律师观点分析
上诉人林XX因与被上诉人江门市XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林XX上诉请求：1.撤销一审判决，改判XX公司退还多收林XX的购房款14516.74元和多支付的贷款利息39856.79元，以上两项合计为54373.53元；2.一、二审诉讼费用由XX公司承担。事实和理由：1.一审判决对涉案商品房是按套计价，涉案《商品房买卖合同》中关于面积的约定并非涉案房屋的计价依据的事实认定是错误的，应该认定为按套出售，按面积计价的法律事实。涉案《商品房买卖合同》第四条：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按【】建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米X元，总金额(人民币)X仟X佰捌拾贰万肆仟玖佰伍拾玖元整”。由此可知，涉案商品房是预售商品房，合同约定是按套出售，但并没有明确约定是按套计价。根据《商品房销售管理办法》第十二条：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。因此，无论是现售的商品房还是预售的商品，无论是按套计价还是按面积计价，出卖人均要按套出售，不得分割拆零出售。其目的是为了防止出卖人在预售商品房销售中将商品房分割拆零销售，损害买受人的利益。因此，涉案《商品房买卖合同》约定的按套出售，其意思表示并不是按套计价。而且XX公司也没有提供证据，证明其所主张的涉案商品房是按套计价的事实，一审判决在缺乏相关证据证明的情况下，将合同约定的按套出售错误地认定为按套计价。从涉案《商品房买卖合同》第一页商品房买卖合同说明1可知，涉案《商品房买卖合同》使用的是广东省建设厅、工商局印发的《广东省商品房买卖合同示范文本》。依照广东省建设厅转发建设部《商品房销售管理办法》的通知(粤建房字(2001)76号)正文：“三、各市要贯彻执行省建设厅、物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，推广使用省建设厅、工商局印发的《广东省商品房买卖合同示范文本》和《广东省房地产买卖合同示范文本》。预售商品房均按套内建筑面积计算房价，销售已建成的商品房及各类二手房实行总价交易”。因此，销售已建成的商品房及各类二手房实行的是总价交易，预售商品房均按套内建筑面积计算房价。而本案中涉案商品房是预售商品房，应按涉案《商品房买卖合同》第三条约定的套内建筑面积计算房价。而不动产销售房发票，明确标明了商品房的面积、单价和总价，也佐证了涉案《商品房买卖合同》第三条约定的面积是涉案房屋计价的依据的法律事实。一审判决认定不动产销售发票仅是税务机关对不动产发票的统一格式，是不符合法律事实和没有法律依据的。综上所述，涉案商品房是按套出售，按面积计算房价才符合事实、法律规定和一般人的商品房买卖交易习惯。2.一审判决对买卖双方在涉案《商品房买卖合同》中没有约定面积差异的处理方式的事实认定和适用法律是错误的。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确面积差异的处理方式。《广东省商品房预售管理条例(2014修正)》第二十四条的规定，商品房预购销合同应当载明和约定预售商品房交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法的事项。以及广东省建设厅、省物价局印发《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的通知(粤建房字(2000)111号)第六条的规定，房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异(含误差，下同)的处理方法。本案涉案商品房是预售商品房，依照相关法律法规，预售商品房应该有面积差处理的约定，由此可知，林XX与XX公司已经在涉案《商品房买卖合同》第五条中明确约定了面积差的处理方式。对于第五条（）中的当事人选择按套计价的，不适用本条约定的内容仅是示范文本的记述，不是林XX与XX公司排除适用第五条面积差处理方式的明确约定。因为该内容是XX公司单方面制作和提供的合同文本记载，在不同的购房人当中重复多次使用，属于格式条款。林XX在与XX公司签订涉案《商品房买卖合同》时，并不能删除()中的内容，该内容并非林XX的真实意思表示，且该内容减轻了XX公司违约责任，XX公司没有向林XX作出明确的说明或者将()中的内容加粗加黑字体作出特别的提示，因此，该内容应该认定为无效的格式条款。退一步讲，即使一审认为双方在合同中没有约定面积差异的处理方式，根据《中华人民共和国合同法》的公平和诚实信用原则，也应该依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，作出支持林XX的诉讼请求，一审判决认为面积误差在3%以内，不退还多收房价款是适用法律错误。为此，请二审法院查明事实，依法改判，支持林XX的全部上诉请求。
XX公司辩称，1.涉案《商品房合同》第三条计价方式与价款中的按套出售是双方明确约定的计价方式，林XX主张按面积计价没有事实和法律根据。2.关于涉案的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的问题，该条已明确约定如果当事人选择按套计价的，则不适用面积确认及面积差异处理的规定的约定，即如果交付使用的房屋面积与合同约定的面积出现差异的，买卖双方互相不退不补，也不承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
林XX向一审法院的起诉请求：1.XX公司退还多收林XX的购房款14516.74元和多支付的贷款利息39856.79元，以上两项合计54373.53元；2.本案诉讼费用由XX公司承担。
一审法院经审理，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人员法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：驳回林XX的诉讼请求。本案一审案件受理费1159.34元，由林XX负担。
本院二审期间，各方当事人未提交新证据。
一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对林XX的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：XX公司应否退还房款14516.74元及利息39856.79元给林XX。
XX公司与林XX签订的涉案《商品房买卖合同》（包括合同的附件文件）是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于涉案房屋买卖约定的计价方式问题。林XX上诉主张涉案房屋为按套出售，按面积计价。XX公司则认为涉案房屋是按套出售、按套计价。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第四条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套[套]出售，按[]建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米X元，总金额（人民币）X仟X佰柒拾肆万玖仟柒佰叁拾柒元整。……”上述条款已明确约定了涉案房屋的计价方式为按套出售，虽然涉案《商品房买卖合同》第三条有约定房屋的面积，但根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。该规定明确了按套计价的合同中亦应当注明房屋面积，故涉案合同中注明房屋面积并不代表按面积计价。另不动产销售发票中虽有面积、单价等项目名称，但该发票仅是税务机关对不动产发票的统一格式，不足以证明双方明确约定按照面积作为涉案房屋的计价方式。因此，一审法院认定涉案房屋为按套出售，合理有据，本院予以确认。林XX上诉主张涉案房屋按套出售，按面积计价，依据不足，本院不予采纳。其次，关于涉案房屋面积差如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理”的规定，本案中，《商品房买卖合同》第五条已明确约定，当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理约定。双方当事人已在合同中排除适用面积差异处理规则。而林XX主张，《商品房买卖合同》第五条为格式条款，该条款内容减轻了XX公司违约责任，应认定无效。本院认为，《商品房买卖合同》第五条是关于房屋面积确定及面积差异处理的约定，双方考虑到涉案房屋为预售，对于交付涉案房屋的面积存在差异已有预见，最终交付的房屋的面积既有可能多于合同约定面积，也可能少于合同约定的面积，如果面积多了在合理的范围内则无需补款，如果面积少了在合理的范围内则无需退款。且参照《最高人民法院关审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的房屋面积的合理误差为3%，案涉房屋约定建筑面积为102.14平方米，实测建筑面积100.22平方米，案涉房屋面积误差为1.88%小于合理误差3%。因此，该条款约定不足以说明减轻了XX公司的违约责任，林XX上诉主张该条款为无效格式合同，依据不足，本院不予采纳。一审法院对林XX要求按照房屋实测面积计算房屋价款，XX公司返还其多支付的面积差价及利息不予支持，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，林XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1159.33元（林XX已预交），由林XX负担。
本判决为终审判决。
