A与B房屋买卖合同纠纷案 | 胜诉

律师观点分析

原告:A，女，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人:X律师。

被告:B，男，汉族，住北京市西城区。

第三人:C，女，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人:沈霞律师。

第三人:D，男，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人:W律师。

一、案件背景

本案是一起因家庭内部房屋产权问题引发的纠纷。原告A与被告B系母子关系，B与第三人C于2021年10月22日登记结婚，C系再婚，独自抚养一名女儿E。为解决E在北京市西城区的上学问题，A与B于2022年1月5日签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，将A名下位于北京市西城区某房屋号房屋过户至B名下，合同约定交易价格为120万元，但实际未支付任何房款。该行为引发了C对房屋产权性质的质疑，从而导致本案诉讼。

二、案件经过

2021年10月，B与C结婚后，因C户籍在甘肃省天水市，其女儿E面临转学到北京西城区上学的问题。根据西城区义务教育政策，学生需与法定监护人同在西城区户籍，且监护人需拥有西城区产权房。为此，A与B协商，以“房屋买卖”的名义将房屋过户至B名下，以便E顺利转学。2022年1月5日，双方签订房屋买卖合同，房屋过户完成，但未实际支付房款。

2023年6月，C因与B的婚姻问题起诉离婚，并主张涉案房屋为夫妻共同财产，要求分割。随后，A于2023年12月13日向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求将房屋恢复登记至过户前状态。

三、争议焦点

1. 房屋买卖合同的性质与效力：A与B签订的房屋买卖合同是否为虚假意思表示，合同是否无效？

2. 房屋产权的归属：涉案房屋是否属于B与C的夫妻共同财产？

3. 房屋过户的真实目的：房屋过户的真实目的是为了解决E的上学问题，还是A对B的赠与行为？

四、证据材料

1. 《北京市存量房屋买卖合同》：合同显示A将涉案房屋以120万元的价格“出售”给B，但双方均承认并无真实买卖意图。

2. 微信聊天记录：B与C的聊天记录显示，B曾提及房屋过户为“家庭购买”，并希望C及其女儿共同居住。

3. 《房租支付协议》：A提交的协议显示，房屋过户后，B需支付A原租住房屋的租金，协议签署日期为2022年7月31日，即房屋过户之后。

4. 证人证言：A、B及D提交证人证言，证明房屋过户仅为解决E的上学问题，而非真实买卖或赠与。

5. 房屋产权登记信息：涉案房屋已于2022年1月5日过户至B名下，C主张该房屋为夫妻共同财产。

五、诉讼过程

本案于2023年12月13日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告A及其委托诉讼代理人、被告B、第三人C及其委托诉讼代理人、第三人D及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。

庭审中，A主张房屋买卖合同无效，过户行为仅为解决E的上学问题，而非真实买卖。B同意A的诉讼请求，并承认双方并无买卖房屋的真实意图。C则主张房屋过户实为赠与行为，且应视为夫妻共同财产，不同意A的诉讼请求。D支持A的主张，认为房屋过户仅为解决孩子上学问题。

法院经审理查明，A与B并无真实买卖房屋的意图，涉案房屋买卖合同系虚假意思表示，应属无效。但综合全案证据，法院认定房屋过户的真实性质为赠与行为，且未排除B配偶C的权利。

六、判决结果

2024年4月28日，北京市西城区人民法院作出判决：

1. 确认2022年1月5日A与B签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2. 驳回A的其他诉讼请求，包括将房屋恢复登记至过户前状态的请求。

案件受理费9600元，由原告A负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内上诉至北京市第二中级人民法院。

七、案件意义

本案是一起典型的家庭内部因房屋产权问题引发的纠纷，涉及虚假意思表示、赠与行为及夫妻共同财产的认定等法律问题。判决结果明确了以下几点：

1. 虚假意思表示的认定：法院依据《民法典》第一百四十六条，认定A与B的房屋买卖合同无效，体现了对虚假法律行为的严格审查。

2. 赠与行为的认定：法院综合全案证据，认定房屋过户的真实性质为赠与行为，且未排除B配偶的权利，体现了对家庭内部复杂关系的审慎判断。

本案的判决结果提醒家庭成员在处理重大财产问题时，应明确法律关系，避免因虚假行为或模糊不清的约定引发不必要的纠纷。同时，也体现了司法实践中对家庭内部复杂关系的细致审查和公正处理。