为房主成功维权

律师观点分析

原告马xx。

　　委托代理人许善明，江苏法哲律师事务所律师。

　　被告连云港xx房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区龙尾街龙河南路。

　　法定代表人缪xx，该公司董事长。

　　委托代理人赵广来，江苏明智达律师事务所律师。

　　原告马xx诉被告连云港xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法由代理审判员刘兴超适用简易程序于2014年5月14日公开开庭进行了审理，原告马xx委托代理人许善明，被告xx公司委托代理人赵广来到庭参加诉讼。因案件复杂，本院依法组成合议庭，于2014年8月27日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马xx委托代理人许善明，被告xx公司委托代理人陶明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告马xx诉称，2009年4月25日，原告马xx与被告xx公司签订合同，购买被告开发的单身公寓一套，建筑面积40.91平方米，价款130000元。2009年5月31日交付房屋，2012年12月22日才办理房产权证。根据合同法规定，订立合同的双方当事人权利义务平等的原则，按照该合同第七条，被告应按已付款的日万分之五或最高人民法院商品房买卖合同纠纷若干问题意见赔偿原告损失。

　　被告开发出售的房屋在没有规划部门的批准和设计单位的同意下，擅自改变楼房设计，将进户大厅改在小区的大门外，进户大厅及其他公共部位不按图施工，消防管道、自来水管道裸露，墙面、地面没有面砖和地板砖，没有天花板，只有一个卷帘门常年不关，没有玻璃门等其他安全或物管设施，过路行人可以随便进入大小便或行窃，原告等业主整天提心吊胆，毫无安全感，严重影响原告所购商品房的质量和使用功能，违反合同第十条的约定。根据合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定，达不到约定标准买受人有权要求出卖人双倍赔偿装饰、设备差价。双方约定应配备两部电梯，而被告仅装了一部假电梯(无厂址、商标、合格证、保修期的四无产品)，每年要坏20几次，也未见到年检标志。综上，原告诉至贵院，请求判决被告：1、赔偿原告延期办理房产权证违约金35000元;2、按照施工图纸施工完毕并依照合同双倍赔偿装饰、设备差价10000元;3、承担本案诉讼费用。

　　被告xx公司辩称：1、根据合同第十五条的约定，双方并未约定延迟办证应当赔偿原告损失，且原告无实际损失的事实。2、原告主张公共部分的诉求，按照物权法的规定，公共部分应当由业主委员会形成决议后才享有诉权，原告不享有诉权，原告主体不适格。

　　经审理查明，2009年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海连新天E1号楼818号房，建筑面积40.91㎡，房屋价款为135000元。合同约定出卖人应当在2009年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告。同时合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。

　　合同签订后，因存在面积差，原告向被告xx公司交付了购房款131106元。2009年5月31日，被告xx公司将房屋交付原告使用，被告直至2012年9月14日才将产权证办至原告名下。原告认为被告擅自更改设计图纸，安装电梯不符合合同约定，要求被告双倍返还装修装饰差价损失。

　　上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、产权证复印件、(2013)新民初字第2384号民事判决书、被告举证的(2013)新民初字第5420号民事裁定书、(2014)连民终字第01444号民事裁定书等证据在案予以证实。

　　本院认为，原告马xx与被告xx公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。被告xx公司未在合同约定的时间内将产权证书办理至原告名下，应承担迟延办证的违约责任。原告马xx与被告xx公司虽在合同中约定迟延办证的按第一项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。但现在原告并不要求退房，双方对不退房的情形没有约定，属于约定不明，且迟延办证给原告造成的损失数额难以确定，应当按照马xx已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于原告主张的应参照逾期付款每日万分之五的责任由被告承担违约金，无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。对于原告要求被告双倍赔偿装饰、设备差价，本院认为，处分共有的不动产及动产以及对共有的不动产或动产做重大修缮的，应当经占三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。原告未经占三分之二以上共有人同意，主体不适格，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、被告连云港xx房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马xx支付违约金(违约金以购房款131106元为本金，自2009年12月1日起至2012年9月14日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算)。

　　二、驳回原告马xx的其他诉讼请求。

　　如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费930元(原告已预交)，由原告马xx负担430元，由被告连云港xx房地产开发有限公司负担500元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费930元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。

　　审　判　长　　杜秀丽

　　代理审判员　　刘兴超

　　人民陪审员　　宋　燕

　　二〇一四年十月十五日

　　书　记　员　　李冬玲

　　法律条文及上诉须知附录

　　一、法律条文

(一)《中华人民共和国物权法》

　　第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

(二)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(三)、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　二、上诉须知

　　根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：

　　当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。

　　上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。

　　本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。