《买方未付房款起波澜，北京律师解析卖方诉讼》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案情简介

（一）原告诉求

原告林女士向本院提出诉讼请求：

1. 确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2021 年 8 月20 日解除。

2. 判令被告支付原告违约金60 万元。

（二）事实与理由

原、被告于2021 年 8 月 8日签订买卖合同，约定原告将位于北京市朝阳区 XX 的房屋出售给被告。被告需于2021 年 8 月14 日前支付定金 15 万元，网签完成后 1日内支付 100 万元，过户前 5日内支付剩余全部款项。原告在被告支付定金后交付房屋。但被告未按约定支付定金，后双方签订补充协议，约定被告支付定金的日期变更为2021 年 8 月19 日前，否则原告有权解除合同并追究违约责任。但被告仍未支付定金且拒绝支付违约金，故原告诉至法院。

（三）被告辩称

因资金和购房资质问题，未在2021 年 8 月19 日付款，当天让中介联系原告协调延迟付款事宜。2021年 8 月20 日收到律师函后未付款。

二、法院查明

1.2021 年 8 月 8日，原、被告签订买卖合同及《存量房自有交易资金划转协议》，约定原告将涉案房屋出售给被告，成交价格300 万元。购房定金 15 万元被告应于2021 年 8 月14 日前支付，首付款 100 万元于网签完成后 1日内支付，尾款 185 万元于过户前 5日支付至银行托管账户。双方应于 2021年 8 月31 日前办理网签，于缴税完成后 5 日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。合同约定被告逾期付款的违约责任。

2. 原、被告系通过中介公司达成涉案交易。原告提交与中介人员微信聊天记录，显示因被告未按约定支付定金，双方于2021 年 8 月15 日签订补充协议，约定被告支付定金的日期变更为2021 年 8 月19 日前，否则原告有权解除合同并追究违约责任。

3. 原告另提交微信聊天记录，显示被告未在2021 年 8 月19 日以前支付定金。2021 年 8月 20 日，原告向被告发送律师函通知解除买卖合同，并要求支付违约金60 万元。被告认可未支付定金事实，称系资金原因所致。

4. 原告提交相关证据，拟证明为履行交房义务提前与租户解除租赁合同并支付违约金、承担物业费和供暖费，且因被告违约导致房屋空置产生租金损失。被告对该部分损失不予认可。

三、裁判结果

1. 确认原、被告签订的合同及补充协议于2021 年 8 月20 日解除。

2. 被告于本判决生效之日起七日内给付原告违约金32 万元。

3. 驳回原告的其他诉讼请求。

四、案件分析

本案主要涉及以下关键问题：

（一）合同的效力与履行

1. 原、被告签订的买卖合同、《存量房自有交易资金划转协议》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行义务。

2. 被告未按约定支付定金，构成违约。在补充协议延长定金支付期限后，被告再次违约，原告依约享有解除权。

（二）违约责任的认定

1. 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。根据补充协议，被告违约应按“房屋成交价格的30%”承担违约责任。

2. 法院综合考虑原告提交的证据，包括房屋成交均价截图、清退租户的费用、租金损失等因素，认为原告主张的违约金数额过分高于实际损失，根据公平原则和诚实信用原则酌情减少为32 万元。

五、办案心得

在本案中，原告能够获得较为有利的判决结果，主要得益于以下几点：

（一）证据的充分准备

1. 原告提供了买卖合同、补充协议、微信聊天记录等证据，清晰地展示了被告违约的事实和过程。微信聊天记录能够证明双方的沟通情况以及被告未按约定支付定金的情况，为原告主张解除合同和违约责任提供了有力的证据支持。

2. 对于因被告违约导致的损失，原告提供了房屋租赁合同、解约协议、付款记录等证据，证明了原告为履行合同所做的努力以及因被告违约所遭受的实际损失。

（二）法律依据的准确把握

1. 律师准确把握了合同解除的法律规定和违约责任的认定标准。在本案中，根据合同约定和法律规定，被告未按约定支付定金构成违约，原告享有解除权。同时，律师能够明确原告在合同解除后有权要求被告承担违约责任，并根据法律规定和合同约定提出合理的违约金请求。

2. 在违约金数额的确定上，律师能够综合考虑各种因素，包括原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等，为法院酌情调整违约金数额提供了充分的依据。

（三）诉讼策略的合理选择

1. 在诉讼请求的提出上，原告明确要求确认合同解除并要求被告支付违约金，使诉讼请求具有明确性和针对性。

2. 在庭审过程中，律师能够针对被告的辩称进行有力的反驳，强调被告的违约行为和原告的合法权益，使法院能够全面、客观地审理案件。

总之，在房屋买卖合同纠纷案件中，律师需要充分准备证据，准确把握法律依据，合理选择诉讼策略，才能为当事人争取到最好的结果。