房产赠与律师——父母房屋母亲去世后父亲赠与他人子女能否要回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

林某英、林某杰向一审法院起诉，请求：

1. 判定林某文和林某亮于2017 年 7 月17 日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；林某文和林某亮于2017 年 6 月25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无效。

2. 林某文承担本案诉讼费。

（二）被告上诉请求

林某文上诉请求：

1. 撤销一审判决，查清基本事实后依法改判确认合同部分有效、部分无效或者发回重审。

2. 本案诉讼费由林某杰、林某英承担。

林某文称：

1. 事实认定错误：

   - 法律关系认定错误：本案真实法律关系是赠与关系。在不动产交易部门备案的是自行成交版合同，合同价格按政府最低指导价填写，合同中定金、支付日期、房屋交付、违约责任、权属转移登记等条款为空白。双方无买卖房屋意图，林某亮的真实意思是赠与，且林某亮亲自办理房产过户手续，双方未按买卖支付房款，借买卖之名是为避税，这是以买卖合同之名行赠与合同之实的行为。

   - 恶意串通认定错误：林某文与林某亮为父女关系，涉案房屋是林某亮的单位福利房，2000年就登记在林某亮个人名下，二人认为房产不涉及他人财产利益符合常理。林某亮基于对女儿的信任和感激将房产赠与女儿，这并非恶意串通。法院认定恶意串通应全面审查构成要件，不能仅因赠与行为就认定恶意串通。

   - 遗产范围认定错误：林某文认为涉案房屋不是林某亮与肖某芬的夫妻共同财产。肖某芬去世后发生第一次法定继承，林某亮有权处分其个人份额和应继承份额。一审法院应明确林某亮有权处分的财产范围，林某亮处分自己的财产并实际交付，赠与有效，即便处分了肖某芬的部分遗产，也不影响林某亮处分自己的财产。

2. 法律适用错误：

   - 房产共有属性认定错误：一审法院混淆了“婚姻关系存续期间”的概念，错把“处分行为发生在婚姻存续期间”理解为“购置行为发生在婚姻存续期间”，限制了物权变动。肖某芬死亡后，婚姻关系终止，房产共有性质从共同共有变为按份共有，林某亮应享有房产的八分之五。

   - 无权处分性质认定错误：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力。本案中，涉及肖某芬财产份额的部分属于无权处分，涉及林某亮个人份额的部分属于有权处分，法院应认定林某亮个人份额的处分行为有效。

3. 合同效力认定错误：一审法院判决林某文和林某亮于2017 年 6 月25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无效是错误的。该合同未进行网签，是应一审法院要求提交的，与本案无关。

（三）法院查明

林某亮与肖某芬系夫妻关系，育有子女三人，分别是林某涛、林某文、林某杰。林某涛于2015 年 10 月29 日死亡，林某涛之子为林某英。肖某芬于 2016年 4 月 9日死亡，林某亮于 2021年 1 月13 日死亡。北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）于2000 年取得房屋产权证书，登记房屋所有权人林某亮，为成本价出售住宅。双方均认可涉案房屋来源为林某亮单位公房，1997- 1998 年按房改房政策购买，且为夫妻共同财产。

2017 年 6月 25 日，林某亮（出卖人）与林某文（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定房屋为楼房，坐落在丰台区一号，性质为已购公有住房，出卖人未出租，应于产权转移当天交付房屋；房屋成交价格1150000 元，买受人支付定金50000 元，签约当天支付第一笔定金，买受人全款付款；出卖人办理完房屋所有权转移登记手续后当日交付房屋；买卖双方最晚应于合同签订之日起90 日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

2017 年 7月 17 日，林某亮（出卖人）与林某文（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋为楼房，坐落丰台区一号，性质为已购公有住房，房屋成交价格1150000 元。该合同房屋交付、违约责任、权属转移登记条款中划线填写处为空白。当日，涉案房屋转移登记至林某文名下，显示房屋单独所有。

庭审中，关于涉案房屋签订合同时的市场价值，林某杰、林某英认为是3500000 元左右，林某文认为是2600000 元左右。林某文认可未向林某亮支付购房款，也未将房屋买卖及转移登记一事告知林某杰及林某英。

（四）法院认为

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。本案中，林某涛早于肖某芬及林某亮死亡，林某涛之子林某英代为继承，是本案适格主体。

本案争议焦点是林某文和林某亮签订的两份合同是否合法有效。在婚姻关系存续期间，夫妻对共同财产有平等权利，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应平等协商并取得一致意见。在夫妻未选择其他财产制的情形下，夫妻对共同财产形成共同共有，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，无法划分个人份额，夫妻对共同财产享有平等处理权，但不意味着各享有半数份额。

本案中，涉案房屋虽登记在林某亮一人名下，但购置于林某亮、肖某芬夫妻关系存续期间，且无证据证实双方对夫妻财产制有特别约定、房屋属林某亮一方个人财产或双方对房屋权属有约定，双方均认可房屋为夫妻共同财产，故该房屋应认定为夫妻共同财产，共同共有。林某文作为林某亮、肖某芬之女，林某亮作为肖某芬之夫，明知房屋产权情况及还有其他继承人，却签订《存量房屋买卖合同》并办理产权转移登记手续，属恶意串通，损害了林某杰及林某英的合法权益。因此，林某杰、林某英要求确认两份合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

二审期间，林某文提交两份林某文代书的林某亮遗嘱，主张遗嘱内容可证明林某亮的真实意思是将财产及身后利益留给林某文，赠与是林某亮的意愿，过户是林某亮亲自办理，并非恶意串通。林某英、林某杰认为遗嘱不是二审新证据，且有瑕疵，无法证明过户是赠与。

（五）裁判结果

林某文和林某亮于2017 年 6 月25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无效；林某文和林某亮于2017 年 7 月17 日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效。

二、办案心得

（一）房产继承与共有财产的复杂性

本案涉及到房产的继承以及夫妻共同财产的认定，情况较为复杂。首先，对于夫妻共同财产的认定，不能仅仅依据房屋登记在一方名下就简单地认为该房屋属于个人财产。在本案中，尽管涉案房屋登记在林某亮名下，但它是在林某亮与肖某芬婚姻关系存续期间购买的单位公房，按照房改房政策取得，因此应认定为夫妻共同财产。

在继承方面，当一方去世后，其遗产范围的确定需要综合考虑夫妻共同财产的分割以及法定继承的规定。肖某芬去世后，在没有遗嘱的情况下，其遗产应按照法定继承进行分配。林某亮在肖某芬去世后，未经其他继承人同意，擅自将房屋过户给林某文，这种行为引发了纠纷。

这提醒我们，在处理类似案件时，要深入了解房产的来源、购买时间、产权登记情况以及家庭成员之间的关系等因素，准确确定夫妻共同财产的范围和遗产范围，避免因财产认定不清而导致纠纷的发生。

（二）恶意串通行为的认定与证据审查

在本案中，林某文与林某亮签订房屋买卖合同并办理产权转移登记手续的行为是否构成恶意串通是一个关键问题。法院在认定恶意串通时，需要综合考虑双方的主观意图和客观行为。林某文主张这是赠与关系，但从案件事实来看，双方在明知还有其他继承人的情况下，未告知其他继承人而进行房屋过户，这种行为损害了其他继承人的合法权益。

作为律师，我们在处理此类案件时，要仔细审查双方的行为是否符合恶意串通的构成要件。这不仅需要对当事人的主观意图进行分析，还需要对客观行为进行证据收集和审查。例如，在本案中，林某文未支付购房款、未告知其他继承人等行为，都可以作为判断恶意串通的重要依据。同时，我们也要注意对方可能提出的反驳证据，如遗嘱等，要对这些证据的合法性、真实性和关联性进行严格审查。

（三）法律适用与案件事实的紧密结合

在处理房产纠纷案件时，准确适用法律是维护当事人合法权益的关键。在本案中，法院依据《中华人民共和国民法典》中关于夫妻共同财产、继承以及合同效力等方面的规定，对案件进行了审理和判决。

作为律师，要深入理解法律条文的含义和适用条件，将法律规定与具体的案件事实紧密结合起来。例如，在本案中，关于夫妻共同财产的认定，法院依据共同共有的一般原理，认为在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻双方无法对共同财产划分个人份额。这就要求我们在处理类似案件时，要准确把握法律规定，结合案件事实进行分析，为当事人提供准确的法律建议。

（四）尊重法律规定与维护公平正义

房产纠纷往往涉及到当事人的重大财产利益，在处理这类案件时，我们必须尊重法律规定，维护公平正义。在本案中，法院的判决维护了林某杰和林某英的合法权益，认定林某文与林某亮签订的房屋买卖合同无效。这体现了法律对公平正义的追求，防止一方当事人通过不正当手段侵害他人的财产权益。

作为律师，我们要始终以法律为准绳，为当事人提供合法、公正的法律服务。在维护当事人合法权益的同时，也要尊重法律的权威和公平正义的原则，确保每一个案件都能得到公正的处理。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！