曹芳律师
律师观点分析
一、案件概述
甲房地产开发公司（以下简称"甲公司"）与乙置业公司（以下简称"乙公司"）签订商业包销协议，约定乙公司包销甲公司开发的某商业项目3幢、6幢、9幢商铺，房源总价7660万余元，包销期限一年。协议约定乙公司需分五期支付收购房款，逾期超过14天甲公司有权解除合同并要求支付总货值10%的违约金。
乙公司支付首笔履约保证金766万元及第二期部分款项197万元后，未再按约付款。甲公司委托律师于2022年3月7日发出解除合同通知书，乙公司于3月9日签收。后因乙公司拒不撤场引发冲突报警，甲公司遂诉至法院，请求确认合同解除、乙公司支付违约金766万余元并没收履约保证金。
乙公司抗辩称商铺无法用于餐饮、外立面与宣传不符、甲公司锁门导致合同无法履行等，主张甲公司违约在先。
二、办案策略与过程
曹芳律师团队采取"先固证、后诉讼、重细节"的办案策略，核心要点如下：
1. 精准把握合同解除权行使要件。 严格依据协议第十二条"逾期超过14天"的约定，在乙公司第二期款项逾期已达数月、第三期款项亦已逾期的情况下，及时发出书面解除通知，确保解除权行使的合法性与正当性。
2. 重视送达证据的固定与保存。 采用邮寄送达方式并保留物流签收记录，在庭审中面对乙公司代理人先承认后否认收到通知的反复陈述，以签收记录和庭审笔录中的自认相互印证，成功锁定"2022年3月9日合同解除"的关键事实。
3. 针对抗辩逐一拆解、反证。 对于乙公司提出的"商铺无法餐饮使用"抗辩，指出协议未作此约定；对于"未开具发票"抗辩，援引协议第八条"向购房签约方开具发票"的约定，结合乙公司自认未签订正式预售合同的事实，论证其抗辩不成立。
三、案件结果
法院判决：一、确认双方商业合作协议于XX年X月X日解除；二、乙公司向甲公司支付违约金766万余元；三、乙公司已支付的履约保证金766万余元不予退还，用于抵扣上述违约金。案件受理费、保全费合计43万余元由乙公司负担。
四、案件启示
1. 合同解除权的行使必须"程序规范、证据闭环"。 解除通知的送达是合同解除时间节点的关键，建议采用邮寄送达并保留签收凭证，必要时辅以公证送达，避免因送达瑕疵导致解除效力存疑。
2. 履约保证金与违约金条款的设计需明确功能定位。 本案中保证金兼具履约担保与违约担保双重属性，法院认定其可冲抵违约金，体现了"约定优先"原则，合同条款的精细化设计直接影响维权效果。
3. 面对刑民交叉案件，应主动配合司法机关厘清法律关系。 通过先行移送侦查取得排除犯罪的结论，可有效避免案件久拖不决，保障委托人合法权益及时实现。