开发商逾期办证违约金过低怎么办

　开发商逾期办证违约金过低怎么办

一、依据《合同法》第114条第3款：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务的规定，对于逾期办理房产证行为的违约金，由于在违约方支付违约金后仍应继续履行办证义务，具有惩罚性。
　　
　　二、我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定的比较明确，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。
　　
　　三、对于逾期办证的违约金约定过低，买房人如何维权，意见如下：
　　
　　１、在买房人能够举证证明逾期办证损失的情况下，买房人可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。
　　
　　依据《合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条：当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持的规定，在逾期办证违约金约定过低的情况下，买房人有权根据自己的实际损失情况，要求增加违约金。
　　
　　２、买房人实际损失难以确定的情况下，违约金的计算建议参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
　　
理 由
　　
　　（1）逾期办理房屋产权证对买房人权利的实现会有重大影响。
　　
　　我国关于房地产登记的效力采取的是成立要件主义。即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。因此，在办理房产证之前，买房人只能得到债权的保护，而得不到物权的保护。由于登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响买房人权利的实现，体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金、不能根据需要随时出售房屋、并且会面对房屋被出卖人抵押、再次出售的风险。
　　
　　（2）房地产开发商逾期办理房产证的原因比较复杂，但多是由于房地产开发商存在一定的过错所导致：
　　
　　如土地使用手续不合法；房地产开发商未支付全部土地使用权出让金；房地产开发企业违章建房；房地产开发商不能提供规定的资料，如不能提供竣工验收的证明；其他一些原因，如房地产开发商没有将代收的公共维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况。
　　
　　（3）买房人难以举证证明实际损失的情况，往往是买房人对逾期办证的损失难以确定，加大了买房人的举证难度或提高了举证成本。
　　
　　比如买房人由于生活或工作的变故，急需资金，如果房屋具有权属登记证书则能顺利的将房屋抵押或出售；而对未办证的房屋，买房人就不能将房屋抵押，出售的价格也会打折扣，这甚至会影响到买房人失去好的投资机会，并且这种损失难以确定。但买房人若提供上述相关的证据，并要求证据达到“真实性、关联性、合法性”，举证难度较大或举证成本太高。
　　
　　（4）既然有司法解释对迟延办证未约定违约金和损失难以确定的情况规定了违约金的计算标准，那么在违约金约定过低的情况下可以参照适用上述标准，这样一方面有利于维护买房人的合法权益，减轻了买房人的举证难度；另一方面有利于督促房地产开发商严格依约办理房屋权属证书的手续；再者也利于司法实践的操作。