25问：业主可以将住宅改变为经营性用房吗？

答：根据《中华人民共和国民法典》第279条的规定，业主不得违反法律法规的规定和管理规约的约定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规的规定和管理规约的约定外，应当经有利害关系业主的一致同意。

法律之所以如此规定，主要是出于维护相邻业主的居住安宁，避免经营活动对左邻右舍的正常生活产生影响目的考虑的。

那么问题来了，如果业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主又将如何应对呢？

据清江浦法院消息，耿某为了方便孩子上学，在市中心购买了某新建小区一套小户型房子入住后，发现斜对面邻居家常有陌生人拖着行李箱入住，夜间还有人大声喧哗，走廊上也堆满了垃圾。耿某和家人不胜其烦，不堪其扰。

耿某在物业服务人处了解到，斜对面房屋的所有权人李某、陆某已将房屋租赁给了刘某，而刘某却与房地产咨询中心订立了《网约房（民宿）托管经营合同》，由该中心对网约房进行经营。

耿某认为，业主李某、陆某和刘某及房地产咨询中心未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成外来人员频繁、噪声污染严重和生活垃圾增多等问题，影响了自己，特别是影响了孩子的正常学习休息。经交涉无果，耿某将李某、陆某、刘某和房地产咨询中心诉至法庭，请求人民法院依法判令四被告立即停止经营行为并恢复房屋的住宅用途。

四被告辩称，网约房是共享经济下的短期租赁，并非经营性用房，且也未改变房屋性质，不需要相邻业主的同意，而只需在网约房登记平台登记取得登记标识即可。

案经人民法院审理认为，四被告未经有利害关系业主的一致同意而擅自改变房屋用途，其行为必然会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱，安全系数降低等问题。同一栋楼的相邻业主，在利用不动产时，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害。原告作为同楼层相邻房屋业主，有权请求四被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状。遂根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，判令四被告立即停止案涉房屋的经营行为，并恢复房屋的住宅用途。

四被告在收到人民法院的判决后，立即停止了网约房经营行为并恢复了房屋的住宅用途。