拆迁房产律师——父母房屋拆迁子女代签协议后开发商不给房屋怎么办

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某文向一审法院起诉请求：1.判令S公司依法协助办理北京市朝阳区B号房屋（以下简称涉案房屋）不动产登记手续；2.诉讼费由S公司承担。

S公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周某文的全部诉讼请求，由周某文承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：1.《回迁楼购房协议书》应属无效，周某文无权据此主张一审诉求。周某鹏（周某文的父亲）为北京市朝阳区一号的被拆迁人。非经周某鹏本人签字，或者非经周某鹏本人授权，任何处分北京市朝阳区一号后续拆迁安置房屋利益的行为均属无效。

周某文未经周某鹏授权，冒充周某鹏本人自行书写周某鹏签字，签署《承诺书、选房确认书》，以及周某文证据三份《回迁楼购房协议书》属于无权代理行为。周某鹏事后没有作出追认周某文冒充周某鹏本人签字形成的三份《回迁楼购房协议书》（落款时间2010年7月6日）的效力，三份《回迁楼购房协议书》应属无效。

2.S公司从未默许周某文的无授权代签行为。《承诺书》《选房确认书》、三份《回迁楼购房协议书》系由周某文以拿回家后由其父亲周某鹏签字为由拿走，后周某文自称其父亲周某鹏已经签字完毕并交还给选房现场的相关工作人员的。选房现场的相关工作人员只可能对“周某鹏”的签字进行“是否有签字”形式审查，而对于周某文冒充周某鹏本人签字、自行签署周某鹏的名字从而签署了《承诺书》《选房确认书》、三份《回迁楼购房协议书》五份文件中的五个“周某鹏”的名字是不可能知情的，也不存在默许一说。

3.S公司主张《回迁楼购房协议书》无效这一法律行为，不受一审判决书第10页第2段第12行所记载的“15日”的时间限制。综上所述，请求二审法院判如所请。

周某文辩称，同意一审判决，不同意S公司的上诉请求。

林某不同意一审判决，但其没有提起上诉。针对S公司的上诉，其表示同意S公司的上诉请求和事实理由。同时，林某提出自己是案涉三套房屋的安置人口，应当享有安置利益。

法院查明

周某鹏、吴某系夫妻关系，周某鑫、周某文系二人之子女。周某文、陈某涛系夫妻关系，陈某宇系二人之子。周某鑫、刘某曾系夫妻关系，周某浩系二人之子，林某系刘某之母。周某鹏于2017年8月4日去世。

北京C公司的投资人为北京市Y公司、北京Z公司。S公司的投资人为王某鹏、孙某、北京C公司。

2004年4月30日，周某文之父周某鹏、周某文、周某鑫三户（乙方）与北京C公司（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明现有在册人口6人，实际居住人口共9人，分别是户主吴某、之夫周某鹏、之女周某文、之女婿陈某涛、之外孙陈某宇；户主周某鑫，之妻刘某、之子周某浩、之岳母林某。乙方房屋的区位价补偿款共计1998111元，重置价补偿共计255724.84元，拆迁补偿款合计2253835.84元，甲方支付乙方拆迁补助费38180.4元，其中包括：1.搬家补助费6740.4元，2、提前搬家奖励费15000元，3、特困户拆迁安置补助费0元，4、其他补助费1440元，5、乡优惠15000元（三户），以上总计2292016.24元；

同日，周某鹏与北京C公司分别签订《预购房屋意向书》（载明应安置人口7人，分别是户主之女周某文、之女婿陈某涛、之外孙陈某宇、户主周某鑫、之妻刘某、之子周某浩、之岳母林某）和《回购现房协议书》（应安置户主吴某、之夫周某鹏，以493047元购买E号房屋，建筑面积为109.1平方米）。2010年7月4日，周某鹏向周某文出具《授权委托书》，委托周某文领取《选房通知书》；

同日，S公司向周某鹏出具《选房通知书》，载明购房人必须是《预购房意向书》中的应安置人员，选房时购房人本人必须亲自到场，如有特殊原因不能到场的，可委托他人代为选房。受托人应需携带经公证处公证过的授权委托书原件两份及委托人、受托人的身份证原件及复印件，如未公证的授权委托书，也可先选房，确认其房号并给予保留15天，待公证后持公证书原件方可签订《回迁楼购房协议书》，办理入住手续。7月6日，周某文代周某鹏在《承诺书》《回迁楼选房确认单》上签字，承诺三套涉案房屋归周某文所有。

2010年7月6日，周某鹏（乙方）与S公司（甲方）签订《回迁楼购房协议书》，约定：根据乙方持有的《预购房屋意向书》及《选房确认单》，乙方自愿购买甲方建设的的回迁楼房。上述房屋（共计叁套）乙方应交房款合计677564.5元。

2011年3月，刘某、周某浩作为原告，以分家析产纠纷为由将周某鑫、吴某、周某鹏、陈某涛、陈某宇、周某文（以上六人均为被告）、林某（第三人）诉至法院，刘某、周某浩要求判决刘某、周某浩分得拆迁补偿款65312元，房屋面积88.48平方米，林某要求判决分得相应的安置面积，法院判决“一、驳回原告刘某、周某浩的诉讼请求。二、驳回第三人林某之作为被拆迁安置人在拆迁协议中应分得房屋面积的请求。”上述判决作出后，刘某、周某浩不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。后林某不服，向北京市高级人民法院申请再审，该院驳回林某的再审申请。

“根据查明的事实，周某鹏作为一号院的被拆迁人与C公司签订《货币补偿协议》，获得拆迁补偿、补助款共计2292016.24元，刘某认可其与周某鑫在婚姻关系存续期间获得拆迁款30余万元。因刘某未提交相关证据证明其在与周某鑫婚姻关系存续期间于一号院新建房屋或翻建房屋，故《货币补偿协议》中与房屋有关的补偿及补助款与其无关。……该款项数额已超出其与周某鑫、周某浩、林某应获得的各项补助费用，故对周某浩及其法定代理人刘某要求分割拆迁补偿款65312元，不予支持。

……本案中，周某浩及其法定代理人刘某虽然提交其与周某鑫及侯姓男子的谈话录音，但因该录音系刘某与周某鑫就离婚事宜进行的案外协商，且其未提交相关证据证明周某鹏授权周某鑫有权处分周某鹏所回购的房屋，故周某浩及其法定代理人刘某主张其二人应分得88.48平方米的房屋面积，无事实依据，本院不予支持。同理，对林某的请求，亦不予支持。

因周某浩、刘某及林某均未向本院提供有力证据证明其三人在本次拆迁中应享有相应拆迁安置面积，故本院对上述三人之上诉请求均不予支持。”高院裁定载明“林某称其享有拆迁补偿款一节可另行解决”。

C公司于2012年7月13日出具《回复》，就拆迁中的具体问题答复如下：1.北京市朝阳区一号在拆迁时共有几户及各户的具体成员是谁？该院于2004年4月30日拆迁，拆迁时该院内共有三户，在册人口6人，实际居住人口共9人，分别是：户主：吴某，之夫：周某鹏，户主：周某文，之夫：陈某涛，之子：陈某贤；户主：周某鑫，之妻：刘某，之子周某浩，之岳母：林某。

2.拆迁补偿款及补助款系根据面积给付还是根据人口给付？《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》的拆迁款是根据北京市人民政府第87号令、《北京市房屋拆迁管理办法》及相关规定，其住宅房屋的拆迁补偿款由房屋拆迁评估产权人持有《集体土地建设用地使用证》中注明的建筑面积和土地使用面积计算出来的。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中补助费中第2条（搬家补助费）和第5条补助款（搬家奖励费）均是按照5000*3户标准计算的。第1条和第4条是按照建筑面积和屋内设备现有情况计算得来的。

3.购置回迁房应符合什么条件？购置回迁房以宅基地表明的建筑面积及产权人为准，其户口在册人员属产权人直系亲属（包括：父母、子女、配偶、岳父母）长期在此居住，并且在拆迁范围外无正式住房的。4.有无人均优惠购房面积及具体大小？该户人均面积已超过40平方米不享受优惠购房面积。5.人口对购房有无影响，是否人口多得到的优惠购房面积就越多？该户人均面积已超过40平方米，因此人口数量对购房及优惠购房面积无影响。

6.拆迁应安置人口如何认定，是否只要户口在，即享有优惠购房面积，而不考虑是否实际居住？拆迁应安置人口与拆迁补偿是否有关？拆迁安置人口是指与产权人由直系亲属关系（包括：父母、子女、配偶、岳父母）并长期在此居住且拆迁范围外无正式住房的人。应安置人口必须户口在册且在拆迁地实际居住才有资格购买回购房。该户人均面积超过40平方米不享有优惠购房面积。拆迁应安置人口与拆迁补偿款无关，与拆迁补助款有关（详见前述第2条）。

7.林某是否在北京市朝阳区太阳宫乡一号实际居住，及其是否有拆迁利益？刘某、周某浩在拆迁安置中是否有拆迁利益？林某在拆迁时显示为实际居住人，应享受回购房周转费、取暖费、延期补偿款。刘某、周某浩在拆迁安置中同样享受回购房周转费、取暖费、延期补偿款。

2014年4月，林某作为原告，将周某鹏、吴某诉至法院，要求：“1、判令二被告支付我周转过渡费19200元（400元×48个月×1人）、取暖费800元（200元×4季度×1人）、预购房延期补偿款57691元（403840元÷7人）；2.判令二被告支付我利息24861元（以第1项诉讼请求总金额77691元为本金，按照两年定期年平均利率4%计算2006年至2014年期间共8年的利息）。”2014年12月，法院作出（2014）朝民初字第20104号民事判决，判决：“一、被告周某鹏、被告吴某于本判决生效后七日内给付原告林某二〇〇六年七月一日至二〇一〇年六月三十日的周转过渡费一万九千二百元、取暖费八百元、预购房延期补偿款五万零九十一元。二、驳回原告林某的其他诉讼请求。”

周某鹏、吴某对判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2015年3月6日，双方在法院主持下达成调解协议。法院作出调解书，确认双方自愿达成的协议内容为：“周某鹏、吴某给付林某二〇〇六年七月始至二〇一〇年六月底期间的周转过渡费一万九千二百元、取暖费八百元、预购房延期补偿款二万五千元（本调解生效后十五日内履行）。”

2015年，刘某、周某浩、林某作为原告，以用益物权确认纠纷为由将周某鹏、吴某、周某鑫、陈某涛、陈某宇、周某文（以上六人均为被告）诉至法院，要求确认三原告对位于北京市朝阳区E号房屋有权居住使用。法院作出判决，判决驳回刘某、周某浩、林某的诉讼请求。上述判决作出后，刘某、周某浩、林某不服上诉至北京市第三中级人民法院，法院判决驳回上诉，维持原判。后林某、刘某、周某浩不服，向北京市高级人民法院申请再审，该院裁定，驳回刘某、周某浩、林某的再审申请。

判决书载明“根据查明的事实，在刘某、周某浩与周某鑫、吴某、周某鹏、陈某涛、陈某宇、周某文、林某分家析产纠纷一案中，刘某、周某浩要求分得拆迁安置房屋面积88.48平方米。该案经审理认为刘某未参与共同出资建房，又未证明周某鑫在此次拆迁中获取了回迁房，据此驳回了刘某、周某浩要求分得拆迁安置房屋的诉讼请求，该判决业已生效。

另根据C公司于上述案件审理期间出具的《回复》，购置回迁房以宅基地表明的建筑面积及产权人为准，该户人均面积已超过40平方米，因此人口数量对购房及优惠购房面积无影响。故根据拆迁政策刘某、周某浩、林某并不具备购买回迁房的资格。刘某、周某浩、林某请求法院判决确认其对涉案回迁房屋有权居住使用，缺乏法律依据，本院不予支持。”

法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。

本案中，周某文在2010年签订《回迁楼购房协议书》《承诺书》《选房确认单》时是否得到周某鹏的授权，根据S公司2010年7月4日《回迁楼选房通知书》第3条内容关于授权委托书必经公证的要求来看，S公司是在审查周某鹏本人是否到场或出具了是否经公证过的授权委托书后，才允许周某文代签上述文件，足以还原选房签约现场S公司对周某文是否有权代理的审查环节，S公司对周某文是否经过周某鹏授权、双方所签合同效力待定与否之异议，应在签约选房之日至保留房号十五日这一时间段内提出；即使S公司在选房签约阶段未能识别周某文“冒充”周某鹏签名，导致双方所签合同处于效力待定状态，从签约后的多轮诉讼中周某鹏参与诉讼过程中所表达的主张及周某鹏去世后其继承人未提出任何异议等方面，也可以视为周某鹏对于周某文的代理权限的追认。

周某文代签的行为、周某鹏出具委托书是否经过公证等问题在S公司主持选房、签约各个环节均已经过S公司默许，从此角度也可以视为双方所签购房合同的效力是经双方认可而产生效力，法院对S公司关于无权代理导致合同无效的主张不予采纳。关于第三人之抗辩意见，已经数轮诉讼的生效文书认定为第三人不具备购买回迁楼的基础资格，法院在此不予赘述，对于第三人的主张，法院不予采信。

周某文要求S公司办理涉案回迁房产权证明的主张，于法有据，法院予以支持。

二审审理期间，吴某、周某鑫、陈某涛、陈某宇均到庭陈述以下事实：上述四人均同意案涉拆迁房屋登记在周某文的名下。上述事实还有各方当事人陈述等证据在案佐证。

裁判结果

S公司于判决生效后十五日内协助周某文办理北京市朝阳区B号房屋不动产登记手续。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点是S公司应否协助周某文办理案涉房产的不动产登记手续。对此，S公司虽称周某文的父亲周某鹏为北京市朝阳区一号的被拆迁人，非经周某鹏本人签字，或者非经周某鹏本人授权，任何处分北京市朝阳区一号后续拆迁安置房屋利益的行为均属无效。现周某鹏已去世，其妻吴某、其子周某鑫均到庭陈述同意将案涉房产登记在周某文名下，而案涉房产的其他利益相关方陈某涛、陈某宇对房产登记在周某文名下均无异议，在此情况下，法院判令S公司协助周某文办理相关的不动产登记手续并无不当。

关于林某、刘某、周某浩是否享有案涉房产的份额一节，由于生效判决已判决驳回了其要求分得拆迁安置房屋的诉讼请求，林某遂在本案中无权主张份额。