房产律师解析一起与他人换房后因房价上涨，对方不愿意履行案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某文向本院提出诉讼请求：1.判令高某峰将位于北京市海淀区一号房屋腾退交还秦某文；2.判令高某峰承担诉讼费用。

事实和理由：2007年6月27日，秦某文与高某峰签署《换房协议》，协议约定秦某文用位于北京市海淀区一号房屋与高某峰位于北京市丰台区二号房屋外加48万元进行交换。当日双方还签署了《关于贷款的说明》，签署了顺义房产《北京市商品房现房买卖合同》约定秦某文用高某峰名义购买顺义房产，并约定首付款及月供款均由秦某文支付。后秦某文将海淀区一号房屋交给高某峰使用，但高某峰并未将用于互换的丰台二号房屋交付秦某文，而是私自卖掉了该房产，并私吞了57万元售房款；秦某文只是借名买房，以高某峰名义购买了顺义房产。

随后双方产生争议，历经多次诉讼无法解决纷争。因秦某文名下海淀一号房屋系军产房的特殊性质，导致无法履行双方签署的《换房协议》。自签署《换房协议》已历经十余年，换房目的始终长期无法实现，秦某文遂于2020年再次将高某峰起诉至顺义法院，法院依法作出判决，判令解除了秦某文与高某峰之间的换房协议，高某峰上诉至后三中院依法维持了法院的判决。之后秦某文多次要求高某峰根据生效判决，腾退占用的海淀房屋并交还秦某文，但高某峰拒绝交还。秦某文无奈，只好起诉至法院，望依法判如所求。

被告辩称

高某峰辩称，不同意秦某文的诉讼请求，双方之间签有合同，秦某文和高某峰是在二手房市场认识的，交易的时候案涉房屋已挂牌，交易的时候发现房屋是军产房不能上市流通，后来秦某文给高某峰打电话称现在军产房已是秦某文个人的名字，而且有房产本，等以后政策允许，可以给高某峰过户。后来双方就私下签订了换房协议，写明秦某文的三居室和高某峰的两居室互换，只要秦某文的房屋能过户，高某峰的房子就也过户给秦某文，三居室的价格大概是92万，高某峰二号房屋作价是44万，一号房屋作价48万，共计是92万。在此前的事由高某峰和秦某文的儿子秦某杰办理的。换房协议签订后，秦某文又看上了顺义的房屋，与高某峰说将二号的房屋出售，置换为M号房屋，总价款不变。M号房屋的首付款和贷款均已支付完毕，共计110余万元。贷款是2019年还清的。

现在案涉房屋由高某峰在居住使用，M号房屋由秦某文居住使用。2020年秦某文起诉时，因当时没能进入法庭，顺义法院就缺席判决了，高某峰上诉至北京市第三中级人民法院，结果维持原判，高某峰不同意解除合同。因为48万元是一居室的差价，为此高某峰将自己深圳的房屋出售，造成了高某峰的损失。关于案涉合同的损失纠纷，高某峰将向海淀法院提起诉讼。高某峰在案涉房屋居住了近20年，现在秦某文又反悔，因为双方之间有协议，而且秦某文已把房本给高某峰。因为海淀房价上涨，秦某文看到了巨大利益，所以秦某文开始反悔。秦某文还将原有的房本废掉。高某峰可以腾房，但秦某文需要将二号房屋退还，购买顺义的房屋是秦某文的要求，为此致使高某峰蒙受了很大损失。

法院查明

2007年6月27日，秦某文与高某峰达成《换房协议》，双方约定：“今经甲乙双方友好协商，达成换房协议。甲方秦某文，现住房地址北京市海淀区一号。乙方周某娟，现住房地址北京市丰台区二号（以下简称二号房屋）。现乙方周某娟支付换房差价总款人民币肆拾捌万元整。2007年6月27日已经支付首付款人民币贰拾万元整。余款贰拾捌万元整。2007年年底前还款壹拾万元整，2008年年底前还清剩余款壹拾捌万元整。结清余款，秦某文房屋归周某娟所有。”

换房协议签订后，双方相互交换了各自的房屋所有权证原件。秦某文将海淀房屋交付给高某峰占有使用。高某峰没有将二号房屋交付给秦某文占有使用，高某峰称原因是秦某文看中了北京市顺义区M号房屋（以下简称M号房屋），要求高某峰出卖二号房屋后购买M号房屋。秦某文陈述，双方交换房产证原件后，高某峰称二号房屋需交供暖费，将房产证要走后出卖了二号房屋，后秦某文看中M号房屋，因秦某文没有贷款资格，才以高某峰名义购买M号房屋。

2007年6月27日，秦某文与高某峰另达成《关于贷款的说明》，双方约定：“甲方秦某文购买M号房屋，用高某峰名义购买。由高某峰贷款，购买此房屋。但此房屋产权归秦某文所有。房屋的首付款及月供均由秦某文支付。”后高某峰从秦某文手中取回二号房屋的房屋所有权证，将二号房屋卖出并贷款购买了M号房屋。秦某文与高某峰均认可购买M号房屋的首付款及贷款实际均由高某峰支付，M号房屋实际由秦某文占有使用。后秦某文将海淀房屋原房屋所有权证挂失并补办了新的房屋所有权证。

2013年，秦某文以合同纠纷为案由将高某峰诉至北京市海淀区人民法院，以高某峰没有交付丰台区角门东里的房产等为由请求解除双方2007年6月27日签订的换房协议，归还北京市海淀区一号房产，结清占有期间拖欠的物业费合计8077.20元和5年期间未经原告同意私自出租的房屋所得。2013年5月21日，北京市海淀区人民法院作出判决书，认为“秦某文和高某峰所签订的换房协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照协议履行。根据本案查明事实，换房协议和顺义区M号房的购买存在必然联系，不能割裂看待。高某峰虽然没有实际向秦某文交付丰台区角门东里的房产，但是按照双方实际约定以高某峰名义贷款并替秦某文购买了位于顺义区M号房屋，该房产实际也由秦某文占有使用，也正是基于换房协议，高某峰的后续行为才符合常理。如果说二者之间没有任何联系，显然违背常理。

综合本案查明事实，秦某文要求解除换房协议以及其他主张，均缺乏事实法律依据，法院不予支持”，最终判决驳回秦某文的全部诉讼请求。秦某文不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2013年7月29日，北京市第一中级人民法院作出判决书，驳回上诉，维持原判。秦某文不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2014年12月3日，北京市高级人民法院作出裁定驳回秦某文的再审申请。

2013年，秦某文以所有权确认纠纷为由将高某峰诉至北京市顺义区人民法院，请求确认北京市顺义区M号房屋为秦某文所有，高某峰协助秦某文办理房屋过户手续。2013年11月20日，北京市顺义区人民法院作出判决书，认为“秦某文与高某峰在签定换房协议后又签订了关于贷款的说明，约定秦某文用高某峰的名义购买了M号房屋，房屋产权归秦某文所有。同时综合考虑M号房屋首付款及贷款实际均由高某峰支付，高某峰实际占有使用海淀房屋，秦某文实际占有使用M号房屋的事实，能够确认双方已将换房协议中约定的海淀房屋与二号房屋互换变更为海淀房屋与M号房屋互换。秦某文与高某峰签订的上述换房协议与关于贷款的说明系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故秦某文与高某峰之间海淀房屋与M号房屋互换的合同实际已无法履行。

因此，对于秦某文依据无法履行的合同要求确认涉诉房屋所有权并要求高某峰继续履行的请求，本院不予支持。”秦某文不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院。2014年3月19日，北京市第三中级人民法院作出判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2020年7月10日，秦某文再次将高某峰诉至北京市顺义区人民法院，要求解除双方之间签订的《换房协议》。北京市顺义区人民法院判决，判决秦某文与高某峰之间的换房协议于该判决生效之日解除。高某峰不服上述一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。

另查，庭审中，高某峰提交秦某杰之前的视频资料，证明秦某杰曾承诺愿意协助高某峰办理军产房过户。秦某文对视频对该房证据予以认可。

经询，高某峰表示对于案涉合同解除对其造成相应损失等主张另行诉讼。

裁判结果

自本判决生效之日起十日内，高某峰将位于北京市海淀区一号房屋腾退交还秦某文。

房产律师靳双权点评

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。本案中，秦某文与高某峰之间的《换房协议》已由前诉生效判决予以解除，故秦某文要求高某峰将北京市海淀区一号房屋予以腾退返还存在法律依据，法院予以支持。高某峰以要求秦某文退还丰台区二号房屋以及赔偿损失作为抗辩意见，但因二号房屋已由高某峰出售他人，显然不具备退还条件，故高某峰该项抗辩意见不能成立；而对于损失赔偿部分，高某峰明确表示其另行主张，故不在本案予以处理。