“以房抵债”的效力问题，根据最高院“民间借贷适用法律若干问题的解释”的规定，当事人以买卖合同作为作为民间借贷合同的担保，出借人在借款人到期不能偿还借款的情况下，以买卖合同纠纷提起诉讼的，法院应要求其变更诉讼请求，当事人不变更的，法院应驳回起诉。可见，这类直接的以买卖合同作为担保的形式，法律明确支持无效的观点。但对于相伴随的委托买卖合同的效力问题，目前无明确规定。

债务人将自有房产公证委托代理人代为出售，该公证委托形式虽系委托，实质是为了担保债务履行，代理人超越让与担保范畴，擅自出售抵押房产，超越了代理权限，在买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的，房屋买卖合同不应认定为有效。对购房人是否主观善意的审查上，主要从委托内容、合同订立和履行的过程是否符合正常房地产交易习惯和流程等方面衡量。

近年来，涉及民间借贷等债务危机引发“以房抵债”这一新类型民事诉讼层出不穷。债务人将自有房产公证委托代理人代为出售，该公证委托形式虽系委托，实质是为了担保债务履行，而高利贷放贷机构采取的操作手法日趋隐蔽化、专业化，使得以房抵债过程中损害债务人正当利益的情况难以得到法律的有效规制。审理此类案件的难点在于：1、各方的真实意思表示；2、代理权限是否存在瑕疵；3、善意购房人的主观善恶的认定。

1、以委托出售形式签订的房屋买卖合同的效力

将系争房屋全权委托给第三人，第三人基于公证委托授权与被告签订的房屋买卖合同是否有效，是本案处理的关键之处。通常，在委托书意思表示真实的情况下，系争房屋的买受人有理由从权利外观上相信代理人获得了有效的授权，代理人所作出的代理行为有效，其房屋买卖合同应为有效，但代理人超越代理权限的签订的房屋买卖合同效力应另当别论。我国《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。以委托出售形式签订的房屋买卖合同的效力，要从委托内容、出售房屋是否为房屋所有权人的真实意思表示、合同订立和履行的过程等进行全面审查。

首先，从委托内容上看，本案的公证委托，其形式虽系委托代理人处理房屋买卖事宜，实质是担保原告债务的履行，原告出具的委托书上虽对第三人何时可以出售房屋未明确载明，但各方对此公证委托的目的、可以出售房屋的时间点都应是明知的，即在原告不能归还借款时由王某甲代理原告出售房屋以偿还借款。

其次，从出售房屋的真实意思来看，代理人王某甲在未有充分证据表明原告在债务履行期限届满之前就表示其无力清偿借款，愿意出售系争房屋以还款，也无证据表明在出售系争房屋时，对房屋何时可以出售以及相关价款的主要内容已征得原告确认并授权的情况下擅自将系争房屋出售给被告，违背了原告出具委托书时的真实意愿，超越了代理权限，侵害了原告的利益。

再次，从合同的订立及履行过程来看，被告作为买受方，在房屋产权人从未出面的情况下，与朋友王某甲签订房屋买卖合同及补充协议，其陈述的看房情况与实际情况不符，且在房屋上的抵押权尚未注销时即已付清房款等，其整个购房行为中有诸多不符合常理及交易习惯之处，实难谓善意，其取得系争房屋不能构成善意取得。

综上，代理人王某甲以原告的名义与被告就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充协议并非原告的真实意思表示，被告取得系争房屋不能构成善意取得，房屋买卖合同和补充协议无效。

2、购房人主观善意的识别

学界对民法上“善意”的涵义主要有“积极观念说”和“消极观念说”两种意见，前者认为行为人必须认识到其所为的民事行为合法或行为的相对人依法享有权利，必须排除所有怀疑，“消极观念说”则认为只要行为人不知或不应知其行为缺乏法律上的根据或相对人没有权利，即为善意，从《民法通则》以及《合同法》有关“善意”的规定来看，“消极观念说”更为合理。如何根据客观事实认定当事人主观善意与否向来是审判实践中的难点，并且，从客观事实出发退订购房人善意与否应严格遵循证据法上的高度盖然性原则。