卢某、蓬江区XX鞋材加工厂与简某租赁合同纠纷一案

律师观点分析

　　上诉人（原审被告）：蓬江区XX鞋材加工厂，住所地广东省江门市蓬江区。

　　经营者：卢某。

　　上诉人（原审被告）：卢某，住四川省泸州市纳溪区。

　　以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：曹臣，北京市盈科（江门）律师事务所律师。

　　以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄X，北京市盈科（江门）律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：简某，住广东省江门市蓬江区。

　　委托诉讼代理人：李X，广东XX律师事务所律师。

　　上诉人蓬江区XX鞋材加工厂（以下简称XX加工厂）、卢某因与被上诉人简某租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，而简某租赁给卢某的厂房（二层）建筑面积合计2360㎡、简易车间面积297㎡，其中只有2326.67㎡取得了房屋产权证书，剩余的厂房没有建设用地许可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故一审法院认定对于未经批准建设部分的房屋租赁合同无效。

　　关于合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”及《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，涉案租赁合同履行期间，涉案租赁物于2017年9月2日发生火灾，从灾后现状看，涉案租赁物遭到本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对XX加工厂、卢某的上诉请求范围进行审查。本案二审的争议焦点为：XX加工厂、卢某应否支付租金和占用费；XX加工厂、卢某应否支付逾期付款利息；水电费如何计算；诉讼费如何分担。毁坏，继续使用租赁物已不能实现合同目的，双方于2014年4月16日签订的《物业租赁合同》应于火灾日依法解除。

　　综上所述，XX加工厂、卢某的上诉请求有理部分，本院予以支持；无理部分，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初3893号民事判决第一、四、五项；

　　二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初3893号民事判决第二、三、六项；

　　三、蓬江区XX鞋材加工厂（经营者：卢某）应自本判决发生法律效力之日起十日内向简某支付租金和占有使用费85260元及利息（以本金85260元为基数，自2018年6月12日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；

　　四、驳回简某的其他诉讼请求。

　　如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费32074元、保全费5000元，合计37074元（已由简某预交），由蓬江区XX鞋材加工厂（经营者：卢某）负担17380.56元，简某负担19693.44元。简某多预交的一审案件受理费17380.56元，由一审法院予以退回；蓬江区XX鞋材加工厂（经营者：卢某）应向一审法院补缴案件受理费17380.56元。

　　二审案件受理费4490.74元（已由蓬江区XX鞋材加工厂、卢某预交），由蓬江区XX鞋材加工厂（经营者：卢某）负担2913.59元，简某负担1577.15元。蓬江区XX鞋材加工厂、卢某多预交的二审案件受理费1577.15元，由本院予以退回。简某应向本院补缴二审案件受理费1577.15元。