上海市郊区拆迁补偿前后差异大怎么办

律师观点分析

【案件背景】

2007年8月，A居住的上海市青浦区贺桥村倪家浜XX号宅基地房屋被上海市青浦区住房保障和房屋管理局列入拆迁范围，拆迁人为B公司，拆迁实施单位（代理人）为C公司。

2009年5月18日，A为了配合B公司拆迁工作，带头签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定B公司支付A各项拆迁补偿款、奖励费等合计501514.56元，并安置A本地建筑面积190平方米的两套房屋（按照市场价10000元/平方米计算价值190万元）及异地建筑面积73.75平方米的一套房屋（按照市场价6200元/平方米计算价值457250元）。当日，C公司向A出具《承诺书》一份，承诺基地安置方案前后一致。

A的房屋被拆迁后，后期相同情况的被拆迁房屋的安置补偿标准远远超过A的安置补偿标准。

2015年6月30日，同村被拆迁人D与B公司签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确定D各项拆迁补偿款、奖励费等合计471224.94元，并安置D本地建筑面积240平方米的两套房屋（按照市场价10000元/平方米计算价值2400000元）及异地建筑面积134.66平方米的一套房屋（按照市场价6200元/平方米计算价值834892元）。

A认为，C公司承诺基地安置方案前后一致，在A与D的宅基地房屋评估价格相近、有效安置面积相同的情况下，B公司应当履行承诺，补付A与D两者安置利益的差额。

【争议焦点】

1、C公司对A的承诺是否对B公司有效力？

2、B公司是否应对A进行补差？

【代理思路】

首先，评判《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“安置协议”）效力应当合法、有效，安置协议列明C公司系B公司代理人及房屋拆迁实施单位，则C公司与A就安置事宜出具的承诺书应视同为B公司的承诺，该承诺并未超出C公司的代理权限，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条，C公司对A的承诺对B公司具有效力。

其次，对于B公司是否应对A进行补差，动拆迁案件中，任何拆迁利益都可反映到货币补偿中，根据A提供的《告居民书》及本次动迁所涉政策等相关材料，本律师计算A和D的拆迁利益分别为931324元和1896138元。

由于B公司和C公司庭审过程中陈述，整体拆迁货币安置利益的计算在140万元-160万元之间，然A的拆迁利益连100万都不到，与D更是相差甚远，显然双方之间的利益已经严重失衡。

最后，本律师反复与法院强调，法院作为居中裁判者，不应认为A无理取闹，应认真审视拆迁户之间的利益是否存在失衡、A的利益是否存在畸低的情况，更不能简单地评价A早搬离早享受拆迁利益，这样只会让配合政府拆迁的拆迁户感到心寒，助长“钉子户”的嚣张气焰，坚定“走的越晚，拿的越多”的信念。

【处理结果】

经过本律师反复与B公司协调，同时在法院的帮助下，B公司愿意另行补偿A现金80万元，A随后同意撤诉接受该和解方案。

【律师建议】

上海市郊区动拆迁一般为协议拆迁，拆迁早晚对安置补偿利益具有决定性作用。因此建议早搬迁的被拆迁户务必留存动拆迁政策性文件、安置补偿协议、拆迁主体或拆迁实施单位出具的前后补偿一致性文件，并留意晚搬迁的被拆迁户的补偿方案，若实质上差距甚大，都可以提起与本案类似诉讼，以求平衡被拆迁户之间的利益。