识君原创｜第7期 ：厘清按揭贷款合同中阶段性保证责任、预告抵押登记的法律性质很重要

根据原告银行与被告伍某某、被告某房开公司签订的《贷款合同》约定：被告房开公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍承担相应的违约责任及保证责任。借款人未按期归还贷款本息的，构成违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部到期，要求保证人承担保证责任。具体分析为：首先，原告银行与被告伍某某、被告某房开公司签订的《贷款合同》未违反法律的规定合法有效，对三方具有法律约束力；其次，被告房开公司未办理房屋产权证交付被告伍某某、被告伍某某未办理不动产登记证明（原称他项权利证书）交付原告银行（或被告房开公司直接办理交付原告银行），违反《贷款合同》约定的义务，构成违约；再次，因原告银行要求判决解除合同宣布贷款提前到期，故原告银行要求被告房开公司对被告还本付息承担连带责任符合《贷款合同》的约定。

原告

银行对被告伍某某预告抵押登记的房屋是否享有优先受偿权的问题，律师认为：原告银行对被告伍某某抵押预告登记的房屋不享有优先受偿权。

根据上述法律规定，预告登记只是使债权请求人取得了对抗此后债务人对不动产进行处分的行为效力，并不能直接导致物权的变动、抵押权的成立，预告抵押登记具有排他效力，但权利人要取得物权，还需要进行本登记。因此，原告银行作为被告伍某某购房的房屋抵押权预告登记的权利人，在房屋抵押权依法登记设立前，其享有的是当抵押登记条件成就时或约定期限届满对抵押预告登记的房屋办理抵押权进行登记的请求权，并可排他性地对抗第三人针对预告抵押的房屋进行处分的权利，但依法不享有抵押权，即原告银行对被告伍某某抵押预告登记的房屋不享有优先受偿权。