《农村宅基地交易掀起波澜，起诉合同无效，北京律师专业解析其中关键要点》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例简述

（一）当事人信息

1. 原告：李某辉。

2. 被告：王某鹏。

（二）诉讼请求

原告李某辉要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效。

（三）事实与理由

李某辉与王某鹏原是同村村民，李某辉在某镇某村某号有一处宅院，宅院内建有北房 4间。2008 年 6月 16 日，双方签订《土地租赁合同》，李某辉将前述房产出租给王某鹏使用50 年，租金 5000元已交付。王某鹏在使用期间未经李某辉同意拆毁原有的 4间北房，新建了 8 间简易房。李某辉认为双方实际是农村房屋买卖关系，合同应为无效，故诉至法院。

（四）被告辩称

被告王某鹏不同意李某辉的诉讼请求。双方签订的是《土地租赁合同》，是土地租赁合同关系，不是房屋买卖，合同应为有效。拆房时李某辉在现场且同意拆，《土地租赁合同》约定其在租赁期间可以对房屋及附属设施进行重建及改造。

（五）法院查明

2008 年 6月 16 日，李某辉与王某鹏签订《土地租赁合同》，约定了土地使用权性质、年限、权利保证、乙方权利、付款方式等内容。合同签订后，王某鹏付清租金5000 元，李某辉将涉案房屋交由王某鹏使用，并将分家单原件、土地房产所有权证交给王某鹏。后王某鹏将原有 4间房屋拆除进行翻建，并在后院新建 4 间房。

李某辉曾三次将王某鹏诉至法院，后均撤诉。王某鹏在此前诉讼中多次陈述双方签订的协议实际为买卖。王某鹏一直系城镇户口，非某村集体经济组织成员。

（六）裁判结果

确认原告李某辉与被告王某鹏签订的《土地租赁合同》无效。

二、案件分析

（一）合同性质的认定

双方签订的虽名为《土地租赁合同》，但根据合同约定及双方尤其是被告在之前诉讼中的陈述，可以确认实为农村房屋买卖合同关系。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的流转。

（二）法律规定的适用

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告系城镇户口，非村集体经济组织成员，其买卖涉案房屋的行为违反了国家有关禁止城镇居民在农村购置宅基地的相关规定，故合同无效。

三、办案心得

（一）准确把握法律规定

在本案中，律师通过深入研究相关法律规定，明确了农村宅基地使用权的性质和限制。对于涉及农村房屋买卖的案件，律师需要准确把握国家关于宅基地使用权的法律规定，为当事人的诉求提供坚实的法律依据。

（二）分析合同实质内容

仔细分析双方签订的合同内容，结合当事人的陈述，确定合同的真实性质。在本案中，虽然合同名为土地租赁，但通过对合同条款的深入分析和被告在之前诉讼中的自认，可以确定双方实际是农村房屋买卖关系。

（三）收集有利证据

在诉讼过程中，律师应积极收集对当事人有利的证据。在本案中，原告曾多次将被告诉至法院，这些诉讼记录中被告的陈述成为了确认合同性质的重要证据。律师应善于利用这些证据，为当事人的胜诉增加砝码。

总之，在处理涉及农村房屋买卖的案件中，律师需要准确把握法律规定，分析合同实质内容，收集有利证据，合理主张权利，以提高案件的胜诉率，为当事人提供优质的法律服务。