北京房产律师——朋友间共同买房投资登记一方名下后被查封对方能否起诉还款

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某洁向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年7月15日签订的《房屋买卖投资协议》，周某洁返还贾某慧合同款50万元；2.判令解除周某洁于2021年1月5日书写的《承诺书》；3.本案诉讼费由贾某慧承担。

贾某慧向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖投资协议》；2.判令周某洁支付贾某慧房屋投资本金及投资利润125万元；3.本案诉讼费由周某洁承担。

周某洁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由其归还贾某慧61.8万元。

事实和理由：1.周某洁没有阻止售卖北京市朝阳区一号房产（以下简称涉案房屋），也没有要求案外人查封涉案房屋，涉案房屋被查封完全是意外和巧合，且贾某慧在胁迫其签署《承诺书》前已经明知房屋无法售卖的情况，故周某洁不构成违约，不应当承担贾某慧的利益损失，只应当承担归还已收欠款的责任。

2.周某洁和贾某慧约定归还贾某慧欠款、支付收益的前提条件是售卖涉案房屋之后，使用卖房款兑现约定，但是涉案房屋至今没有卖出，所附条件没有成就，贾某慧无权要求支付收益。3.周某洁2021年1月5日签署的《承诺书》是贾某慧及其外甥女等人采取威胁、辱骂、骚扰等手段，逼迫周某洁写的，该《承诺书》应属无效。4.周某洁仅收到贾某慧61.8万元借款，并没有认可收到71.8万元，一审法院认定事实错误。

被告辩称

贾某慧辩称，同意一审判决，不同意周某洁的上诉请求。双方之间并非借贷关系，我一共给了周某洁81.8万元用于投资，收益按比例分担。《承诺书》系周某洁自愿签署，不存在胁迫。周某洁在付款期限届满前提起诉讼已经构成违约，应当支付我本金和收益损失。

法院查明

2018年6月14日，贾某慧向周某洁转账支付20万元；2018年6月28日，贾某慧向周某洁转账支付10万元。

2018年7月15日，周某洁作为甲方（出售方），贾某慧作为乙方（投资方），签订《房屋买卖投资协议》，双方约定：甲方自愿出售北京市朝阳区一号之房产。甲方需要资金人民币叁拾万元整。乙方先行支付给甲方。甲乙双方共同操作出售此房。双方达成如下协议：一、乙方先支付给甲方20万元整。二、甲方用此款处理完其事务后，到该房屋房管科办理房改手续。三、待需要交纳房改土地出让金时，乙方再支付给甲方10万元整。

四、乙方支付给甲方30万元，作为此房的投资资金。五、待此房取得房产证时，甲乙双方共同操作出售。六、双方协商此房出售净得价格高于人民币240万元以上部分，甲乙双方各得50%。七、如遇拆迁，补偿款依然以240万元为底价。高于350万的部分都归甲方所有。即240万元至350万元之间的差额部分由甲乙双方各得50%。八、此房的售价由乙方决定。甲方须配合乙方出售此房的一切事宜。九、此房出售或拆迁得款当日，甲方须连同乙方本金30万元及利润一次性付给乙方。十、未尽事宜，双方协商。

2018年7月27日，贾某慧向周某洁转账10万元，周某洁向贾某慧出具了收条。

2018年9月16日，双方当事人在上述协议中增加了如下补充条款：因甲方急需资金，乙方于2018年9月16日再次支付给甲方10万元整，亦作为此房的投资资金。乙方共计投资50万元整。在此房售出款240万元中，甲方须把乙方所支付的50万元支付给乙方，高于240万元的部分，双方再按约定获取。

双方于当日同时将上述协议中第四条的“乙方支付给甲方的30万元”修改为“乙方支付给甲方的50万元”，将第六条的“甲乙双方各得50%”修改为“甲方得30%，乙方得70%”。

2018年9月17日，贾某慧向周某洁转账5万元。

2018年9月18日，贾某慧向周某洁转账3万元。

2018年9月19日，贾某慧取现金2万元，周某洁庭审中认可收到了2万元现金。

2019年1月25日，贾某慧向周某洁转账支付10万元。

2019年8月12日，贾某慧向周某洁转账支付1.8万元。

审理中，贾某慧提交收条两张，用以证明除上述款项外，其另向周某洁支付现金20万元，两张收条的内容如下：

1.2018年9月16日收条：今收到贾某慧交来朝阳区一号资金人民币壹拾万元整。收款人：周某洁。

2.2019年1月24日收条：今收到贾某慧交来朝阳区一号投资款壹拾万元整。待此房售出后，返还贾某慧贰拾万元整。收款人：周某洁。

周某洁不认可收到上述现金20万元，周某洁主张2018年9月16日的10万元收条是贾某慧在2018年9月16日、9月17日、9月18日分三笔支付给其的5万元（转账）、3万元（转账）、2万元（现金），2019年1月24日的10万元收条是贾某慧在2019年1月25日转账支付给其本人的10万元，不存在贾某慧向其支付20万元现金的情况。周某洁提交贾某慧的银行账户流水明细，证明其在2019年1月24日书写的收条是贾某慧在2019年1月25日转账支付给其本人的，贾某慧的款项来源是贾某慧的朋友刘某轩在2019年1月24日转给贾某慧的。

周某洁另提交其与贾某慧在2020年1月5日对账的微信语音证明上述事实。

贾某慧对上述证据的真实性认可，贾某慧主张刘某轩转给其的10万元，其转给了周某洁，但周某洁并未出具收条。2019年9月16日的现金是其给中介介绍房源后，中介向其支付的。2019年1月24日的10万元现金，是其朋友张某宇的现金还款，贾某慧提交了证人张某宇的视频证言。周某洁对该证据的真实性不予认可。

另查：一、2019年4月19日，周某洁与北京C公司签订《房屋买卖契约》，约定周某洁以37604元的价格购买涉案房屋。2019年8月12日，周某洁取得了涉案房屋的产权证书。

二、2020年11月5日，案外人丁某楠向法院申请诉前财产保全，要求查封周某洁名下价值105万元的财产，2021年1月13日，法院立案受理了丁某楠起诉周某洁民间借贷纠纷案，周某洁与丁某楠经法院调解达成如下协议：一、周某洁于2021年10月1日前偿还丁某楠借款本息150万元；二、如果周某洁未能按上述约定履行还款义务，则丁某楠有权要求周某洁支付利息。丁某楠申请对涉案房屋采取了查封措施。

三、2020年11月25日，周某洁向贾某慧出具承诺书：“本人名下朝阳区一号之房产，如于2020年12月31日前还没卖出去，本人承诺于2020年12月31日前将贾某慧投资本房的所有资金支付给贾某慧。本人与贾某慧于2018年7月15日签订的《房屋买卖投资协议》之约定待此房售出按比例再支付贾某慧。”

由于周某洁未向贾某慧返还投资本金，周某洁于2021年1月5日再次向贾某慧出具《承诺书》，内容如下：贾某慧于2018年7月15日投资本人北京朝阳区一号之房产，因多种原因此房一直不能出售。现本人承诺此房售出本人连本带利一同返还贾某慧125万元整。全部结清。此房按需要市场价交易，时效为一年出售完毕，与2018年7月15日签定的协议同效。以售价三百万为基数按三七分成，本人三成，贾某慧七成，低于三百万贾某慧按7成降低利润。

周某洁主张该份承诺书是在贾某慧胁迫下所写，但周某洁未对上述主张提交证据加以证明。

法院认为，周某洁、贾某慧签订的《房屋买卖投资协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方签订协议后，贾某慧向周某洁支付了投资款，履行了己方的合同义务，周某洁因自身原因导致涉案房屋被法院查封，从而无法完成出售涉案房屋的合同义务，周某洁构成违约，周某洁作为违约方，不享有合同解除权，法院对周某洁要求解除《房屋买卖投资协议》的请求不予支持。

贾某慧主张由于周某洁的违约行为导致其订立合同的目的无法实现，贾某慧反诉要求解除《房屋买卖投资协议》的请求，有事实及法律依据，法院予以支持。周某洁要求法院判令其返还贾某慧合同款50万元，该数额与贾某慧实际投资的数额存在出入，贾某慧是否要求周某洁返还及返还数额的问题应由贾某慧主张，法院对周某洁提出的此项请求不予支持。

关于周某洁要求解除承诺书及贾某慧反诉要求周某洁支付投资本金及投资利润的请求，周某洁主张2021年1月5日出具的承诺书是受到贾某慧胁迫所写，但未提交证据加以证明，法院对周某洁该项主张不予采信。周某洁向贾某慧出具的承诺书言明因多种原因导致涉案房屋一直不能出售，其承诺在一年之内按市场价格出售房屋后连本带利一同返还贾某慧125万元整，并认可该承诺与投资协议具有同等效力。该承诺书是周某洁单方的民事法律行为，属于单务合同的性质，对周某洁具有法律约束力，周某洁要求解除该承诺书的请求缺乏合理依据，法院不予支持。

周某洁在承诺书中设定了向贾某慧支付投资本金及收益的付款的条件和期限，该付款条件是出售涉案房屋，付款期限是一年之内。关于付款条件是否成就的问题，因周某洁不积极履行对案外人债务的付款义务，导致涉案房屋被法院查封，阻止了周某洁出售房屋后向贾某慧付款这一条件的成就，根据我国民法典第159条的规定，应视为该付款条件已经成就；另一方面，周某洁在付款期限届满之前提起本案诉讼的行为，表明其不再履行承诺书的义务，周某洁再次构成违约，贾某慧有权依照周某洁的承诺，要求周某洁提前履行支付投资本金及收益的义务。

双方虽对贾某慧投资的数额有争议，但该争议对周某洁欠付贾某慧125万元的债务总额并不构成影响，法院对贾某慧要求周某洁支付投资本金及收益125万元的反诉请求予以支持。

二审中，周某洁补充提交：1.微信聊天截图、短信记录及派出所报案、受案回执，用以证明其签署《承诺书》受到了胁迫；2.手机截屏，用以证明其把涉案房屋委托中介机构进行出售。贾某慧对上述证据1的真实性认可，但不认可证明目的；对证据2的真实性无法确定，主张即使在中介机构有登记，也不能证明周某洁积极在出售房屋。

裁判结果

一、解除周某洁与贾某慧于2018年7月15日签订的《房屋买卖投资协议》；二、自判决生效之日起10日内，周某洁给付贾某慧投资本金及收益1250000元；三、驳回周某洁的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事法律行为从成立时起具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。根据已查明事实，周某洁与贾某慧于2018年7月15日签订《房屋买卖投资协议》后，贾某慧分多次向周某洁支付了投资款，履行了其合同义务，但涉案房屋长期未能出售，周某洁又出具两份《承诺书》对支付贾某慧投资本金及收益予以承诺。周某洁作为完全民事行为能力人，应当明确知晓其上述行为的法律后果。

周某洁虽主张2021年1月5日出具的《承诺书》系在受胁迫的情况下所签，但其提交的证据并不足以充分证明其存在受胁迫致使违背真实意思表示签署该《承诺书》的情形，故该承诺书对周某洁具有法律约束力。因周某洁不积极履行对案外人债务的付款义务，导致涉案房屋被法院查封，以及周某洁在涉案房屋出售前通过起诉的方式无合法依据明确表明其不再履行《房屋买卖投资协议》及《承诺书》的义务，致使贾某慧无法取得约定利益，周某洁应当就其行为承担相应的法律责任。

在此情形下，法院在确认《房屋买卖投资协议》解除后，考虑贾某慧的请求，判令周某洁需因其违约行为按照《承诺书》确认的数额向贾某慧支付投资本金及收益125万元，并无不当。