父母一方去世后，另一方私下将房产转让给其中一个子女，转让行为有效吗

              作者：岳涛、崔胜明（北京瀛和律师事务所）

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阅读提示：近来岳涛律师团队接待了不少继承纠纷咨询，其中有一部分比较突出，即父母一方去世，另一方在未经其他子女的同意情况下私下将房产以买卖或赠予方式转让给其他子女，导致引发纠纷。上述房产转让行为是否有效?如何通过司法程序进行维权？

一、裁判要旨：

父母一方在未征得其他继承人同意的情况下，擅自将房产以买卖或赠予方式转让，应属无效合同。

二、案情简介：

1、张某、董某生育有三个子女，大儿子董甲、二女儿董乙、三儿子董丙。二人初婚到老。张某于2013年3月6日死亡，董某于2019年12月2日死亡。

2、涉案房屋原系北京市XX供应公司的福利分房，于1996年6月11日通过单位出售公有住房的方式变更为个人所有，登记在董某名下。根据房屋档案资料中的《单位出售公有住房房价计算表》显示，诉争房屋折合男女方工龄共计59年后计算房价的明细。

3、2016年6月29日，董丙与董某签署了《存量房屋买卖合同》，董某将位于西城区广安门北滨河路xx号xx层xxxx号房产卖给董丙并依据该合同到北京市西城区不动产登记事务中心申请产权人变更成了董丙。庭审中，董丙自认未向董某支付任何购房款，当时双方系在中介的推荐下采用房屋买卖合同的形式过户，实际系董某自愿将涉案房屋赠与董丙，约定以最低纳税价格的形式买卖过户。

4、各方均认可张某生前未留有遗嘱，张某死亡后，继承人未对涉案房屋进行继承。

三、裁判要点：

1、该房屋应按法定继承处理。根据查明的事实，涉案房屋系张某与董某的夫妻共同财产。张某如生前未留有遗嘱，其死亡后，各继承人未对涉案房屋进行继承分割，应当按照法定继承处理该房屋。

2、该房屋买卖合同无效。董某在未征得其他继承人同意的情况下，擅自将涉案房屋以明显低于市场价的价格出售给董洪心，董某与董丙明知该房产由继承人共同共有，仍然实施上述行为，属于恶意串通行为侵犯了董洪义、董永红的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，故该《存量房屋买卖合同》应属无效。

四、实务经验总结

1、该案事实虽发生于民法典实施之前，但合同法与民法典的关于恶意串通的规定相比并无明显变化，仍具体参考价值。所谓恶意串通，通常是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人利益的行为。民法典具体规定如下:第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

2、该类案件往往是因继承人因继承发生矛盾而引发，但实操中该类案件往往分两步走，首先打确认合同无效纠纷，使得房屋买卖合同从法律上变为无效，第二步再打继承官司纠纷，进行析产。

3、该类案件还会涉及到房产异议登记，为避免出现房产转移的行为，异议登记就显得十分重要。要注意准备异议登记需要的材料，及时尽早进行异议登记，同时，异议登记后需在十五天的有效期内前往法院立案，并将立案证明交回给不动产登记中心。