房产合同律师——将宅基地房屋出售后反悔能否要回宅基地

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴某霖向一审法院起诉请求：确认北京市房山区A号房屋归吴某霖所有。

周某霞上诉请求：撤销北京市房山区人民法院判决，发回重审或改判驳回吴某霖的诉讼请求。

事实与理由：1.一审法院违反了程序法的规定，理应追加赵某莉参加诉讼。从本案的判决结果来看，虽然赵某莉未参加诉讼，但是本案与其存在非常明确的利害关系，判决结果对其产生直接影响，甚至直接对其实体权利进行了审判。一审法院剥夺了赵某莉的诉权。

2.一审法院判决结果与案由不符。吴某霖起诉陈某江等人案由为房屋买卖合同纠纷，该案由项下还有其他案由。根据法律规定任何人提起诉讼，都要求必须明确具体，否则都不应受理。纵观相关法律，该案为农村房屋买卖合同纠纷，并非物权确认纠纷，一审法院应当先确认买卖合同的效力，再行确认财产归属。但本案一审法院并未对合同效力加以判断，直接进行确权。且在案由没有变更的情况下进行确权，显然不当。

3.一审法院在未确定是否为合法财产的前提下直接确认所有权不符合法律规定。即使案由正确，任何物权的确认都必须以该财产合法存在为前提，否则法院不应直接确认所有权。本案中，在相关行政机关没有出具证据证明该房产属于合法财产的情况下，法院不宜直接对所有权进行处理，应当待该房屋被认定为合法建筑以后另行处理。

被告辩称

吴某霖辩称，同意一审判决，不同意周某霞的上诉请求。

陈某江辩称，同意一审判决，不同意周某霞的上诉请求。

陈某商辩称，同意一审判决，不同意周某霞的上诉请求。

陈某旭辩称，同意一审判决，不同意周某霞的上诉请求。

法院查明

1999年前后，刘某峰（周某霞之夫）将涉案A号院内房屋三间卖给赵某莉，后不到一年赵某莉就将上述房屋又卖给了陈某江。后陈某江家在上述院落内居住生活。2021年1月18日，吴某霖和陈某江、陈某商和陈某旭签订《卖房契约》，约定将A号院内住房三间卖于吴某霖，卖房款为210000元。签订上述协议后，陈某江、陈某商和陈某旭将涉案房屋交于吴某霖，吴某霖给付陈某江、陈某商和陈某旭购房款共210000元。

现涉案房屋由吴某霖居住使用。涉案院落内有北房三间、小棚子一间。另查明，吴某霖、陈某江、陈某商、陈某旭、赵某莉、刘某峰和周某霞均系北京市房山区H村集体经济组织成员。

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴某霖、陈某江、陈某商、陈某旭、赵某莉、刘某峰和周某霞均系北京市房山区H村集体经济组织成员，刘某峰与赵某莉之间关于涉案房屋的买卖关系，赵某莉与陈某江之间关于涉案房屋的买卖关系，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。

吴某霖作为本村集体经济组织成员，有权取得集体经济组织宅基地的使用权，双方签订的房屋买卖协议未违反法律强制性规定，应属合法有效吴某霖在支付对价后，应取得相应房屋的所有权。吴某霖要求确认诉争房屋归其所有，理由正当，法院予以支持。周某霞称其当年卖房时系仅卖地上物并非卖产权，一是其未提交充分、有效的证据予以证明，二是农村房屋流转实行房地一体原则，即房屋所有权和宅基地使用权不可分割，房屋买卖必定涉及宅基地转让，故对此法院不予采信。

二审中，各方当事人均未提交新的证据，对于一审法院查明的事实均无异议。周某霞自述1998年左右其夫刘某峰与案外人赵某莉口头协议将案涉房屋出售予赵某莉，1999年左右陈某江家从赵某莉处购买了案涉房屋，出售房屋时赵某莉系本村村民，但其认为当年出售房屋仅限于院落的地上物而非院落产权，吴某霖提起本案诉讼的目的是为了将其家人户口迁至案涉房屋。

吴某霖自述其于1994年12月结婚后即将户口迁入北车营村，2005年离婚后自己单立了一户，现因子女需投靠户口，因此才从陈某江家购买案涉房屋以用于办理户口投靠。陈某江、陈某商、陈某旭共同述称，案涉房屋是陈某江购买的，陈某商、陈某旭在村内均各有自己的宅院，因陈某江岁数大了要与陈某商、陈某旭共同生活，因此才将案涉房屋出售予吴某霖。

裁判结果

位于北京市房山区A号院内北房三间、小棚一间归原告吴某霖所有。

房产律师靳双权点评

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，周某霞之夫刘某峰于1998年前后将案涉A号院内的房屋出售予赵某莉，后赵某莉将房屋出售予陈某江；2021年1月18日，陈某江、陈某商、陈某旭与吴某霖签订《卖房契约》，约定陈某江将上述房屋及院内柿子树、枣树出售予吴某霖。吴某霖、陈某江、陈某商、陈某旭、赵某莉、刘某峰和周某霞均系北京市房山区H村集体经济组织成员。

当事人就案涉房屋前后几手买卖不违反法律法规强制性规定，均依法成立并生效。吴某霖作为本村集体经济组织成员，依法享有使用本村宅基地的权利，其在依约支付对价后，依据买卖合同要求确认其对于案涉房屋所有权依据充分，应当予以支持。周某霞主张刘某峰仅向赵某莉出售了地上物所有权，现无证据证明刘某峰、赵某莉对此进行了明确约定，且根据房地一体流转的原则，刘某峰出售宅基地上房屋即意味着相应宅基地使用权利一体发生了流转，故周某霞此节主张缺乏事实及法律依据。

关于周某霞所提赵某莉未参加本案诉讼、程序违法一节，在本案审理过程中，周某霞对于刘某峰将案涉房屋出售予赵某莉并不持异议，陈某江对于从赵某莉处购买案涉房屋亦无争议，且案涉房屋在出售后即交付陈某江、吴某霖等人居住使用，在此情况下，周某霞主张应当追加尹雪琴参加本案诉讼依据不足。

关于周某霞主张案涉房屋在未经行政机关出具证据证明合法性之前不应对所有权予以处理一节，在没有证据证明案涉房屋属于违法建筑、且当事人就案涉房屋交易并不违反意思自治及法律法规强制性规定的情况下，法院应当依法确认合同效力及买受人对于买卖标的物的权利，故法院对周某霞此节主张不予采纳。