房产律师——农村房屋买卖完成后原使用权人亲属起诉合同无效案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

林某洁向一审法院起诉，请求确认郭某凡对坐落于北京市顺义区 X号院内正房五间、厢房三间及南道座房四间签订的房屋买卖合同无效。

林某洁上诉请求：

1. 判令依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。

2. 一、二审诉讼费用由孙某涛、郭某凡承担。

林某洁称：一审法院认定事实不清，2021年春季自己回村发现自建住房在不知情的情况下被卖给了孙某涛。经向村委会了解，郭某凡将顺义区 X号院内正房五间、厢房二间以15000 元价格卖给孙某涛，孙某涛居住至今，且该房屋于2007 年 10 月29 日经顺义区土地局确认登记在孙某涛名下，孙某涛未对涉诉房屋及宅院进行翻修、增建及改造。林某洁有村委会调解证明房屋买卖事实存在，一审庭审中孙某涛、郭某凡认可该事实，郭某凡无权处分林某洁房屋，房屋买卖应无效。

（二）被告辩称

孙某涛辩称：不同意上诉请求，同意一审判决，本案超过诉讼时效。

郭某凡辩称：同意上诉请求，不同意一审判决。

（三）法院查明

林某洁与孙某涛均为北京市顺义区 E村村民，郭某凡系林某洁之子，涉诉宅院位于北京市顺义区 X号。

审理中，林某洁主张涉诉宅院原系其居住使用，登记的宅基地使用权人为郭某凡，后宅基地使用证被孙某涛从村委会领走，并提供宅基地登记卡以及宅基地登记证领取记录为证。孙某涛不认可上述证据的真实性及证明目的。

孙某涛提供顺义县公证处1992 年 12 月 3日出具的公证书、顺义县某土地管理科 1992年 5 月13 日的收据、户口簿等证据，证明其系涉诉宅院登记的宅基地使用权人，户口在涉诉宅院且为农业家庭户。林某洁认可收据、户口簿的真实性，但称收据中的宅基地使用费系其缴纳；不认可公证书的真实性和证明目的，称与其宅基地使用证的登记内容不一致。

孙某涛称：1992年 3 月初购买涉诉宅院内的房屋，价款1.9 万元，当时院内有正房五间、西厢房三间及南倒座房三间，中间人是金某斌，见证机关是村委会。在郭某凡家协商并签协议，签协议当天给了1.1 万元，第二次 1993年年底给了 4000 元或5000 元，第三次 1994年给了 4000 元，购房款通过金某斌给郭某凡，未打条，买房后确权登记在自己名下，当时双方签订书面合同，两份都在郭某凡处，签协议时林某洁在涉诉宅院内居住且在现场。

郭某凡称：1995年因急用钱卖房，金某斌介绍孙某涛买房，在金某斌家协商，在自家签协议，价款1.5 万元，孙某涛未给齐，只给了 1.35万元，分多次给，每次给钱都打条，合同每人一份，自己那份给了金某斌，签协议时母亲林某洁在顺义县城居住，不在现场。

林某洁称：郭某凡、孙某涛买卖房屋时自己不在涉诉宅院内居住，房屋交给郭某凡管理，2018年才得知房屋卖给孙某涛。上述事实有《集体土地建设用地使用证》、公证书、收据、户口簿及庭审笔录等佐证。

二审期间，林某洁向法院提交孙某涛宅基地登记卡，证明孙某涛还有其他宅基地。孙某涛表示不清楚，郭某凡认可。

（四）法院认为

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据证明，否则承担不利后果。本案中，林某洁主张郭某凡与孙某涛房屋买卖合同关系无效，理由是自己是涉诉房屋所有权人且不知情，但提供的证据不足以证明，故其诉讼请求依据不足，法院不予支持。

（五）裁判结果

驳回林某洁的诉讼请求。

二、办案心得

（一）证据在诉讼中的关键作用

证据是诉讼的核心，在本案中体现得尤为明显。林某洁主张房屋买卖合同无效，但其提供的证据不足以支持其主张。而孙某涛提供了公证书、收据等证据来证明其购买房屋的事实。这就提醒我们，在任何诉讼中，当事人都必须要有充分的证据来支持自己的诉求。

作为律师，我们要在案件受理初期就仔细审查当事人提供的证据，分析其证据的充分性和有效性。对于证据不足的情况，要及时指导当事人收集和补充证据。同时，我们也要对对方可能提供的证据进行预测和分析，制定相应的诉讼策略。

在本案中，林某洁虽然提出了自己的主张，但由于缺乏有力的证据，最终导致其诉讼请求未被法院支持。这充分说明了证据在决定案件胜负中的关键作用。

（二）物权公示原则的重要性

本案中，涉诉宅院原登记在郭某凡名下，根据物权公示原则，孙某涛与郭某凡签订房屋买卖协议，在没有其他相反证据的情况下，该协议具有一定的合法性。物权公示原则是维护交易安全和稳定的重要法律原则。

在房产交易中，物权的登记和公示具有重要的法律意义。它不仅可以明确物权的归属，还可以为交易双方提供可靠的依据。作为律师，我们要向当事人充分解释物权公示原则的含义和作用，帮助当事人正确理解和运用这一原则。

在本案中，林某洁未能提供充分证据证明自己是涉案房屋的实际权利人，而孙某涛依据物权公示原则主张自己的权利，这也为我们在处理类似案件时提供了一个重要的启示，即要重视物权公示原则在案件中的应用。

（三）合理判断与常理推断

法院在审理案件时，会根据常理进行推断。在本案中，林某洁作为村民，在村里有亲属、朋友，其主张2018 年才知晓房屋买卖事宜，不符合常理。这就要求我们在为当事人提供法律服务时，要充分考虑案件事实是否符合常理。

作为律师，我们不仅要从法律角度分析案件，还要从常理和逻辑的角度进行思考。对于当事人的主张，要进行全面的评估，避免提出不合理或不符合常理的诉求。同时，我们也要引导当事人客观、真实地陈述案件事实，以便更好地维护其合法权益。

（四）合同无效情形的严格审查

对于合同无效的认定，法律有严格的规定。在本案中，虽然存在一些争议，但尚无证据证明郭某凡与孙某涛之间的房屋买卖协议存在恶意串通、损害第三人利益等无效情形。即使孙某涛名下存在两处宅基地，也不能据此认定房屋买卖协议无效。

在处理类似案件时，律师要严格按照法律规定审查合同无效的情形。不能仅凭主观猜测或片面的证据就主张合同无效。

总之，通过这起案件，我深刻认识到在处理房产纠纷案件时，证据的收集和运用、物权公示原则的遵循、常理的判断以及合同无效情形的严格审查都非常重要。作为律师，我们要不断提高自己的专业素养和业务能力，为当事人提供更加优质、高效的法律服务，确保当事人的合法权益得到充分的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！