商品房买卖纠纷验收合格的具体理解与认定

    根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条第二款也规定：建设工程竣工验收合格后，方可使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。对于上述规定中验收内容应当包含哪些主要内容，有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括人防、消防、绿化等验收合格。

    国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性要求开发商提供商品房买卖合同示范文本，在合同中约定了房屋交付条件，具体包括四种情况的交付：

    （1）该商品房经验收合格；

    （2）该商品房经综合验收合格；

    （3）该商品房经分期综合验收合格；

    （4）该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。

如果当事人约定交房条件是第一种，那么开发商只要通过设计、施工、监理等部门的竣工验收，就具备合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条款。

如果当事人约定的交房条件是第二种或第三种或第四种，则都应以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，该许可应包括《竣工验收备案》、人防、消防、绿化等基础配套设施建设。开发商在合同中约定的交房时间取得证书，就具体了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。