借名买房，出资人去世，能否按遗产继承

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一、原告诉称

原告王某军、王某民请求：张某海将朝阳区某房屋过户至王某军、王某民、张某海共有，各占三分之一。

事实：王老汉夫妇育有王某军、王某民、王某华三人，王某华的丈夫为张某海。王老汉夫妇在西城区有一套房屋。2005 年，王老汉以女儿王某华的名义购买位于朝阳区的涉案房屋，房款 50 万，王老汉付 7 万，王某军付 3 万，王某华付 32 万，王某民付 8 万。次年王老汉将西城房屋出卖后偿还给三个子女。王老汉夫妇在涉案房屋居住。2014 年王老汉妻子去世。2015 年王老汉去世，2016 年王某华去世。原告王某军要求涉案房屋按遗产均分，现房产登记在被告名下，原告提出 2013 年王老汉考虑经转商，为了后续方便，决定将房屋转到女婿被告名下。后被告将房屋占为己有，2018 年原告将被告诉至法院，要求确认涉案房屋为王老汉的遗产。法院判决确认借名买房成立，涉案房屋为王老汉的遗产。

二、被告辩称

诉争房屋系王某华、王某军、王某民集资购买，2005 年，因被告夫妇购房款不足，向王某军、王某民分别集资 3 万元和 8 万元，后支付房款合计 50 万，登记为王某华。2007 年 2 月，三人对账，王某华退还二人集资款，房屋归被告夫妇所有。

2006 年，王老汉得知被告夫妇生活困难，将 7 万存单赠与被告贴补家用，后王老汉与被告夫妇商议，将西城房屋出售，房款赠给被告夫妇，王老汉居住涉案房屋，王老汉夫妇于是将房屋出售，房款 42 万元给了王某华，王老汉后搬入房屋。

三、法院查明情况

王某军、王某民称该房系父母出资以王某华的名义购买。由于王老汉需要卖掉西城房屋，才有资金，所以与子女集资 50 万购买，后王老汉偿还了子女。被告称房屋系其与王某华购买。王老汉夫妇给他们卖房所得的 42 万元再加上之前给他们的 7 万元系赠与，并非还款。

原告提交了被告的《说明》一份，记载为：“房款 50 万、中介费 8 千等合计 58 万。”“合资：王某军 3 万、王某民 8 万、王某华 42 万，计 53 万元。”被告称因计划与王某军、王某民筹资购房。后父母赠与了款项，故偿还了王某军、王某民的出资款，该说明是记录当时借各方的钱金额。

四、法院判决

依据相关法律规定，判决如下：被告配合将涉案房屋所有权登记至王某军、王某民、被告名下，各占三分之一。

五、案件分析

1. 借名买房的判断：本案核心在于确定王老汉夫妇与被告夫妇是否存在借名买房关系。被告所写“说明”中的“合资”表述引发争议，“合资”与借款性质不同，通常意味着为获取物权而合作投资。结合本案中各方的关系，“合资”可能是共同出资为父母购房。而被告主张是借款的说法与“说明”中的“合资”不相符，且“说明”详细罗列购房花费和各方出资数额，若为借款，无需如此详细，普通出借人更关注还款时间和金额。因此，可认定存在借名买房关系。

2. 赠与的认定：被告辩称王老汉夫妇给予的 42 万元售房款及 7 万元为赠与，但数额巨大，被告应承担举证责任。现无证据证明王老汉有赠与卖房款的意思表示，故被告的辩解难以成立。

3. 房屋性质及合法性：诉争房屋为“老经济适用住房”，原购房合同签订于 2008 年 4 月 11 日以前，现已符合上市交易条件且性质为商品房，故借名买房合法有效。王老汉夫妇去世后无遗嘱，应按法定继承处理，支持原告的诉讼请求。

六、胜诉办案心得

1. 证据深度剖析：在本案中，对证据的细致分析至关重要。如被告的“说明”，律师要从文字含义、逻辑关系等多方面进行深入挖掘，确定其对案件的证明力。通过对比“合资”与借款的差异，为判断借名买房关系提供有力依据。

2. 明确举证责任：涉及重大财产的赠与主张，当事人需承担举证责任。律师应提醒当事人提供充分证据支持自己的主张，避免因证据不足而败诉。本案中，被告未能证明王老汉的赠与意图，导致其辩解不被采纳。

3. 处理家庭纠纷的策略：家庭财产纠纷复杂，涉及亲情与利益。律师在处理此类案件时，要充分考虑当事人关系，制定合理诉讼策略。既要维护当事人合法权益，又要尽量避免家庭矛盾激化。

4. 风险提示与预防：借名买房存在法律风险，如合同效力和物权归属问题。律师应为当事人提供法律服务时充分提示风险，建议签订明确书面协议，明确各方权利义务，减少纠纷发生。同时，提前制定应对措施，为当事人提供全方位法律保障。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！