北京房产律师——购买没有产权证的房屋，卖方再次转卖他人怎么办

北京房产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告齐某聪向本院提出诉讼请求：一、判令双方所签房屋买卖合同于2021年2月8日解除合同，由被告退还购房款120万元，并赔偿经济损失50万元及购房款的利息；二、案件诉讼费由被告负担。

事实与理由：2016年5月10日，赵某玲、张某杰、张某君、张某英、张某鹏与买受人齐某聪签订房屋买卖合同，被告将共同共有的安置房一套（卖给原告，售价190万元的价格出售给齐某聪，合同中对房屋交付等事项做了明确规定，合同订立后，原告依照合同履行了付款义务，先期房款已收到160万元，待过户后收取剩余人民币30万元，并积极配合购买方齐某聪办理过户等事宜，如有任何违反行为，愿负法律责任，不存在任何违约环节。

上述事实一审判决予以认定，原告先后支付共120万元加上利息在合同中确认支付给被告160万元，有被告签收证据为证。现被告违约又将上述房屋卖给他人，造成原告无法拿到该房屋产权，故原告要求解除合同，由被告退还原告购房款，并支付利息及赔偿经济损失。故原告再次诉至法院。

被告辩称

被告张某鹏答辩称：不同意2021年2月8日解除房屋买卖合同，购房款给我了10万，我同意返还，其他的是高利贷、利息太高，不同意支付。诉讼费我不同意承担。

被告张某杰答辩称：原告没有给我打购房款的证据。

被告张某英答辩称：所有事情我不清楚，我签的房屋拆迁合同是一张白纸，附了手印，手印做了什么我不知道。原告需要拿出160万元银行流水对账。不同意原告的诉求。

被告张某君答辩称：房屋拆迁开始，我就没有参与拆迁洽谈，也没有给我份额，都是我母亲赵某玲代签代谈，原告说的120万元房屋购房合同，需要原告出示120万元打款的凭证。原告要补偿和利息首先要说购房真实性是否存在，如果房屋购房合同不真实，没有打款凭证，也跟我没有关系。赵某玲卖的房子也写我的名字，赵某玲要卖自己的房子我们同意，我没有继承房屋拆迁腾退所得，也没有继承房屋卖的钱款。

法院查明

2015年11月24日，房屋征收实施单位北京市石景山区房屋征收事务中心与被征收人赵某玲、张某杰、张某君、张某英签订《西黄村地区房屋征收项目住宅房屋征收补偿协议》，约定产权调换房屋位于S号（以下简称涉案房屋），2居室，共计1套，设计建筑面积共计。

2016年5月10日，出卖人张某鹏、赵某玲、张某杰、张某君、张某英与买受人齐某聪，签订《房屋买卖合同》（手写版），本人赵某玲及丈夫张某鹏、女儿张某杰、儿子张某君、张某英全家人一致同意，愿将北京市石景山区安置房（S号两居室）以1900000元壹佰玖拾万元的价格出售给齐某聪，先期房款已收到1600000元.待过户后收取剩余人民币300000元，并积极配合购买方齐某聪办理过户等事宜，如有任何违反行为，愿负法律责任。具体条款根据双方签订的房屋买卖合同为准，此协议一式两份，双方各一份。落款处由买卖双方签字按手印，证明人赵某、路某签字按手印。张某英主张其签字按手印时系空白的，没有上面内容；张某君认可系其本人签字。

2016年5月10日，出卖人赵某玲、张某杰、张某英、张某君与买受人齐某聪签订《房屋买卖合同》，双方约定售价1900000元，本合同签订当天，乙方支付甲方购房定金100000元，乙方于2016年5月10日前支付甲方第一笔房款1600000元；乙方将第二笔房款300000元于产权转移当日（过户之日）之前支付给甲方。第六条违约责任3.本合同签订后,如甲方违约,甲方应自违约之日起三日内双倍返还乙方所付定金作为赔偿金,并支付乙方房屋成交价的300%作为违约金；如乙方违约，乙方已付甲方的定金不予退还，此定金作为乙方赔偿甲方的赔偿金，乙方另自违约之日起三日内支付甲方房屋总成交价的300%作为违约金。落款处由出卖人赵某玲、张某杰、张某英、张某君、张某鹏与买受人齐某聪签字按手印。张某英、张某君称该份合同非其二人本人签字。

定金收条载明，今收到齐某聪购房款定金10万元，用于购买赵某玲、张某杰所拥有的石景山区S号拆迁所得房屋（S号）的定金。双方不得反悔，如任何一方反悔，买方定金不退，卖方双倍返还定金。落款处由赵某玲、张某鹏、张某杰与齐某聪签字按手印，证明人赵某、路某签字按手印。

2016年5月10日，赵某玲收到齐某聪房款壹佰陆拾万元。证明人赵某、路某签字按手印。

2019年9月4日，出卖人赵某玲、张某鹏、张某杰、张某君、张某英与买受人秦某刚签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以240万元价款出售给秦某刚。张某杰认可收到240万元购房款。

2020年1月8日，原告齐某聪起诉被告赵某玲、张某杰、张某君、张某英、张某鹏房屋买卖合同纠纷一案至本院，要求被告交付北京市石景山区S号楼房一套；本院经审理后查明，被告张某英申请对房屋买卖合同上两枚指纹进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号由本院委托鉴定，鉴定意见书载明，张某英签名字迹上的指印是其右手食指所留，张某英签名字迹右侧身份证号上的指印按印模糊，纹线不清，不具备鉴定条件。

庭审中，赵某玲主张只收到10万元定金，其余钱没有收到，又称加上定金10万元，加上齐某聪替自己还的钱，齐某聪一共出了90-100万。齐某聪主张赵某玲欠赵某、路某的钱，自己以给赵某玲还款的方式支付购房款，最后给的钱够120万元，其当庭表明，可以支付剩余的60万元到法院，然后入住，办理过户手续后再支付30万元。2019年9月4日，出卖人赵某玲、张某鹏、张某杰、张某君、张某英与买受人秦某刚签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以240万元出售给秦某刚，秦某刚以银行转帐的方式支付了该240万元并实际占有涉案房屋……

本院认为，涉案房屋现由第三人秦某刚通过买卖合同购买并实际占有，故在此情况下齐某聪依据原被告双方的买卖合同要求被告交付涉案房屋已属履行不能。最终判决驳回齐某聪的诉讼请求。该判决现已生效。

赵某玲于2022年1月26日死亡。赵某玲之夫为张某鹏，二人之女为张某杰，二人之子为张某英、张某君。

关于购房款的支付：齐某聪主张已给付被告120万元，为此提供：一、2019年10月21日，赵某、路某书写的证明，关于齐某聪购买赵某玲（丈夫张某鹏、女儿张某杰、儿子张某君、儿子张某英）全家人一致同意，愿将北京市石景山区S号拆迁所得西黄村拆迁安置房（S号2居室）以1900000元的价格出售给齐某聪,双方签订房屋买卖合同前,先付定金100000元整,并以现金方式支付给赵某玲,签订房屋买卖合同后以现金方式支付给赵某玲人民币1500000元整,待房屋过户后再支付余款300000元整给赵某玲。特此证明。

二、2020年11月29日，赵某书写的证明一份，证明齐某聪与赵某玲就涉案房屋的房屋买卖一事是真实有效的，双方经赵某介绍达成的房屋买卖，双方签订定金时口头约定，待齐某聪房屋拆迁后拆迁款到位后一次性给付赵某玲除定金100000元外剩余款项。后因赵某玲急需用钱，经常联系齐某聪借钱，齐某聪因有房屋买卖合同，不得已又借给赵某玲钱并将所有积蓄给予赵某玲，后赵某玲还是急用钱，向赵某和路某借钱，后赵某玲将赵某和路某所借的钱全部转到齐某聪身上，经四方商定达成一致，齐某聪当面给赵某和路某打的借条，并且赵某玲已认可，齐某聪拆迁款下来后，将我的现金全部偿还，共计220000元，并给路某转账400000元，并将借条全部撕毁，并告知赵某玲赵某和路某的借款已全部还清，并得到赵某玲认可。

三、2020年11月29日，赵某出具证明，关于齐某聪和张某杰借款243万元一事，因赵某玲前期的所有款项已拿走，双方没有任何交易记录，赵某玲提出让张某杰和齐某聪从银行走账，如果房屋买卖后赵某玲反悔，齐某聪可以以张某杰欠条为由还款，并给予齐某聪双重保障，以上所属全部属实，如有虚假，愿付法律责任。

四、借条九张，证明借条上的钱均是齐某聪代为偿还的。被告主张仅仅给付10万元定金，剩余的都是借款，被告认可原告代为偿还的685000元是购房款，包含10万元定金。

2021年2月8日赵某玲、张某杰、张某君、张某英、张某鹏收到起诉状。

证人赵某出庭作证称：我是买卖双方介绍人，齐某聪与赵某玲一家的房屋买卖合同是双方让我写的内容，当时齐某聪、赵某玲、张某鹏、张某杰、张某君都在；齐某聪先给了赵某玲10万元定金，给付10万元定金的时候我也在；我要赵某玲把欠我亲戚的24万元还给我，赵某玲还了我2万，剩余转给了齐某聪，齐某聪拆完迁后还给我12万元，齐某聪代我向他人支付了10万元，齐某聪一共给我22万元。

证人路某出庭作证称：赵某玲在齐某聪签订房屋买卖合同之后向我借款，齐某聪代赵某玲向我偿还了40多万元，另给付定金。

裁判结果

一、确认出卖人赵某玲、张某鹏、张某杰、张某英、张某君与买受人齐某聪于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》于2021年2月8日解除；

二、张某鹏、张某杰、张某英、张某君于判决生效后十日内返还齐某聪购房款720000元及利息；

三、张某鹏、张某杰、张某英、张某君于判决生效后十日内给付齐某聪损失110000元；

四、驳回齐某聪的其他请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。齐某聪与张某鹏、赵某玲、张某杰、张某英、张某君签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。张某英称其签字时没有上面房屋买卖的内容，现有证据显示手写版的《房屋买卖合同》上签字按手印为张某英本人所按，故法院认定张某英为《房屋买卖合同》的当事人。

赵某玲已死亡，赵某玲作为《房屋买卖合同》当事人的权利义务由其继承人张某鹏、张某杰、张某英、张某君承继，同时张某鹏、张某杰、张某英、张某君是本案《房屋买卖合同》当事人，其按照《房屋买卖合同》的相对性承担相应的责任。

现涉案房屋已出售给秦某刚，本合同已属于履行不能，故对于齐某聪要求解除合同的诉求，法院予以支持。解除合同的时间，以被告收到起诉状之日为准。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于齐某聪要求返还购房款的诉求，法院予以支持。对于购房款的金额，因被告已确认收到10万元定金，法院予以确认；对于剩余购房款，根据赵某玲出具的借条共计685000元，赵某玲在之前案件中自认收到90-100万元，本案中其自认收到包含定金共685000元，结合借条的金额、证人证言等证据予以确认除定金外620000元，故被告应当返还齐某聪购房款共计720000元。

被告违约导致合同不能履行，应当返还齐某聪购房款，并支付齐某聪自主张返还之日的利息损失，故对于齐某聪要求给付利息的诉求，自其主张之日至2021年2月8日的利息，法院予以支持。

因被告违约出售房屋实际取得购房款240万元，该部分款项与本案合同中购房款的差价，系齐某聪合同履行后可以获得的利益，但齐某聪作为购买人，明知涉案房屋系拆迁房屋尚没有所有权手续仍购买，其存在过错，故对于齐某聪要求被告赔偿损失50万元的诉求，合理部分，法院予以支持。