人口登记卡及与妻子的结婚证件交给孙某诚，孙某诚以此办理了经济适用房相关手续。

     孙某诚支付了首付款 56062 元及手续费 2 万元，又以钱某鑫名义贷款 22 万元，并自 2007 年 1 月 25 日至 2014 年 10 月 25 日按约定偿还贷款本息合计 148704.09 元，钱某鑫称自行偿还本息不属实。

      2007年 10 月 26 日签订的《房屋转让协议》未履行，钱某鑫称此协议表明双方债权债务已清算不属实，双方债权债务至今未清算。2008 年 3 月 22 日的《补充协议》已撤销该协议。

     钱某鑫称恶意串通无依据，因钱某鑫未履行《补充协议》，给自己造成巨大损失，而钱某达仅以 10 万元成本获得价值较高的房产。

     在某市法院的案件中，钱某鑫作为被告答辩违背《补充协议》内容，且判决后不上诉，放任损失扩大，现在将责任推卸给自己不能成立。

      C室房屋实为孙某诚、钱某鑫、钱某达共同共有。孙某诚与钱某鑫协商，用了钱某达 10 万元业务费用，借钱某鑫名义购买房屋，三人以此为居所，在房屋北面，孙某诚和钱某达共同出资租赁房屋开办宾馆。钱某达曾在其他案件中称房屋应归三人。三人在共同经商使用房屋过程中，有过多次关于房屋归属的书面约定，表明房屋为三人共有，应依据购房贡献大小，按市场评估价分割。

 三、法院查明事实

2003年 12 月 25 日，孙某诚借钱某鑫之名购买北京市丰台区 C 室房屋，总价 276062 元，贷款支付。孙某诚支付首付款 56062 元，并以钱某鑫名义办理贷款。2004 年 4 月 21 日，孙某诚向钱某达借款 10万元。

2005年 2 月 28 日，钱某鑫出具《证明》，载明因孙某诚无北京户口，C 室房屋所有权归孙某诚所有，孙某诚已付经济适用房与商品房差价 8 万元和名义费 1000 元，此证明永久有效。

2007年 10 月 26 日，钱某达见证、李某辉执笔，钱某鑫（房屋所有人名义）与孙某诚（房屋租赁人名义）签订《房屋转让协议》，约定孙某诚应得 30 万元，由钱某鑫支付，支付时间和银行贷款偿还责任也做了规定，之后孙某诚将房屋交还钱某鑫。

2008年 3 月 22 日，孙某诚与钱某鑫签订《补充协议》，约定钱某鑫 2008 年 6 月 1 日前归还钱某达 10 万元，否则终止房屋买卖协议，孙某诚收回房屋转给钱某达。但钱某鑫未代孙某诚偿还此欠款。

2008年 6 月 22 日，孙某诚（转让方）与钱某达（受让方）签订《房屋转让协议书》，因钱某鑫违约，孙某诚将房屋转让给钱某达，双方与钱某鑫的债权债务另行处理，如有纠纷由某市法院管辖。

2008年 7 月，钱某达起诉，某市法院查封 C 室房屋。2008 年 7 月 29 日，钱某鑫将房屋卖给案外人。2008 年 9 月 22 日，某市法院判决协议有效，C 室房屋归钱某达所有，孙某诚、钱某鑫协助过户。案外人异议被驳回。2015 年 8 月，法院强制执行过户。2015 年12 月 21 日，钱某达出售房屋，售价 137 万元。

 四、裁判结果

驳回钱某鑫的诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）案件分析

1.借名购房与产权约定的法律意义

本案起始于借名购房这一特殊行为，借名购房在法律上存在一定复杂性，易引发后续纠纷。孙某诚因户籍限制借钱某鑫之名购房，且有相关证明表明房屋初始产权约定归孙某诚所有，这一系列行为和约定构成了本案的基础事实。这些约定在一定程度上反映了双方当时的真实意愿，但也为后续争议埋下了伏笔。

2.多份协议的效力与相互关系

 协议变更与撤销：2007 年 10 月 26 日的《房屋转让协议》在当时对双方具有一定约束力，但后续 2008 年 3 月 22 日的《补充协议》对其进行了重大变更。根据《补充协议》的约定，若钱某鑫未履行还款义务，之前的《房屋转让协议》将被终止。这种协议之间的变更和撤销关系在法律上是明确的，即后协议对先协议有否定或修改的效力，前提是符合法律规定的形式和实质要件。

 协议履行与违约后果：钱某鑫未按照《补充协议》约定于 2008 年 6月 1 日前偿还钱某达 10 万元欠款，这一违约行为触发了《补充协议》中关于终止房屋买卖协议的条款。由此，房屋买卖关系回归到孙某诚借名买房的原始状态，孙某诚重新获得对房屋的处置权。

3.法院判决的法律效力与影响

某市法院的判决确认了孙某诚与钱某达签订的《房屋转让协议书》有效，C 室房屋归钱某达所有，孙某诚和钱某鑫协助办理过户手续。这一判决具有终局性和强制执行力，它依据的是双方签订的一系列协议以及案件事实情况。该判决生效并执行后，房屋产权归属已明确，改变了之前基于 2007 年 10 月 26 日《房屋转让协议》所形成的法律关系。

4.原告主张的不合理性分析

 无合同依据：钱某鑫主张 C 室房屋归自己所有并要求钱某达支付房款，但根据已生效的法院判决，他与钱某达之间不存在房屋买卖关系。之前的《房屋转让协议》因他的违约行为已经终止，其主张缺乏合同依据。

 恶意串通主张缺乏证据：钱某鑫称钱某达和孙某诚恶意串通，但未提供充分证据。从整个案件过程来看，双方的行为均基于一系列协议，且经过法院审理和确认，恶意串通的主张难以成立。