房产居住人与登记人不一致居住人起诉借名买房纠纷

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某君向一审法院起诉请求：依法确认赵某君、林某涛就涉案房屋的借名买房合同有效。

赵某君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持赵某君的诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误，赵某君与林某涛为借名买房关系。因林某涛起诉要求赵某君腾退北京市昌平区一号（以下简称涉案房屋），故赵某君提起本案起诉要求确认双方的借名买房协议有效。一审中林某涛已确认全部购房款及公共维修基金均由赵某君足额支付，在2006年房屋交付后，林某涛从未使用和占有过该房屋，而是赵某君对房屋进行了装修，购买了全套家具、家电并一直居住，物业管理费用、水电费用等也均为赵某君支付，至今已有十五年之久。

此外，在签订购房合同之前签订的《客户签约信息登记》中，客户姓名“林某涛”为赵某君之妻郭某霞所签，留存的客户电话为赵某君的个人电话，林某涛同意赵某君的妻子代为在文件上签字，双方有借名买房的合意。

二、一审法院罔顾本案事实，机械适用相关条文，明显违反公平公正原则。一审法院在判决中称：“当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住；三、房屋权属证书、购房发票等原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。”首先，针对一、二项，在庭审中林某涛已经认可全部房款由赵某君支付，房屋自交付至今均由赵某君占有使用。其次，针对第三项，林某涛认可与赵某君因工作而熟识，北京F公司（以下简称F公司）是开发商，林某涛是该公司副总经理，负责涉案房屋的销售，赵某君为涉案房屋项目的建筑承包商，一审中林某涛承认当时没有能力购买涉案房屋，因此，赵某君与林某涛形成借名买房关系，房屋自交付至今均由赵某君占有使用也就顺理成章了。

林某涛利用其优势地位及职务便利，在不通知赵某君的情况下，轻易得到销售合同、购房发票及相应权属证书和其他材料的原件，并一直控制在自己手中拒不交给赵某君。在一审中，赵某君提交的与原F公司监事兼会计孙某强电话录音中明确提到，当时F公司为了减少麻烦，硬性规定即使赵某君支付全部房款，合同、发票和及相应权属证书也只会写林某涛的名字并由林某涛领取，这些同事均知晓赵某君与林某涛之间存在借名买房关系。

至于第四项对借名买房原因作出合理解释，在一审庭审中，赵某君明确因其非京籍，没有资格购买经济适用房，又因涉案房屋项目是自己建造，因此借林某涛购房指标购买了涉案房屋。

被告辩称

林某涛辩称，同意一审法院判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方不存在借名买房的任何合意和意思表示，要求维持原判。如果双方存在借名买房的意思，林某涛当时肯定会要求赵某君支付一笔借名的款项，但本案中赵某君并未支付相关款项。

法院查明

赵某君为D公司工作人员，林某涛为北京F公司工作人员，北京F公司为某地经济适用住房的发包方，D公司为承包方，赵某君与林某涛因工作关系相识。2005年8月3日，买受人林某涛与出卖人北京F公司签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于北京市昌平区一号经济适用住房。本案庭审中，双方均认可购房款由赵某君交纳。房屋交付后，由赵某君装修并占有使用至今。

现案涉房屋的所有权证、购房合同、购房发票原件由林某涛持有。客户签约信息登记中“林某涛”的签名为赵某君妻子代签，并登记赵某君的电话信息。

本案庭审中，赵某君主张因自己不具备购买经济适用房资格，故借用林某涛资格借名买房。林某涛对此不予认可。

法院认为，当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。本案中，赵某君主张其与林某涛存在借名买房关系。赵某君虽对房屋进行了出资及装修，但房屋的所有权证原件、合同原件、票据原件均由林某涛持有，林某涛与赵某君为因工作相识的朋友关系，依据现有证据难以认定林某涛与赵某君之间就涉案房屋存在口头的借名买房的合同关系。综上所述，

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于购房款的支付，赵某君提交交款通知单、林某涛提交存折，双方当事人对交款方式是现金还是存折转账有异议，但均认可购房款系由赵某君支付。关于购房手续和材料，赵某君提交燃气采暖热水器的使用说明书、智能ic卡燃气表使用说明书、居民用户购电证及用电卡、业主入住文件袋，用以证明所有入住手续和材料均在赵某君处。林某涛提交前期物业管理协议、准住证、住宅质量保证和使用说明书，用以证明房屋交付后由林某涛去物业签字办理的手续，所有的手续和房屋均交付给林某涛。经询问，双方当事人均认可入住手续由林某涛办理。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，关于为何赵某君出资，林某涛称：“我们在工作中相识，我有购房指标，但是手中资金不够，赵某君知道我有指标，就说指标能不能给他，我说不可能，后来我说如果赵某君要用可以，我跟赵某君借钱，他可以住10年，我然后把钱还他，是口头这么约定的。在买房过程中，交房款是用存折，必须用我的名字交，房款打到我的存折上公司交款。”

裁判结果

驳回赵某君的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵某君起诉要求确认其与林某涛就涉案房屋的借名买房合同有效，则应提供相应证据证明其与林某涛达成了借名买房的一致意思表示。根据双方当事人举证情况及庭审陈述，涉案房屋的购房款由赵某君支付，赵某君对涉案房屋进行了装修并居住使用，但赵某君与林某涛之间没有关于借名买房的明确书面约定，房屋的所有权证原件、合同原件、票据原件均由林某涛持有，赵某君的陈述亦不足以解释林某涛同意其借名买房的原因和动机，故依现有证据，不足以证明赵某君与林某涛之间存在借名买房的合意，法院对赵某君的主张不予支持。