律师观点分析
上诉人袁XX因与被上诉人秦X、原审被告东莞市XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初14883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月21日作出（2018）粤1972民初14883号民事判决：一、解除秦X与袁XX签订的房屋买卖合同（编号为第000XXXX1902号）；二、限袁XX于判决生效之日起七日内向秦X返还购房款282000元并支付利息（以282000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2018年12月5日计至购房款还清之日）、违约金29694.6元；三、限袁XX于判决生效之日起七日内向秦X赔偿费用1500元；四、驳回秦X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审收取受理费9658元，秦X负担846元，袁XX负担8812元。[原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初14883号民事判决书。]
袁XX上诉请求：（一）改判原审判决第二项为袁XX无需支付违约金。（二）撤销原审判决第三项，改判袁XX无需赔偿1500元。（三）本案诉讼费由秦X承担。事实和理由：1.案涉合同并未约定解除合同后，应由袁XX承担违约金，案涉合同第十条第1、2项规定的违约金计算方式是建立在袁XX出现逾期办证但合同继续履行的基础上，案涉合同第十条第1、2、3项是三选一关系，并非同时选择适用，故不能在要求解除合同返还购房款的情况下，再要求袁XX支付违约金。原审法院既判决袁XX承担利息损失，又判决袁XX承担违约金，是对袁XX的双重惩罚，且以每天万分之三标准计算违约金也明显过高。2.1500元的费用已实际产生，无需返还及赔偿。该笔款是依据案涉合同第十五条收取，主要是为了促成交易完成，虽双方在合同履行中存在争议，但案涉合同已签署并由广东XX盖章见证，该笔款已实际产生，无需退还。即使要返还，该笔款也应由东莞市XX公司返还，XX公司只是代为收取，收款后也转账给了东莞市XX公司。综上，原审法院部分判项存在错误，袁XX面临将近二百多户业主，涉案金额巨大，袁XX因不动产登记机关不履行不动产分割登记义务及部分业主在袁XX仍然履行合同期间、未出现违约情况下起诉并查封案涉房屋等多方面原因，导致至今无法过户承担违约责任，袁XX无怠于履行合同义务的恶意，请求法院支持袁XX的上诉。
秦X辩称：袁XX的行为违反了案涉合同第二十条、第二十二条的规定，原审判决认定事实清楚，判决得当。
XX公司并未提交任何答辩意见和证据。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对袁XX上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）袁XX是否应支付违约金。（二）袁XX是否应赔偿1500元。
关于焦点一。案涉合同第十条约定了袁XX逾期办理过户登记手续的违约责任，该条第1、2、3项对逾期不同天数的违约金或合同解除进行了约定，该条约定的违约金标准是根据袁XX逾期办理过户手续的天数来确定，逾期不同天数对应的违约金标准不同，该条第1、2、3项并非三选一适用的关系，在满足相应的逾期天数的情况下，守约方可根据该约定主张对应的违约金，且违约金标准是双方真实意思表示，故原审法院认定逾期前90个工作日违约金按照每日万分之三计算、逾期90个工作日至180个工作日的违约金按每日万分之五计算于法有据，袁XX主张违约金应以合同继续履行为前提及违约金应三选一适用没有依据，本院不予支持。袁XX主张违约金过高亦没有任何依据，本院不予支持。案涉合同并未约定逾期180个工作日后的违约金，但袁XX仍占用购房款未还，原审法院判决袁XX应支付逾期180个工作日后的利息并无不当，并不存在对袁XX进行双重惩罚的问题。
关于焦点二。1500元为秦X向居间方东莞市XX公司支付的居间服务费，因案涉合同已解除，秦X为履行案涉合同支付的该笔费用，属于其损失范围，应由违约方袁XX承担该笔费用共计1500元。袁XX主张其无需赔偿1500元没有依据，本院不予支持。
综上所述，袁XX的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人袁XX负担（已预交）。
本判决为终审判决。
王纯建律师