《退房后退款难引波澜，买方无奈起诉，北京律师专业解析其中关键问题》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例简述

（一）当事人信息

1. 原告：李某聪。

2. 被告：北京 A公司、北京 D 公司。

（二）诉讼请求

1. 判令被告向原告返还购房款136 万元及利息。

2. 依法判令被告承担本案诉讼费。

（三）事实与理由

2019 年 8月 10 日，原告李某聪在被告一处填写了《某项目认购审批单》，认购被告一开发建设的位于北京市丰台区的项目房屋，房屋为该项目一号房，总价款为14214196 元。根据项目销售人员要求，原告爱人及母亲通过银行转账方式向被告二支付购房款合计136 万。

2020 年 3月 6 日，被告一与原告达成解除房屋预售关系的一致意见，签订了退房审批单，但经原告多次催要，被告一工作人员称已上报上级走流程，至今未退款。为维护合法权益，原告起诉至法院。

（四）被告辩称

被告北京 A公司辩称：同意退还购房本金 136 万元，但不同意支付利息。双方未约定退还购房款时间，不存在逾期退还情形，也未约定逾期退款违约责任，原告主张无法律依据。

被告北京 D公司未到庭亦未答辩。

（五）法院查明

2019 年 8月 10 日，李某聪签订《某项目认购审批单》和《某项目签约审批单》，约定认购房屋及价款等内容。《北京市商品房预售合同》约定买受人李某聪、出卖人北京 A公司及房屋坐落和价款等。李某聪于 2019年 8 月向北京 D公司转账 136 万元，北京 A公司认可收到该购房款，称北京 D 公司系代其收款。

李某聪主张因未卖掉老房子无法购买涉案房屋，与北京 A公司协商一致解除购房合同，北京 A 公司同意退还已付购房款136 万元，2020 年 3月 6 日进行了退房款审批，但至今未退款。李某聪提交《退房审批单》截图和微信聊天记录截图，称原件被北京 A公司收走，其中显示公司审批时间为 2020年 3 月 6日。北京 A 公司认可解除原因及签订退房审批单，但称无法核实《退房审批单》原件及聊天记录真实性，亦无法核实审批退房日期，主张应以原告提交申请书时间为准，且未收到原告退款申请书。

（六）裁判结果

1. 北京 A公司于本判决生效后 7 日内退还李某聪购房款136 万元并支付利息。

2. 驳回李某聪的其他诉讼请求。

二、案件分析

（一）合同解除的认定

当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告李某聪与被告北京 A公司一致认可双方解除了北京市商品房预售合同，法院对此予以确认。

（二）退款责任的确定

北京 A公司同意退还购房款 136 万元，符合法律规定。但关于退款利息，因双方未明确约定退款时间及违约责任，存在争议。

（三）利息起算时间的判定

虽然原告提交的《退房审批单》仅载明了北京 A公司审批时间，未明确承诺退款具体时间，且北京 A 公司不认可。但根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。综合本案情况，法院酌情认定北京 A公司应当自 2020 年 5月 7 日起，以136 万元为基数，向原告支付利息。

三、办案心得

（一）明确合同解除的条件和后果

在处理类似案件时，律师需要准确把握合同解除的条件和法律后果。本案中，双方协商一致解除合同，律师应明确解除后双方的权利义务，包括购房款的返还及可能产生的利息等损失的赔偿。

（二）收集证据证明合同解除及退款事宜

为了支持当事人的诉讼请求，律师应积极收集证据。在本案中，原告提交了《退房审批单》截图和微信聊天记录截图等证据，虽然存在一定的瑕疵，但在一定程度上证明了合同解除及退款审批的情况。律师在处理类似案件时，应尽可能收集全面、有效的证据，以提高胜诉的可能性。

（三）合理主张利息及损失赔偿

对于利息及损失赔偿的主张，律师需要根据法律规定和案件实际情况进行合理判断。在本案中，虽然双方未明确约定退款时间和违约责任，但根据法律规定，法院可以酌情确定利息的起算时间。律师在处理类似案件时，应充分考虑法律规定和当事人的实际损失，合理主张利息及损失赔偿。

（四）与对方当事人沟通协商

在诉讼过程中，律师可以尝试与对方当事人进行沟通协商，争取达成和解。在本案中，如果北京 A公司能够在诉讼前积极与原告沟通，确定退款时间并履行退款义务，可能避免诉讼的发生。律师在处理类似案件时，可以通过沟通协商，为当事人争取更有利的解决方案。

总之，在处理商品房预售合同解除纠纷案件中，律师需要明确合同解除的条件和后果，收集证据证明合同解除及退款事宜，合理主张利息及损失赔偿，并与对方当事人进行沟通协商，以提高案件的胜诉率，为当事人提供优质的法律服务。