房屋买卖合同纠纷一案 | 胜诉

律师观点分析

原告王A与被告冯A，第三人北京市C区房屋征收事务中心（以下简称C房屋征收中心）、北京B房地产开发有限公司（以下简称B房地产公司）、北京市E房地产开发有限责任公司（以下简称E房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王A及其委托诉讼代理人沈霞、宁鹏辉，被告冯A的委托诉讼代理人徐某，第三人C房屋征收中心的委托诉讼代理人张A、第三人B房地产公司的委托诉讼代理人张XX、第三人E房地产公司的委托诉讼代理人何X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王A向本院提出诉讼请求：1.判令原告与刘XX2021年11月20 日签订《买卖协议》有效；2.原告对位于北京市C区槐房西路318号院某房屋及北京市C区五圈南路2号院某房屋2依法拥有居住使用权；3.判令被告及第三人E房地产公司待位于北京市C区槐房西路 318 号院某房屋具备过户条件时，配合原告完成过户，被告及第三人B房地产公司待位于北京市C区五圈南路2号院某房屋2具备过户条件时，配合原告完成过户。事实和理由：2021 年 11 月 20 日，原告王A为买受人，被告冯A之父刘XX（2022 年9月3日已死亡）为出卖人，签订买卖协议，刘XX将其北京市C区蒲黄榆四里5号楼东单元54号房屋拆迁的相关全部安置房（即位于北京市C区槐房西路318号院某房屋及北京市C区五圈南路2号院某房屋2）出售给原告王A，双方约定交易价格为 155 万元整，合同签订当日王A支付 90 万元整，2021 年 11 月 27 日支付 22 万元整，剩余购房款 43 万在出卖人刘XX所得的安置房过户到买受人王A或者指定的人名下时由买受人王A向出卖人刘XX支付。现刘XX去世，被告一直阻拦原告收房入住，被告拒不配合履行合同义务进行交房，使得原告财产权益受损。综上，原告与被告之间法律关系清晰，事实清楚，被告拒不履行合同主要义务，请求法院依法维护原告合法权益，判如所请。

冯A辩称，不同意原告的诉讼请求。1.因为刘XX已经去世，无法确认买卖协议为刘XX所签，该合同第1页也没有刘XX的签字，约定的买卖内容不明确。2.两套房屋没有完成全部购买手续，刘XX并未购买涉案房屋。所以原告要求履行买卖协议，要求房屋使用权、配合过户不能成立。

C房屋征收中心述称，我方负责征收补偿工作，刘XX已经完成选房，我方跟刘XX签订了征收补偿协议和补充协议。拆了刘XX原有的位于蒲黄榆的承租公房，刘XX选择房屋安置，也选了案涉的两套房。我方全额发放了427 126元的补偿款，刘XX另行支付购房款 30 余万元，我方未做抵扣。

B房地产公司述称，我方根据征收中心的拆迁补偿协议和选房确认单签署合同，选房确认单记载安置房号为2603，位于五圈路。后签署的房屋买卖合同因签订日期在刘XX去世以后，现已被生效判决认定为合同不成立，因此暂时无法配合过户。过户需要签署有效的购房合同。现在房屋被收回并贴封条，显示此房已被蒲黄榆危改指挥部收回，房屋钥匙现在物业处，房屋现在无人居住。

E房地产公司述称，我方按照征收中心的要求将房屋分配给指定的被拆迁人刘XX，房屋是固定的，即槐房西路604房屋。我方均是按照操作标准进行工作。我方同意配合办理过户手续，房屋钥匙已交付。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

落款日期为 2021 年 11 月 20 日的《买卖协议》载明：出卖人刘XX承租的位于北京市C区蒲黄榆四 5 楼东单元 54 号房屋正在拆迁，且出卖人刘XX将其先期发生的纠纷及北京市C区蒲黄榆四 5 楼东单元 54 号房屋的拆迁事宜全部委托买受人全权办理。鉴于此，出卖人刘XX将其蒲黄榆四 5 楼东单元 54 号房屋拆迁的相关全部安置房出售给买受人王A，为明确各自权利义务，经双方友好协商，特签订本房屋买卖协议，以共同信守。一、出卖人刘XX承诺就其承租的C区蒲黄榆四 5 楼东单元 54 号房屋拆迁补偿事宜委托买受人王A以房屋安置补偿的方式全权处理，包括代为协商并签订房屋安置协议。二、本协议约定的交易房屋为出卖人刘XX承租C区蒲黄榆四 5 楼东单元 54 号房屋拆迁安置合同中的相关安置房屋。三、买卖双方在此约定：上述买卖房屋的交易价格为人民币壹佰伍拾伍万元。双方在签订本协议时，买受人王A支付出卖人刘XX购房首付款人民币壹佰壹拾贰万元。剩余购房款人民币肆拾叁万元在出卖人刘XX所得的安置房过户到买受人王A或者指定的人名下时由买受人王A向出卖人刘XX支付。四、本协议房屋过户交易涉及的税费买受人王A承担。五、出卖人刘XX与买受人王A共同保证切实履行本协议约定，如果出卖人刘XX违反约定，未将其C区蒲黄榆四 5 楼东单元 54 号房屋拆迁安置合同中的相关安置房出售给买受人王A，出卖人刘XX保证赔偿买受人王A包括期待利益在内的全部损失。并按房屋总价格的 20%向买受人王A承担违约责任。六、本协议经双方签字生效，协议文本一式贰份，效力同等，由双方各执一份。未尽事宜由双方另行协商确定。落款“出卖人”处有“刘XX”签字及指印，落款“买受人”处有“王A”签字及指印，并有魏A签署“见证人魏A”。

《买卖协议》签订当日，王A两次通过银行转账支付刘XX购房款共计 90 万元。2021 年 11 月 27 日，王A再次转账支付刘XX购房款 22 万元。刘XX为王A出具收据。

冯A虽对《买卖协议》的真实性质疑，但明确表示不就签字提起鉴定，亦未就其质疑进行举证。

另查，2021 年 1 月 12 日，C房屋征收中心（房屋征收实施单位，甲方）与刘XX（被征收人，乙方）签订《C区蒲黄榆一里、四里危改项目国有土地上住宅房屋征收补偿协议（产权调换）》，载明：一、被征收房屋情况：乙方被征收房屋坐落于北京市C区蒲黄榆四里 5 号楼东单元 54 号，建筑面积：31.25 平方米，房屋用途：住宅，房屋产别：公房。二、补偿方式：乙方自愿选择产权调换方式进行补偿。

2022 年 3 月 10 日，C房屋征收中心（征收人，甲方）与刘XX（被征收人，乙方）签订《C区蒲黄榆一里、四里危改项目国有土地上住宅房屋征收补充协议（产权调换：外迁房源）》，载明：一、征收补偿款项：甲方应向乙方支付的全部补偿款项如下：……以上各项合计 427 126 元。二、安置房源：1.乙方选择的房源为外迁安置房源。2.根据《北京市C区蒲黄榆一里、四里危改项目房屋征收补偿方案》，被征收房屋面积 26 以上至 37㎡（含 37 ㎡）的，产权调换房屋约 55㎡一居室一套和约 68㎡两居室一套，最终面积以乙方按选房顺序选定房屋及实测备案面积为准。刘XX的委托代理人魏A在“乙方”处签字并捺印。

2022 年 7 月 6 日，刘XX签署《蒲黄榆一、四里危改项目结算通知书》，载明：征收补偿款合计 427 126 元，应收定向保障房购房款 310 901.4 元，经结算，应支付 116 224.6 元。同日，刘XX签署《蒲黄榆一里、四里危改项目异地安置选房结果确认单》，异地选房结果为：花香东苑 5 号楼 1 单元 2603 号（以下简称 2603 号房屋），建筑面积 56.01 平方米；南庭新苑（南区）21 号楼 4 单元 604 号，建筑面积 68.92 平方米（以下简称 604 号房屋）。

2022 年 8 月 16 日，刘XX缴纳 604 号房屋住房专项维修资金。

2022 年 9 月 3 日，刘XX因病去世。冯A系刘XX唯一继承人，本案中，冯A确认不放弃对本案所涉财产的继承权。

2023 年，冯A先后向本院提起诉讼，本院分别作出（2023）京 XXXX民初 XXXX号民事判决书、（2023）京 XXXX民初XXX9 号民事判决书，认定B房地产公司持有的《北京市安置房现房买卖合同（定向安置住房）》（2603 号房屋）以及E房地产公司持有的《“南苑西经济适用房”项目认购书（蒲黄榆一里、四里危改项目定向安置房）》（604 号房屋）因签署于刘XX去世后以及无法确认签字人而均不成立。

本案中，B房地产公司就拆迁置换情形下作为具有政策性的特殊房屋买卖作出情况说明：因所置换的房屋性质为两限房转定向安置房，据住房保障办公室反馈，需经过有关系统录入信息，经住房保障办公室、区人民政府、区房管局等行政机关的审核通过后方可以办理权属证书。

本院认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。冯A虽就《买卖协议》签名的真实性提出质疑，但未提出相反证据，结合刘XX与王A之间钱款往来等在案事实，本院对其辩称不予采信。刘XX签订《买卖协议》后，于后续办理拆迁相关手续及选房手续确定了交易的具体标的物，结合《买卖协议》关于双方缔约过程的描述及在案陈述，本院认定《买卖协议》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效，王A的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。

一方面，继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人。遗产管理人应当履行下列职责：……（四）处理被继承人的债权债务。遗产管理人应当依法履行职责，因故意或者重大过失造成继承人、受遗赠人、债权人损害的，应当承担民事责任。分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。现冯A作为刘XX唯一继承人且当庭确认不放弃对刘XX财产的继承权，本院予以确认在案。冯A作为继承人，依法应当履行遗产管理人职责，在分割遗产前应当先行清偿被继承人刘XX的债务，具体到本案中，即履行与王A《买卖协议》所负的债务。

另一方面，当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。根据前款规定能够认定合同已经成立的，对合同欠缺的内容，人民法院应当依据民法典第五百一十条、第五百一十一条等规定予以确定。在先生效判决虽确认涉案两套安置房屋所涉的两份合同文本不成立，但刘XX选择拆迁异地安置并已于生前选购异地置换的两套房屋、结清相应购房款项，B房地产公司、E房地产公司均予以确认，故刘XX与B房地产公司、E房地产公司就涉案两套置换房屋成立事实房屋买卖合同关系。但考虑到：其一，因安置房屋为政策性房屋，权属的办理尚涉及系列行政审批流程，涉及政策性房屋取得的合规性认定，其过程并非完全买卖双方意思自治的结果，并非必然实现事实合同的购房目的，不宜由人民法院直接适用合同编之相关规定补足合同其他欠缺之内容；其二，本案审理对象为王A与冯A之间就《买卖协议》所发生纠纷，并非冯A与B房地产公司、E房地产公司之间就拆迁置换房屋的买卖纠纷，且该部分合同关系双方已有诉讼在先，并非均无异议，不宜基于诉讼经济性、诉讼的便利性给予一并处理。因此，现涉案房屋尚未在冯A与B房地产公司、E房地产公司之间履行完毕，冯A尚未取得涉案房屋权属，其对涉案房屋的处分权利尚未成就，其履行《买卖协议》义务的条件亦相应尚未成就。

综上认定，王A请求判令权属变更条件成就时B房地产公司、E房地产公司分别与冯A配合办理涉案两套房屋权属变更登记的请求，因现履行条件尚未成就且无法确定成就时间，亦非具有确定性履行基础的诉讼请求，本院均不予支持。关于王A对 604 号房屋、2603 号房屋的居住使用，系基于《买卖协议》作为合法有效合同而伴随的交付和依约占有及使用，系合同效力之延伸，但其并非法定居住权，故对其诉请不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百七十一条、第一千一百四十五条、第一千一百四十七条、第一千一百四十九条、第一千一百五十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：

一、确认王A与刘XX2021 年 11 月 20 日签订的《买卖协议》有效；

二、驳回王A其他诉讼请求。

案件受理费 18 750 元，由冯A负担（于本判决生效后 7 日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。