北京房产律师解析一起部分子女借母亲名义买房，老人去世后其他子女不认可，出资子女起诉过户案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令林某强、林某峰配合林某娟办理北京市西城区S号房屋所有权的过户登记手续，将该房屋过户至林某娟名下；2.诉讼费等费用由林某强、林某峰承担。

事实与理由：林某娟之母宋某芝原承租北京市西城区（原宣武区）S号公房，同一户籍在册人口共四人，分别是户主宋某芝，之子林某峰、之女林某娟、之外孙周某君。1998年S号拆迁，1998年7月9日签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，第二条载明应安置人口肆人，分别是宋某芝、林某峰、林某娟、周某。第三条第1款约定安置到S号，以下简称：S号房屋）。因S号房屋需购买产权，全家商定谁买归谁。

后商定由林某娟出资购买、归林某娟所有。同日，林某娟以宋某芝的名义签署了《购买房屋合同书（一次性预付房款）》，其中乙方宋某芝的签名实际为林某娟所签。林某娟随即全额支付了全部的购房款50 088.10元，宣武区T公司也给林某娟开具了预交购房款收据。其后林某娟办理了涉案房屋的收房手续，并以自己名义交纳了光缆费、收视费、水电费等款项，相关单位也开具了交款人为林某娟的多份收据。因家人认为林某娟购买涉案房还占了拆迁工龄优惠，全家遂商定由林某娟再支付138 500元。

因林某峰无工作且已离婚、之子林某昊归其抚养、没有经济来源，故林某峰与宋某芝协商决定由林某峰收取上述购房款项。林某娟于2000年4月至2002年9月期间分16笔支付了第二笔购房款138500元，被告林某峰也分别出具了其已收到林某娟购买涉案房相应房款的收据。

2000年12月29日S号房屋回迁后林某娟一家三口一直在此居住。后林某峰失踪、其子林某昊由宋某芝抚养，故林某娟让宋某芝及林某昊跟自己家一起生活并承担了全部生活费用及宋某芝的医药费用。后涉案房的房产证下发，宋某芝就交给了林某娟。2007年，因林某昊上学原因，宋某芝与林某昊搬到大兴M号房屋居住，林某娟一家三口则仍居住S号房屋至今。林某娟2014年就开始着手办理涉案房屋过户事宜，宋某芝、林某强、林某昊均积极配合，……宋某芝2017年10月去世。林某娟与林某强曾于2018年11月28日协商母亲名下房产事宜，林某强称其多次劝母亲将涉案房过户给林某娟，并说2017年7月份其跟宋某芝聊天时宋某芝说过S号房屋是林某娟的、也承认宋某芝及林某峰已将S号房屋卖给林某娟，其还称其对妻子说过涉案房是林某娟买的，帮林某娟开具父亲死亡证明是协助林某娟过户等事实。

2020年12月7日，林某强提起法定继承纠纷庭审中，其对上述录音及林某娟出资购房也都是认可的。为维护林某娟的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。

被告辩称

被告林某强辩称，不同意林某娟的诉讼请求。首先，登记在宋某芝名下的北京市西城区S号房屋系宋某芝生前所有的个人财产，该房屋系S号公房拆迁补偿而来，宋某芝系该公房的承租人。《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》证实，宋某芝是被拆迁人，因此S号房屋是补偿给被拆迁人宋某芝的，房屋产权也一直登记在宋某芝的名下，因此，宋某芝是S号房屋的合法所有权人。认可S号房屋由林某娟交付购房款，但该出资的性质是资助宋某芝购房，而非为林某娟自己购房。

在我国，子女为父母出资购买房屋，尤其是房改房及拆迁补偿房的事例非常普遍，这是子女对父母尽赡养义务的一种方式。宋某芝在2004年3月25日便取得S号房屋的产权证书，直至2017年10月20日去世，既没有将房屋过户给林某娟，也未立遗嘱指定由林某娟继承涉案房，这个事实足以证明宋某芝不承认S号房屋归林某娟所有。林某娟在诉状中说，S号房屋之所有没有过户是“因不熟悉过户流程而拖延了下来”的说法既不符合事实，也不合情理。

其次，林某娟向林某峰支付购房款的行为不对宋某芝发生法律效力。且向林某峰支付购房款的行为与林某娟所称的其向开发商交付5万余元的购房款，所以对S号房屋享有产权的主张自相矛盾。林某娟向林某峰支付购房款的行为是基于当事双方的错误认识。S号房屋系登记在宋某芝名下的房产，是归宋某芝所有的房屋，其他人无权就他人房屋进行买卖。因此，林某娟与林某峰之间支付和收取购房款的行为不对宋某芝发生法律效力。

至于林某娟所称是由于其在购房时占了便宜，为了给林某峰补偿才向林某峰支付了该笔款项的说法，既不是事实，也与证据不符。证据《收条》显示是购房款。林某娟以其支付购房款为由主张S号房屋是自己的，与其向林某峰支付购房款是自相矛盾的。

第三，林某娟与林某强之间的谈话录音的内容并不能改变S号房屋归宋某芝所有的产权性质，林某娟以一次谈话录音为依据，主张林某强认同林某娟的S号房屋产权人身份是不成立的。S号房产一直登记在宋某芝名下，是宋某芝的个人所有财产。这一性质是其他人不能以言语改变的。其他人的行为或言语，无论是否基于错误认识而做出的，均对宋某芝不发生法律效力。林某强在谈话中称，他不主张要S号房屋是有前提的，即拆迁补偿的位于大兴区的房屋归自己所有，S号房屋便归林某娟所有。

且不说这个方案林某娟没有同意，即使同意，也是无效的，因为这侵犯了另一个继承人林某峰的权益。林某强对林某娟向林某峰支付购房款的行为是知道的，林某强不同意林某峰这样做。这一知情的事实并不能得出如林某娟所说的，林某强承认S号房屋归林某娟所有的结论。因为涉案房是宋某芝所有的，最后的处理决定只能是宋某芝作出。事实证明，宋某芝最终并没有同意将S号房屋过户给林某娟。全部的谈话录音中没有一句话证明，林某强作出了无条件放弃自己合法权益的决定。

第四，林某昊的证人证言也无法证明宋某芝将S号房屋出售给林某娟的事实。林某昊与宋某芝的谈话录音仅能证明林某昊就S号房屋今后的归属询问宋某芝的意见，并且林某昊是采用诱导的提问方法。宋某芝对询问也并未作出明确的答复。并且林某昊与宋某芝的谈话录音是发生在2017年2月，宋某芝于2017年10月病逝，因此进行谈话录音时宋某芝的神智并不清楚。林某昊的证人证言及其与宋某芝的谈话录音均不能作为认定本案事实的依据。

综上，S号房屋为宋某芝生前所有的个人合法财产。林某娟要求被告配合其办理涉案房过户的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

法院查明

宋某芝与林某奎系夫妻关系。林某娟、林某强、林某峰为宋某芝与林某奎之子女，周某为林某娟之子，林某昊为林某峰之子。林某奎于1993年11月7日死亡，宋某芝于2017年10月20日死亡。

1998年7月9日，北京市宣武区T公司（拆迁人、甲方）与宋某芝（被拆迁人、乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定乙方在拆迁范围内有正式住房壹间，有正式户口四人，应安置人口四人，分别是户主宋某芝，子林某峰，女林某娟，外孙周某。安置到S号，房屋壹间。另安置XX一居室一套。

同日，宣武区T公司（甲方）与宋某芝（乙方）签订《购买房屋合同书（一次性预付房价款）》，约定甲方所售房屋位于S号，乙方同意预付房价款69 730.50元，在合同签订之日将购房款一次性付清。

2004年3月25日，S号房屋所有权登记至宋某芝名下。

审理中，林某强认可S号房屋取得后一直由林某娟一家及宋某芝、林某昊共同居住。2014年左右宋某芝、林某昊搬至大兴居住，林某娟一家一直居住S号房屋。

审理中，林某娟提交购房款计算明细表一份，显示购房款合计金额50 088.10元，交款人处有“宋某芝”字样签名。林某娟提交发票一份，显示预交购房款50 088.10元，付款单位为宋某芝。审理中，林某强认可上述购房款为林某娟支付。

审理中，林某娟提交收条16张，以证明因购房时使用了工龄优惠，因此全家人商议由林某娟再支付购房款138 500元，并指定由林某峰收款，其后林某娟向林某峰支付了购房款138 500元。林某强认可该证据的真实性，认可林某娟向林某峰付款138 500元的事实，但不认可其他证明目的。

审理中，林某娟提交谈话录音，欲以此证明林某强认可林某娟与宋某芝之间就S号房屋成立借名买房关系。林某强对录音的真实性认可，但不认可证明目的。

审理中，林某娟提交林某昊证人证言，欲以此证明宋某芝曾明确表示S号房屋归林某娟所有，林某昊对该事实曾经录音。林某强不认可该证人证言的真实性，不认可证明目的。

裁判结果

自本判决生效之日起七日内，被告林某强、林某峰协助林某娟将北京市西城区S号房屋所有权过户至林某娟名下。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。

本案中，林某娟主张其与宋某芝就S号房屋成立借名买房关系，则应当由林某娟对该法律关系的存在承担举证证明责任。

首先，根据林某娟提交的证据及庭审中双方当事人确认的事实，可以认定S号房屋的全部购房款由林某娟支付，S号房屋一直由林某娟实际使用，并且购买S号房屋后，林某娟又陆续向林某峰支付购房款138 500元。

其次，林某强虽主张林某娟支付购房款的行为是子女替父母购房出资的行为，但无法解释林某娟后续向林某峰支付购房款138 500元的依据。林某娟则陈述因林某娟购房时使用了宋某芝的工龄优惠，为了给予宋某芝补偿并依据宋某芝的意见，将补偿的购房款给予了林某峰。该陈述逻辑更为合理。

第三，林某娟提交的录音证据及林某昊的证人证言可以侧面佐证在购买S号房屋时，宋某芝、林某强、林某峰及林某娟曾协商一致，由林某娟出资购买S号房屋，S号房屋实际归林某娟所有的事实。

综合考虑以上事实，法院认定林某娟与宋某芝就S号房屋成立借名买房合同关系，该借名买房合同关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应遵守合同的约定。因此林某娟有权要求宋某芝将S号房屋的所有权过户至林某娟名下。因宋某芝已死亡，林某强、林某峰作为宋某芝的继承人，应当配合将S号房屋的所有权过户至林某娟名下。

综上，林某娟的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。