沈霞律师
律师观点分析
一、案件背景
张X与李A系夫妻，育有三名子女：长子李X1、次子李X2、女儿李X某。1999年10月，张X以本人名义、使用夫妻二人合计71年工龄，并支付XXXXX元价款，购得北京市东城区XX某房改房一套，产权登记在张X名下。2020年4月9日，张X与女儿李X某签订《北京市存量房屋买卖合同》，以50万元价格将房屋过户至李X某名下。2022年1月李A去世。2023年，李X1、李X2在海淀法院继承案件中调取房屋档案，发现上述过户事实，遂提起本案诉讼。
二、案件经过
1. 2025年2月6日，李X1、李X2向北京市东城区法院起诉，请求确认2020年4月9日《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求将房屋所有权恢复登记至张X名下。
2. 张X、李X某辩称：
购房时李X某出资XXXXX元，占总价37%，家庭内部早已约定房屋归李X某所有；
2019年李A重病失能，李X某承担主要赡养义务，张X为支付医疗费用，提前履行“将房屋留给李X某”的承诺；
50万元价款已实际支付，李X某善意取得，不构成恶意串通。
3. 法院查明：
房屋购买于张X与李A婚姻关系存续期间，使用了双方工龄折扣；
2020年4月9日过户时李A已丧失行为能力，无证据表明其同意出售；
张X、李X某未能提交书面或录音等证据证明“家庭内部分配协议”存在。
三、争议焦点
1. 涉案房屋是否属于张X与李A的夫妻共同财产？
2. 张X与李X某签订买卖合同时是否存在恶意串通？
3. 李X某是否构成善意取得？
4. 合同无效后的法律后果如何承担？
四、诉讼过程
法院适用简易程序公开开庭审理。原告提交房屋档案、工龄折扣表、李A死亡证明等证据；被告提交购房款收据、50万元现金收条、医疗支出票据。经质证，法院对“家庭内部约定”相关事实因缺乏客观证据不予采信。庭审中，张X自认过户时李A已无行为能力，亦未提交监护人同意或法院批准文件。
五、判决结果
1. 确认张X与李X某于2020年4月9日就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
2. 李X某于判决生效后七日内将房屋所有权恢复登记至张X名下；如怠于履行，李X1、李X2可申请强制执行；
3. 案件受理费9150元，由张X、李X某共同负担。
六、案件意义
1. 明确夫妻工龄优惠购房的权属认定：使用夫妻双方工龄折扣购买的房改房，即使登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产。
2. 确立“无权处分+恶意串通”裁判规则：处分方明知标的物为夫妻共同财产，且另一方已丧失行为能力，仍与第三人签订买卖合同，第三人亦明知该事实的，构成恶意串通，合同无效。
3. 提示老年人房产处分风险：失能老人房产处分应依法启动监护程序，未经合法程序擅自处分，可能被认定无效并引发家庭纠纷。
4. 倡导家庭财产分配书面化：口头或默示的“家庭内部约定”缺乏证据支持时，法院不予采信，提醒公众通过书面协议、公证或遗嘱等方式固定意思表示，减少讼累。
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