何刚律师巧辩维权：为购房者赢得 15665 元逾期交房赔偿

律师观点分析

在这个案件中，我主要通过以下方式帮助当事人胜诉：

1.紧扣合同约定，强调权利义务：何刚律师在辩论中着重突出了原被告双方所签订《商品房买卖合同》中关于交房时间与违约责任的具体条款。精准地指出合同第八条明确规定被告应于2018年12月31日前交房，第九条对逾期交房超90日的违约责任有清晰约定。这种对合同条款的精确把握和有力阐述，让法庭清晰地认识到被告行为与合同约定的偏离，直接明确了被告的违约事实，为原告的诉求奠定了坚实基础，体现了其对关键事实的精准把控和有效呈现的技巧。

2.突出己方履约，彰显对方违约：何刚律师详细阐述了原告已按照合同约定，通过银行按揭方式全面、及时地履行了支付房款的义务。这一举措不仅展示了原告在合同履行过程中的诚信与积极态度，还与被告的逾期交房形成鲜明对比，从侧面强化了被告违约的事实。通过这种对比，在辩论中占据了主动地位，引导法庭关注被告的违约行为及其应承担的责任，体现了其善于运用对比来突出问题关键的辩论技巧。

3.反驳对方抗辩，坚守诉求立场：面对被告提出的诸如法定代表人被调查、业主吵闹等试图免除延迟交房违约责任的理由，何刚律师迅速识别出这些理由并不属于合同约定的特殊免责情形，有力地进行了反驳。他清晰地向法庭阐明被告的这些抗辩理由缺乏合同依据和法律支持，坚定地维护了原告要求被告承担违约责任的诉求。这种对对方不合理抗辩的有效反驳，展示了其敏锐的洞察力和坚定的立场，确保了原告的核心诉求不被干扰，体现了其在辩论中应对质疑的坚定与机智。

4.运用法律依据，增强论证说服力：何刚律师准确引用《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》以及《中华人民共和国合同法》的相关条款，为原告的主张提供了严密的法律支撑。通过对法律条文的精准解读和恰当运用，将案件事实与法律规定紧密结合，使原告的诉求在法律层面上具有充分的合理性和合法性。这种基于法律依据的有力论证，增强了其辩论内容的说服力，让法庭更容易接受和支持原告的观点，体现了其扎实的法律功底和善于运用法律武器进行辩论的技巧。

5.参考同类案例，强化违约金诉求：在关于违约金的辩论中，何刚律师不仅依据合同约定的计算标准，还巧妙地参考了法院已判决生效的同类案件中确定的违约金计算标准。通过引入这些具有参考价值的案例，使原告主张的违约金数额更具合理性和可信度，增强了违约金诉求的说服力。这一做法展示了其在辩论中善于借助外部案例资源来支持己方观点的技巧，为原告争取到了更有利的判决结果。

该商品房销售合同纠纷案件对社会可能产生多方面的影响，主要体现在以下几个方面：

1.对消费者的警示与保护作用：案件中原告因被告逾期交房通过诉讼成功获得违约金赔偿，这一结果向广大消费者传递了一个重要信息，即当自身在商品房买卖过程中的合法权益受到侵害时，如遭遇开发商逾期交房等违约行为，可通过法律途径维护自身权益。消费者在今后购房过程中会更加注重合同条款的约定，提高风险防范意识，仔细审查合同中关于交房时间、违约责任等关键条款，避免陷入类似纠纷。同时，也增强了消费者对法律的信任，鼓励他们在遇到问题时积极寻求法律帮助，促进了消费者维权意识的提升。

2.对房地产开发商的规范与约束：此案件给房地产开发商敲响了警钟，使其认识到必须严格按照合同约定履行义务，不能随意违约。开发商在今后的项目开发过程中，会更加重视施工进度管理、资金安排等方面，以确保能够按时交房，避免因违约而承担高额的违约金赔偿以及可能对企业声誉造成的负面影响。对于一些存在侥幸心理，试图以各种理由逃避违约责任的开发商，该案件起到了规范和约束作用，促使他们遵守市场规则和合同约定，推动房地产市场的健康、有序发展。

3.对房地产市场秩序的维护：大量类似商品房销售合同纠纷的出现可能会影响房地产市场的稳定和信誉。而该案件的公正判决，有助于维护房地产市场的正常交易秩序。它明确了开发商和购房者之间的权利义务关系，使市场参与者更加清楚地认识到自身的责任和风险，减少市场中的不诚信行为和违约现象。这有利于营造一个公平、公正、透明的房地产市场环境，增强消费者对房地产市场的信心，促进房地产市场的良性循环。

4.对司法实践的参考价值：法院在审理该案件过程中，对逾期交房违约金的计算标准、交房时间的认定以及法律适用等问题进行了详细的阐述和判断。这些裁判观点和方法为今后类似案件的审理提供了重要的参考依据，有助于统一司法裁判尺度，提高司法审判的公正性和权威性。同时，也为法律从业者在处理相关案件时提供了有益的借鉴，促进法律适用的准确性和一致性。

5.对社会诚信体系建设的推动：案件的处理结果强调了合同的严肃性和契约精神的重要性。在社会层面，这有助于弘扬诚实守信的价值观，推动社会诚信体系的建设。无论是企业还是个人，都将更加重视合同的履行，增强自身的诚信意识。从长远来看，这对于构建一个诚信、和谐的社会环境具有积极的促进作用，有利于减少社会经济活动中的纠纷和矛盾，提高社会运行效率。

1.案件基本信息

1.审理法院：湖南省隆回县人民法院。

2.案号：（2021）湘0524民初3446号。

3.立案时间：2021年8月9日，本案依法适用简易程序进行审理。

2.当事人信息

1.原告：卿S，男，1991年生，汉族，住湖南省隆回县，委托诉讼代理人为何刚，湖南志涛律师事务所律师，具有特别授权。

2.被告：湖南XL房地产开发有限公司，住所地位于隆回县

3.原告诉讼请求及事实理由

1.诉讼请求：请求判令被告支付原告逾期交房的违约金15,665元，并由被告承担本案诉讼费。

2.事实理由：2017年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于隆回县的房屋，房屋总价款为554,255元，原告已通过银行按揭方式按约支付房款。合同第八条约定，被告应在2018年12月31日前将经验收合格且符合合同约定的房屋交付给原告；合同第九条约定，若出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。然而，被告于2020年6月3日才向原告交付房屋，共逾期交房518天，构成严重违约，应依法承担违约责任。

4.被告答辩意见

1.被告未按合同约定时间交房存在不可预知的特殊原因，例如被告的法定代表人接受监察委调查长达三个月，致使公司无法正常运转，同时业主到公司吵闹，进一步加剧了公司的运营困难，因此应依法免除被告延迟交房的违约责任。

2.原告并未另行租房居住，不存在实际意义上的损失。

3.本案的赔偿标准高于同类案件的标准。

5.证据及事实认定

1.当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织双方进行了质证，双方对对方提交的证据均无异议，法院予以确认并在卷佐证。

2.根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定：2017年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201700***），原告购买的房屋商品房单价为3980.29元/平方米，建筑面积共计139.25平方米，总房款554,255元，且原告已按约支付房款。双方约定被告应在2018年12月31日前交付符合规定的房屋，同时约定了逾期交房超90日的相关处理方式。2019年8月8日，被告采取在KY小区张贴通告的方式，通知KY悦江湾业主办理交房的时间为2019年8月15日至8月25日，原告现已在被告处接收了房屋。

6.法院判决理由

1.法律适用：本案系商品房销售合同纠纷，原告起诉主张的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，应适用当时的法律、司法解释进行调整。

2.被告违约认定：依据《中华人民共和国合同法》第六十条，原、被告签订了商品房买卖合同，双方应按约定履行义务。原告已依约支付购房款，而被告在无合同约定特殊原因的情况下，未能在2018年12月31日前交付验收合格的房屋，构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求应予以支持。

3.违约金期限计算：2019年8月8日，被告张贴通告通知交房时间为2019年8月15日至8月25日，因此，被告向原告的交房时间宜认定为2019年8月25日。

4.违约金计算标准：原告购买的是住宅用房，其损失主要为房屋不能及时入住导致的房屋租金损失。法院已判决生效的同类案件，参考了延期交房期间隆回租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况确定了违约金的计算标准，原告要求按此标准支付违约金的请求，法院予以支持。

7.判决结果

1.被告湖南XL房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告卿S支付逾期交房违约金15,665元。

2.若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

3.本案受理费减半收取95.81元，由被告湖南XL房地产开发有限公司负担。