吴XX、留XX房屋买卖合同纠纷一审

律师观点分析

原告：吴XX，男，1974年出生，汉族，住兰溪市。

委托诉讼代理人：陈岳荣，浙江万申佳律师事务所律师。

被告：留XX，男，1976年出生，汉族，住兰溪市。

原告吴XX与被告留XX房屋买卖合同纠纷一案，本院以诉前调方式收案，后于2022年10月20日立案受理，依法适用简易程序，于2022年11月15日公开开庭进行了审理。原告吴XX的委托诉讼代理人陈岳荣到庭参加了诉讼，被告留XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告吴XX向本院提出的诉讼请求：1．依法判令被告立即支付原告剩余购房款本息共计777459元（利息已计算至2022年5月30日，以后利息按月利率0.5％计算至实际履行之日止）。庭审中，该项诉讼请求变更为：要求被告归还购房款48万元及利息10.8万元（从2021年6月1日按年利率15％计算至2022年11月1日，以后利息按年利率6％计算至实际履行之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，被告因自身所需，向原告购买位于兰溪市X街道X号X室的房屋，双方签订了《二手房购买合同》，购房款共计68万元，分二期支付，并约定合同签订之日，被告向原告支付20万元，作为第一期购房款，第二期购房款48万元于2016年6月30日前支付，逾期按月息2％计算。购房合同签订后，被告仅支付了第一期购房款20万元，2021年5月30日，被告与金华X公司结算工程款时，以工程款抵偿了30余万元，剩余房款及利息至今未付清。抵偿的两笔款项利息抵消后，被告尚欠原告购房款48万元、利息10.8万元（从2021年6月1日按年利率15％计算至2022年11月1日）。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。

原告提供的证据有：1．原、被告身份证，拟证明原被告诉讼主体资格；2．二手房购房合同，拟证明被告向原告购房的事实；3．补充协议，拟证明被告约定支付剩余购房款的事实；4．购房欠款清单，拟证明被告欠购房款的事实；5．还款计划，拟证明双方约定计划还款情况及被告同意用其承包的工程款归还购房款的事实；6．借款明细，拟证明被告欠购房款款及约定利息的事实。

被告留XX未答辩，亦未提供证据。

经庭审举证，因被告留XX未到庭参加诉讼，视为放弃质证。本院经审核对原告提供的证据予以确认。

经审理，根据本院认定的证据并结合当事人庭审陈述，本院认定如下法律事实：2016年5月16日，原告吴XX作为出卖方（甲方），被告留XX、案外人刘XX作为购买方（乙方），案外人刘XX作为担保方（丙方），三方签订《二手房购房合同》，约定甲方将位于兰溪市X街道X号X室的房产出售给乙方，丙方为乙方的担保方，如乙方违约丙方负连带责任；总价款68万元，分二期支付，第一期为合同签订之日支付20万元，第二期为2016年6月30日前支付48万元，逾期按月息2％计算。合同签订后，被告留XX支付第一期购房款20万元，被告留XX、案外人刘XX于2016年5月18日在原告的配合下取得案涉房屋的产权证。后被告未按约支付第二期购房款。2016年11月18日，原告吴XX作为甲方，被告留XX、案外人刘XX作为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定第二期购房款逾期利息按月息2％计算，归还时间为2017年1月1日。2018年6月30日，被告留XX又出具《还款计划》、《房屋欠款清单》各一份，《还款计划》中载明：“由本人欠吴XX的房屋款673100元，给本人担保代付张XX借款469480元，共计1142580元。现分期归还。2021年11月25日，原告吴XX与被告留XX进行结算，被告留XX在《借款明细》上签字，确认所欠购房款最初本金为48万元，2016年5月16日至2016年11月18日期间的利息按月2％计算，2017年1月1日至2021年5月30日期间的利息按月1.5％计算，2021年5月30日用工程款抵扣339065元，2021年6月1日至2021年12月30日期间的利息按月0.5％计算。原告当庭另陈述，抵扣的工程款先用于归还2021年5月30日之前购房款的利息。经确认，原告自愿放弃向刘先红主张权利。

本院认为，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告之间房屋买卖合同关系成立，该买卖合同关系不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告留XX依约定支付首付款后，原告吴XX将案涉房屋交付给被告，并依约定协助被告依法取得了案涉房屋的产权证，原告已全面履行了合同义务。被告留XX在取得案涉房屋的产权证后，未能按期支付剩余购房款，系违约行为。原告主张利息从2021年6月1日按年利率15％计算至2022年11月1日，以后利息按年利率6％计算至实际履行之日止，经查，2021年11月25日的《借款明细》中约定2021年6月1日至2021年12月30日期间的利息按月息0.5％计算，双方已对前期利息约定进行变更，故本院依法调整为2021年6月1日至2021年12月30日期间的利息按月0.5％计算，向本院起诉之日即2022年8月24日至实际履行之日止的利息按同期全国银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.65％计算。经计算，至2022年11月1日的利息为20318元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告留XX经依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告留XX于本判决生效之日起十日内支付原告吴XX购房款480000元，并支付利息20318元（利息已计算至2022年11月1日，此后利息按年利率3.65％计算至实际履行之日）；

二、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。