《律师专业解析：借他人名义买房在不具备购房资格时起诉过户，法院是否支持的情况剖析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例呈现

 （一）案件背景与原告主张

在本次房产纠纷案件中，原告刘女士向法院提起诉讼，请求法院判令林先生、朱先生将位于北京市大兴区E号房屋过户给金先生，并要求被告承担诉讼费。

刘女士称，其与金先生于2012年3月结婚。2014年4月，二人以林先生之名购买了涉诉房屋。2017年二人离婚，在离婚财产分割时，金先生称该房是其姐姐借林先生之名所购，导致该房屋未作处理。刘女士认为此房是夫妻共同出资购买，在夫妻关系存续期间取得，所有权应归二人共有，因此提起诉讼维护自身权益。

 （二）被告及第三人观点

1.金先生辩称

2014年3月，其姐姐金女士因无北京购房资格，他找战友朱先生帮忙，朱先生和林先生同意出借身份证用于购房。购房款是金女士通过公司和个人账户打到刘女士账户，再由刘女士支付。还款有时经金女士转给他后偿还，有时金女士直接偿还。金先生坚称房子实际出资人是金女士，并提交了结婚证、身份证、开户信息等。房屋定金10万元于2014年3月26日由金女士公司汇入Y公司，后续款项通过金女士丈夫高先生个人账户汇给刘女士，共计50万元。房屋贷款145万元，由高先生直接汇到林先生还贷卡，每月还款15400元，相关汇款信息可查。之前他在北京时，高先生先将还款汇给他再转林先生，后来高先生直接汇给林先生。此外，他表示不知刘女士与林先生签订的借名购房合同，认为是姐姐委托刘女士签订，合同中承诺林先生购房时借款30万元，实际林先生买房时只需20万元，此款由高先生汇给林先生。

2.朱先生、林先生辩称

金先生是朱先生战友，当时朱先生在部队任职影响购房，金先生提出用林先生身份证买房。

3.第三人金女士辩称

刘女士和金先生离婚涉及该房产，早在二人未离婚时，她委托二人买房，从定金到装修款都是通过其丈夫高先生账户或Q公司账户支付，认为房子是自己所买，与刘女士、金先生无关。

 二、法院查明情况

 （一）婚姻家庭状况

2005年9月，刘女士和金先生登记结婚，2006年2月育有一女，2007年9月协议离婚，2012年3月复婚，2013年2月再育一女。2016年4月双方分居，长女随金先生生活，次女随刘女士生活。2017年法院判决二人离婚，长女由金先生抚养，次女由刘女士抚养，同时对部分夫妻共同财产进行了分割，金先生需给付刘女士湖南长沙某房产增值部分补偿款11万元，驳回双方其他诉讼请求。

 （二）房屋购买及相关协议

2014年3月29日，Y公司与林先生签订北京市商品房预售合同，购买E号房屋，总价2071849元，付款方式未明确。2014年3月9日，刘女士刷卡支付Y公司购房定金10万元和15万元；3月26日，Q公司账户转账支付Y公司10万元（备注为货款），刘女士刷卡支付购房款20万元；3月29日，刘女士刷卡支付购房款61849元、1万元，首付款共计621849元。2014年7月16日，林先生与某银行及Y公司签订个人住房（商业用房）借款合同，借款145万元用于购置涉诉房屋。在刘女士和金先生夫妻关系存续期间，涉诉房屋贷款按月由T公司和金先生支付到林先生的贷款还款账户。

2014年11月22日，刘女士与林先生签订房屋产权归属协议书，明确房屋产权归刘女士和金先生夫妻所有，他们借用林先生名义申请银行贷款；房屋产权属于刘女士和金先生，在付清贷款后，林先生应将产权变更至他们名下，林先生在任何情况下不得对房屋产权进行处理；当林先生买房时，刘女士和金先生需无条件借款30万元给林先生。

 （三）证人证言与银行意见

在刘女士与金先生离婚案件审理中，高先生出庭作证称，2014- 2016年，金先生多次向他借款，包括以个人和公司名义，多为转账形式，如10万元3次、7万元1次、9万元1次，还有公司间4 -50万元借款，都是个人对个人、公司对公司转账，沈阳Q公司转给T公司。他不清楚金先生借钱刘女士是否知情，因是亲戚，只要金先生借钱他就转，不过问用途。这些借款都是金女士经手，还钱与否由金氏姐弟决定。沈阳Q公司法定代表人是金女士，与T公司有业务往来，他爱人曾让他给刘女士打60万元用于买房，但他当时不在北京，之后未再关注。

本案审理过程中，法院根据刘女士申请向某银行了解情况，银行表示不管房屋产权人是谁，需先清偿银行贷款本息，否则不同意变更产权人。截至2019年3月4日，涉诉房屋贷款未还本金为865526.78元。

 （四）各方对房屋产权归属协议书的意见

刘女士表示是她和金先生购房，金先生让她找林先生签订协议，因战友关系金先生不便出面所以未签字，协议中的借款约定是针对林先生购房情况。朱先生表示不清楚该协议。林先生表示因金先生与朱先生是战友，金先生提出用他身份证购房并告知是其姐姐购房，同时承诺借钱，买房后刘女士到他家签归属合同，当时金先生和朱先生都不在场，考虑战友关系他就签字了，且买房时金女士按承诺给了他借款。金先生称2014年3月买房前找朱先生借身份证时有口头约定，姐姐金女士在旁，他表示公司经营利润不足，没能力支付购房款（有审计证明）。金女士称因金先生夫妻在北京且金先生与朱先生熟悉，虽自己借名买房，但委托金先生夫妻办理手续，购房费用从其丈夫卡中转出。

 （五）证据与质证情况

金先生提供了以下证据：

1. Q公司营业执照、金女士和高先生结婚证、身份证、Q公司开户许可证、工商局信息，证明公司所有权归金女士。刘女士对其真实性和证明目的均不认可，因Q公司营业执照和开户许可证无原件，无法核对。

2.对账单，证明2014年3月26日的定金10万元通过Q公司汇款到Y公司。刘女士认可10万元的真实性，但认为提交不完整，Q公司与刘女士、金先生、T公司有大量业务往来，仅提供一页且显示为货款，无法证明是购房款，对证明目的不认可。

3.高某建个人对账单，显示2014年2月27日10万元、3月26日20万元、9月15日10万元、9月28日5万元、29日5万元，都是高先生通过个人账户汇款到刘女士账户。刘女士认可银行交易记录的真实性，但认为高先生转给她的款项是货款，与T公司有业务往来，对证明目的不认可。对于高先生2014年11月28日转账给林先生17000元，刘女士认为是她和金先生指示高先生代付房屋贷款，金先生称因自己在北京方便才由自己转林先生还款的说法不成立，因为高先生已知林先生还贷账户，没必要多次转款。

4.还贷凭证，显示都是高先生直接汇款给林先生，2017年6月23日高先生借款给朱先生和林先生20万元，还有高先生直接汇款给金先生用于还贷以及Q公司汇款情况。刘女士对2018年高先生的三份电子回单真实性认可，但认为是离婚后金先生为隐匿夫妻共同财产所制，不能采纳，对证明目的不认可。对于高先生转账朱先生20万元电子回单，刘女士认可真实性，但因与林先生所述姐姐借款情况矛盾，交易用途未显示为借款且仅大额转账，不能认可证明目的，同时认为这些证据不完整，不能全面反映交易情况，与高先生、Q公司的交易也不完整，不能证明是购房款，此前离婚诉讼已将相关款项认定为Q公司和T公司之间的货款往来。对于高先生银行交易流水，刘女士认可真实性，但认为支出款项未体现对方账户信息，即使转账给林先生也是在离婚后，不具备证明效力。

5.银行电子回单和银行明细，证明Q公司与刘女士的账目往来，公司通用汇款以货款形式汇出，采购款有专门记录。刘女士对其真实性和证明目的均不认可，认为Q公司与T公司有业务往来，转账给她的款项有货款和采购款，未体现购房款，且与金先生之前关于款项用途的说法矛盾。金女士对金先生提供的证据均予以认可。

另外，经法院询问，金先生、金女士均表示具备北京购房资格，但均未提供证据，金先生后又提出不在北京居住无法进行购房资格审查；关于涉案房屋在某银行的贷款，刘女士表示不同意提前还款。

 三、裁判结果

法院驳回刘女士的全部诉讼请求。

 四、案件分析

1.借名买房关系的认定

从刘女士提供的房屋产权归属协议书、首付款支付手续、贷款还款手续以及双方当事人陈述来看，能证明涉案房屋并非林先生、朱先生实际购买，而是刘女士、金先生借林先生、朱先生之名购买，形成借名买房关系。这一关系的认定是基于一系列事实和证据的综合判断。例如，房屋产权归属协议书明确了房屋实际产权归刘女士和金先生，虽然协议仅有林先生签字，但从各方陈述可看出协议签订的背景和意图。

2.诉讼请求未获支持的原因

然而，刘女士的诉讼请求未得到法院支持。一方面，涉案房屋尚有贷款未还清，根据银行的规定，在未清偿贷款本息之前，不同意变更房屋产权人。这是一个重要的限制因素，因为房屋产权的变更可能影响银行的债权实现。另一方面，双方均未能提供金先生具备北京市购房资格的证据。购房资格在房产交易中是一个关键因素，尤其在涉及借名买房这种特殊情况时，若无法证明实际购房人具备资格，法院在处理房屋过户问题时会持谨慎态度。

3.证据的重要性与争议

在本案中，证据的作用至关重要。金先生提供了一系列证据试图证明房屋实际出资人是其姐姐金女士，但这些证据存在诸多问题。例如，部分证据缺乏原件无法核对真实性，一些证据虽能显示资金流向但无法明确是购房款还是其他业务往来款项。刘女士对这些证据的质证也很关键，她指出了证据在关联性和证明目的方面的不足。双方围绕证据的争议体现了在复杂的房产纠纷案件中，证据的收集、整理和分析对于案件结果的影响。