马XX、陆XX等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

　　被告：贵州XX公司。
　　委托诉讼代理人：李XX，贵州贵达(贵定)律师事务所律师。

　　原告马XX、陆XX诉被告贵州XX公司(下称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马XX、陆XX、被告XX公司的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，现已审理终结。
　　原告马XX、陆XX向本院起诉提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定给付未能办理不动产权属证书期间的违约金41597.34元；2、诉讼费由被告承担。
　　事实与理由：2017年2月9日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的贵定县XXXXXXXXXXXX号商品房。房屋建筑面积119.17平方米，单3342.72元，购房价款296733元。原告在签订合同的头一天向被告交付购房款196733元，同时交纳房屋维修基金3575元。4月2日原告又交付了100000元，购房款已付清。最高人民法院修订并于2021年1月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的；自合同签订之日起90日”。原告方与被告签订商品房买卖合同时，被告出售的房屋已竣工并交付原告使用，但至今原告未能取得不动产权属证书，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判令被告自2017年2月9日合同签订之日起往后推90日，即从5月9日起至原告起诉之日共计1402日，按日向原告支付已付购房款万分之一违约金41597.34元。原告起诉之日至取得不动产权属证书之日的违约金，将另行向被告主张权利。
　　被告XX公司辩称：一、答辩人不能办理房屋转移登记系客观原因导致，主观上并无过错。答辩人关于房屋审批和缴费等各项手续齐备，不能按时办理房屋权属转移登记的主要原因系由于答辩人面临巨大的财务危机，对公监管账户被冻结不能正常使用，无法支付项目施工单位工程款，施工单位不进行整改施工，致使无法通过消防验收，无法办理初始登记，答辩人正在努力渡过财务危机，争取早日给被答辩人办理转移登记。二、违约金的起算时间应为房屋交付使用之日起第90日后，即从2018年1月31日起计算。涉案房屋的竣工时间为2017年6月30日，而双方签订《商品房买卖合同》为2017年2月9日，而该房屋的交付时间为2017年10月30日，故应从房屋交付使用之日后的90日即从2018年1月31日起计算，被答辩人依据的法律错误。三、涉案房屋是住宅，房屋已交付使用，合同目的已基本实现，逾期办证对业主造成的实质影响及经济损失不大，被答辩人主张按日万分之一的标准支付违约金明显超过实际损失，恳请人民法院降低违约金的支付标准。
　　综上，恳请人民法院认定违约金的起算时间为2018年1月31日，违约金按已付房价款的日万分之零点五计算。
　　本院经审理认定事实如下：2017年2月8日，原告按约定向被告交付房屋首付款和维修基金后，次日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵定县XXXXXXXXXXX号商品房。房屋建筑面积119.17平方米，单价3342.72元，购房价款296733元。合同还约定：出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付商品房；第二十二条第二款规定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款规定：(一)出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，(二)出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任，2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2017年10月30日与原告办理了房屋交接手续。
　　另查明：2017年6月30日房屋修建完工，因未通过消防验收，原、被告未按合同约定办理房屋交接手续。
　　上述事实，有原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、付款凭证三份，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、涉案的裁判文书3份、装修保证金收据、房屋设备验收表及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。
　　本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签签订后，原告已全部交付了购房款，被告于2017年10月30日与原告办理了房屋交接手续。关于逾期办证违约金，双方在合同中约定交付办理商品房转移登记有关文书时间早于签订合同时间，不符合实际，应属于笔误。因双方在合同中约定的交房期限内，被告未履行交房义务，也未对办理商品房转移登记的时间进行重新约定，因此，被告应当按照合同约定的交房时间于2017年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未取得商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任。现原告主张逾期办证违约金本院认为应从商品房交付之日起90日后起算，即2018年1月31日至2020年5月13日本案起诉之日止，共计1197天。关于被告主张违约金过高要求调整，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以已付购房价款计算，按每日万分之零点五支付逾期办证违约金，因此，逾期办证违约金应为17759.47元(296733×1197×0.05‰＝17759.47)。为此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定，判决如下：
　　被告贵州XX公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告马XX、陆XX逾期办证违约金一万七千七百五十九元四角七分(￥17759.47)。
　　如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费420元，由被告贵州XX公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
　　本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。