沈霞律师
律师观点分析
上诉人(原审被告):韩A，男，汉族，北京XX公司职工。
委托诉讼代理人：XX。
被上诉人(原审原告):邸A，男，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:石A，女，住北京市房山区。
委托诉讼代理人:沈霞律师。
原审被告:韩A，男，汉族，住北京市房山区。
案件背景
2010年11月24日，邸A（买方）与韩A（卖方）签订《购房协议书》，邸A以255万元的价格购买位于北京市朝阳区某房屋。2019年12月29日，韩A、邸A与韩A（韩A之子）签订《变更出售方协议书》，约定将韩A在《购房协议书》中的权利义务全部转移给韩A。然而，案涉房屋产权于2019年12月20日才由开发商名下转移登记至韩A名下，且房屋存在抵押权，导致房屋过户手续一直未办理。
案件经过
邸A在支付全部购房款并实际占有使用房屋十余年之后，要求韩A办理房屋过户手续。韩A则以案涉房屋存在与开发商的争议、双方曾口头约定待争议解决后再办理过户等理由拒绝。邸A遂向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求确认合同有效、继续履行合同、办理房屋过户手续、支付逾期办理过户手续的违约金等。一审法院经审理，判决确认合同有效，韩A继续履行合同，办理房屋产权转移登记，并承担相关税费，但驳回了邸A关于支付违约金等其他诉讼请求。韩A不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。
争议焦点
1. 房屋过户条件是否具备：韩A主张案涉房屋存在与开发商的争议，且双方曾口头约定待争议解决后再办理过户，因此房屋尚不具备办理过户登记的条件；邸A则否认存在口头约定，认为房屋已具备过户条件。
2. 办理过户的税费承担问题：韩A认为《购房协议书》《变更出售方协议书》未约定由其承担过户税费，仅约定协助办理房产证及承担房产证的费用，而原权利人韩A与邸A曾约定由邸A承担过户税费；邸A则依据合同中关于出卖方协助办理房产证并承担相关费用的约定，要求韩A承担过户税费。
诉讼过程
一审中，邸A提交了《购房协议书》《变更出售方协议书》等证据，证明其已履行支付购房款的义务，且房屋已交付使用。韩A则提交了多份民事判决书等证据，试图证明案涉房屋存在争议及双方存在口头约定。一审法院经审理，认为合同合法有效，房屋已具备过户条件，韩A应继续履行合同并承担过户税费，但因双方未约定逾期办理过户手续的违约金，故驳回了邸A关于支付违约金的请求。
二审中，双方均未提交新证据。韩A主张双方曾口头约定待房屋争议解决后再办理过户，但未提交充分证据证明。二审法院经审理，查明的事实与一审一致，认为韩A的上诉请求及理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
判决结果
一审法院判决：
1. 确认邸A与韩A签订的《购房协议书》及与韩A、韩A签订的《变更出售方协议书》有效；
2. 韩A继续履行合同，于判决生效后七日内将案涉房屋产权转移登记至邸A名下，办理产权转移登记所需的税费由韩A负担；
3. 韩A于判决生效后七日内支付邸A保全申请费5000元；
4. 驳回邸A的其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29254元，由韩A负担。
案件意义
本案的判决明确了在房屋买卖合同关系中，当事人应当遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行义务。即使房屋存在抵押等特殊情况，只要符合法律规定和合同约定的条件，买方仍有权要求卖方继续履行合同并办理房屋过户手续。同时，本案也提醒当事人在签订合同时，应明确约定各项权利义务，避免因口头约定等模糊不清的情况导致纠纷。此外，本案对于规范房地产交易市场秩序、保护当事人合法权益具有一定的示范作用，也为类似案件的审理提供了参考依据。
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