湖南省隆回县XX民事判决书

律师观点分析

原告：欧XX，男，汉族，1982年8月XX日出生，湖南县人，住隆回县。

原告：黄X，女，汉族，1985年2月XX日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。

两原告共同委托诉讼代理人：何X，湖南XX律师。

被告：湖南XX公司。住所地：湖南省隆回县桃洪镇桃洪西XX**。

法定代表人：袁XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘XX，湖南XX律师。

原告欧XX、黄X诉被告湖南XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告欧XX、黄X及其共同委托诉讼代理人何X，被告XX公司委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告欧XX、黄X向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并判令被告退还原告全部购房款261795元；2、判令被告赔偿原告违约金2617.95元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月14日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于隆回县桃洪镇桃洪西XXXX号锦绣桃源项目一商铺。合同对标的物情况及原、被告的权利义务有详细约定，原告按约定支付了全部购房款261795元(包括被告返还原告的三年商铺租金51197元)。根据合同第15条约定，被告应在商品房竣工验收备案后XXX，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，原告可以选择退房，且被告须赔偿原告房屋房价款1%的损失。现合同约定期限早已超过，但被告仍未能按约定将资料向房产登记机关备案，原告到现在也未能取得产权登记证书，且三年返租期已于2018年10月1日到期，原告多次与被告协商退房退款未果。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告诉请。

被告XX公司答辩称，1、该房屋实际交付已有三年之久，原告已经收取房屋并委托被告出租了三年并获利，该合同已经实际履行，只剩办证义务未履行，不符合法定的根本性违约的合同解除条件；2、合同第15条约定在竣工验收备案后XXX将资料送登记机关备案，该条款被告已经履行，之所以至今未办理好产权登记，是因为XX公司紧邻城西中学，为此，XX公司与城西中学及县政府三方签订了土地置换协议，XX公司并捐款1000万元修建城西中学教学楼，现该教学楼尚未竣工，根据相关法律规定，对开发商开发的整个小区，只有在整体竣工验收之后才能办理相关不动产权属登记，对此，XX公司多次向政府反映，并与职能部门协商，现已达成一致意见，正在办理锦绣桃源小区1、2栋的不动产登记。综上，为保障交易安全，遵循市场诚实守信原则，原告的请求不能得到支持，请求法庭驳回原告的诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

两原告系夫妻。2014年9月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及必要补充条款，原告购买被告开发的位于隆回县桃洪镇桃洪西XXXX锦绣桃源的凯悦步步高XX内的第XX号商铺，该商铺建筑面积23.96平方米，双方约定：房屋单价为10175元/平方米，房屋总价款为243794元，付款方式为一次性付款；出卖人在2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告买受人；出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后XXX，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列两种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。购房合同签订当日，原告与被告又签订了一份《凯悦步步高XX委托经营管理合同》，原告将其所购商铺的投资经营管理权委托给被告，委托期限为自凯悦步步高XX开业之日（最迟不超过2015年10月1日）起至2018年10月1日止，委托经营回报为第1至3年按购买商铺合同额7%计算，第1至3年的收益由受托方一次性支付给委托方。合同签订后，原告依照两份合同的约定向被告支付了购房款152597元和办证契税、维修费18001元，加上委托被告投资经营3年的收益51197元，合计261795元。而被告至今未为原告办理好房屋产权证书。为此，原告要求退房，故而酿成纠纷。

本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》及《凯悦步步高XX委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告收取原告购房款和办证契税等费用后，未依约为原告办理房屋产权证书，构成违约，应当依照合同约定及法律规定承担相应的民事责任。被告辩称不能在合同约定的期限内为原告办理产权证书，是因政府原因所致，不是自己的过错造成的，但没有提交有效证据证明，因此，对被告该辩驳理由不予采信。因被告未按合同约定为原告办理产权证书，原告为购房共交纳购房款243794元和办证契税、维修等费用18001元，合计261795元，原告要求被告返还，但被告认为原告实际只交纳购房款192597元，另51197元是委托自己投资经营3年的收益款，如果原告要退房，该部分款项不应认定为原告的购房款予以退还。本院认为，本案原、被告签订的《购房合同》上明确约定房款总金额为243794元，双方签订的《凯悦步步高XX委托经营管理合同》亦是按243794元来计算收益的，因委托合同约定第1-3年的收益一次付清，故原告在扣除其依据委托经营合同应得的收益后，只应支付购房款192597元，至此，原告应付的购房款已按合同约定全部付清。因此，本案对原告的购房款只能认定为243794元，而不是被告认可的192597元。原告为办理房产权属证书向被告交纳的相关费用，因被告未为原告办理产权证书，现原告要求退房，这部分费用也应由被告返还给原告。被告应退还原告购房款及办证契税和维修费等261795元。合同约定，因出卖人违约造成买受人退房，出卖人应承担购房总价款1%的违约金，本案购房总价款为237494元，因此，应由被告支付原告违约金2374.94元，原告请求支付2617.95元违约金，请求过高，以本院核准的2374.94元为准。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告欧XX、黄X与被告湖南XX公司于2014年9月14日签订的《商品房买卖合同》；

二、由被告湖南XX公司在判决生效后十日内返还原告欧XX、黄X购房款243794元及办证契税等费用18001元，合计261795元；

三、由被告湖南XX公司在本判决生效后十日内支付原告欧XX、黄X违约金2437.94元；

四、驳回原告欧XX、黄X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5266元，由被告湖南XX公司承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。