湖南省隆回县人民法院民事判决书

律师观点分析

原告：段XX，男，1990年11月XX日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

委托诉讼代理人：何X，湖南XX律师，特别授权。

被告：湖南XX公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪西XX。

法定代表人：袁XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖XX，湖南XX律师，特别授权。

委托诉讼代理人：王XX，湖南XX律师。

原告段XX与被告湖南XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段XX的委托诉讼代理人何X、被告XX公司的委托诉讼代理人肖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

段XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金15665元（逾期时间暂计算至2020年10月31日，实际逾期时间以最终交房时间为准）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原告购买被告开发的位于隆回县，房屋总价款586000元，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条约定，被告应在2018年12月31日前将上述房屋交付给原告，合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金至实际交付之日止。但时至今日，被告仍未向原告交房，已严重违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。据此，原告特向法院起诉，望判如所请。

XX公司辩称，一、被告未按合同约定时间交房存在不可预知的特殊原因，如被告的法定代表人接受监察委调查三个月，致使公司不能正常运转，业主到公司吵闹，加剧了公司的运营困难，由此引发公司不能按时交房，应依法免除被告延迟交房的违约责任。二、原告并未另行租房居住，不存在实际意义上的损失。三、本案的赔偿标准高于同类案件的标准。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对对方提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年10月10日，原告段XX与被告XX公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX0060Ｂ1701），段XX购买了XX公司开发的位于隆回县，商品房单价为4208.26元／平方米，建筑面积共计139.25平方米，总房款为586000元。原告已通过银行按揭方式按约将房款支付给了被告。双方约定：被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同还约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2019年8月8日，被告采取在凯悦1号小区张贴通告的方式通知凯悦1号悦江湾业主办理交房时间为2019年8月15日至8月25日。原告至今尚未在被告处接收房屋。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告起诉主张的法律事实于《中华人民共和国民法典》实施以前已经完成，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用侵权事实发生时的法律及相关解释进行调整。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原、被告签订了商品房买卖合同，则双方应当按照合同的约定履行义务，原告已按照合同约定支付了购房款，而被告在没有合同约定的特殊原因的情况下，未能按照合同约定在2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，因此被告存在违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求应予支持。首先关于逾期交房违约金期限计算的问题。2019年8月8日，被告采取在凯悦1号小区张贴通告的方式通知凯悦1号悦江湾业主办理交房时间为2019年8月15日至8月25日,故本案被告向原告的交房时间宜认定为2019年8月25日。其次关于违约金计算标准的问题。由于原告购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，本院已判决生效的同类案件，是参考延期交房期间隆回租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况确定了违约金的计算标准，原告要求按此标准支付违约金的请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：

被告湖南XX公司在本判决生效后五日内向原告段XX支付逾期交房违约金15665元；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取95.81元，由被告湖南XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。