曹芳律师
律师观点分析
上诉人高XX因与被上诉人姚XX房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高XX上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持我方一审反诉请求；二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：双方租赁合同已经顺延到2018年1月5日，而当地政府于2017年8月26日已经发布拆迁公告，上诉人在租赁房屋时支付装修等费用合计12万元，此时上诉人作为合法承租人应该享受有关拆迁利益，被上诉人违反诚实信用原则，在得知即将拆迁时，立即通知不再续租房屋，企图侵占上诉人的合法拆迁利益。一审判决以相关补偿暂未明确为由驳回上诉人反诉请求错误，只有确认上诉人有关拆迁权利并允许共同参与拆迁补偿，才能保障各方合法权利。
姚XX答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案的基础关系是双方租赁合同到期终止后的处理，与房屋征收并无直接关系，在2018年1月5日之前不续租的原因是双方未能就房租涨价达成一致，故2018年1月5日租赁关系终止后上诉人应当及时向被上诉人交还房屋，根据一审查明的事实，双方租赁关系在2018年1月5日终止，栖霞区人民政府就案涉房屋于2018年8月24日发布征收公告，合同终止在前，房屋征收在后，故案涉房屋征收利益无论是否明确均与上诉人无关，上诉人的上诉请求应当予以驳回。
姚XX向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同已于2018年1月6日履行完毕；2、高XX腾退返还和XX2幢15号门面房；3、高XX支付姚XX房屋占有使用费（自2018年1月6日至实际交房之日止，按137元/日标准计算）；4、高XX承担所有诉讼费。
高XX向一审法院反诉请求：1、姚XX赔偿高XX停产停业损失20万元；2、姚XX赔偿高XX装修损失12万元；3、确认高XX享有涉案房屋的拆迁利益；4、反诉费用由姚XX承担。
一审法院认定事实：2016年1月，姚XX与高XX签订《租赁合同》，约定姚XX将所有的位于和XX2幢15号房屋出租给高XX，租赁期限为一年，自2016年1月6日至2017年1月5日；租金半年一付，每次付2.5万元，先付租金后使用；租赁期间，高XX因经营需要进行内部装潢、装修，事先应向姚XX提出书面申请，经姚XX批准后方可进行施工；租赁期满，高XX投入的可动资产，归高XX所有，对固定装潢部分归姚XX所有，高XX不得随意拆除，以防破坏房屋，姚XX不作任何补偿。合同签订后，高XX支付姚XX上述租赁期限内的租金，并于2017年7月1日支付了姚XX涉案房屋至2018年1月5日的租金。2017年8月，南京市栖霞区征收办公布红山路-和XX快速化改造工程项目房屋征收补偿方案，公示包括涉案房屋在内的房屋征收补偿方案。2018年1月9日，姚XX给高XX发出手机短信，短信载明姚XX给高XX一个星期搬出的宽限期还有三天，要求高XX抓紧搬出和XX-15号房屋。2018年1月9日，高XX通过手机短信回复姚XX，短信载明高XX想协议解决，营业执照损失可能有姚XX的一半，让高XX一分钱不拿就走人“门也没有”。2018年1月10日，姚XX以房屋租赁到期，高XX不肯搬走为由报警，派出所民警到现场后进行调解无果。
2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府公布房屋征收决定，对涉案房屋在内的地块房屋进行征收。
一审庭审中，姚XX举证照片一张，拟证明其于2018年1月5日房屋到期后，即告知高XX不再续租，要求高XX限期搬出房屋，高XX不予认可；高XX举证收条一份，拟证明其于2015年7月5日从案外人处转租涉案房屋，支付了转让费，转租到期后，高XX与姚XX签订的租赁合同，姚XX则陈述无法核实收条的真实性，认可高XX于2015年7月5日从案外人处转租涉案房屋，转租到期后，高XX与姚XX签订的租赁合同；高XX举证营业执照，拟证明其租赁涉案房屋后，办理了营业执照，用于经营烧烤店，姚XX认可真实性，但认为与本案无关；高XX举证收据若干张，拟证明其对涉案房屋进行了装修，但姚XX则陈述不认可真实性。
高XX在案件审理过程中陈述相关部门从2018年11月初开始对包括涉案房屋在内的地块进行围挡，姚XX则陈述从11月中旬马路施工开始围挡，不是对门面房围挡。
一审法院认为，姚XX、高XX双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。姚XX在合同约定的租赁期限届满后，于2017年7月1日收取高XX涉案房屋至2018年1月5日的租金，双方的租赁合同期限延续至2018年1月5日，姚XX在到期后要求高XX腾退房屋，故依据相关法律规定，双方签订的租赁合同已于2018年1月5日终止，高XX理应及时腾退房屋，但至今仍占用房屋，实属不妥。姚XX依据相关法律规定，要求高XX腾退房屋并支付房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。综合合同约定、房屋征收的事实、涉案地块围挡的情况，一审法院酌定自2018年1月6日起至2018年10月31日，高XX按照137元/日的标准支付房屋占有使用费，即40826元，自2018年11月1日起，高XX按照80元/日的标准支付房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止。
至于高XX提出的反诉请求，涉案房屋租赁合同履行期限已于2018年1月届满，南京市栖霞区人民政府于2018年8月24日公布房屋征收决定，对涉案房屋在内的地块房屋进行征收，栖霞区政府发布涉案房屋的征收决定是在合同履行期限届满后，依据相关法律规定，承租人在履行期限届满后，不能要求出租人补偿附合装饰装修费用，且相关补偿暂未明确，故对高XX的反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审法院判决：一、高XX于判决发生法律效力之日起十五日内将其租赁的位于和XX2幢15号房屋腾退返还给姚XX。二、高XX于判决发生法律效力之日起十五日内支付姚XX房屋占有使用费人民币40826元及逾期腾房占有使用费（自2018年11月1日起至实际腾退房屋之日止，按照80元/日的标准计算）。三、驳回姚XX的其他诉讼请求。四、驳回高XX的反诉诉讼请求。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币80元，由高XX负担；一审反诉案件受理费3050元，由高XX负担。
双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，高XX提交2017年10月1日栖霞区房屋征收办调查通知照片打印件，2019年6月征收通知照片打印件各一份，拟证明调查通知后姚XX才告知高XX不让其租赁。2019年6月已有部分拆迁户签约。姚XX对上述两份照片打印件的真实性均无异议，但认为2017年10月1日的通知只是征收意向。因双方对照片打印件的真实性并无异议，本院二审对上述照片的真实性予以确认。
本院二审另查明，姚XX于2018年1月19日起诉至一审法院。
以上事实，有照片、当事人陈述在卷证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：高XX是否应腾退房屋，姚XX是否应支付高XX停业损失、装修损失，高XX是否享有拆迁利益。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姚XX与高XX签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。该租赁合同约定的租期为一年，高XX虽主张双方口头约定租赁期限为五年，但就此并未提供证据证实，应承担相应不利后果。姚XX在该租赁合同约定的租期届满后，接受了高XX支付的涉案房屋至2018年1月5日的租金，故双方租赁合同已延期至2018年1月5日。姚XX与高XX的租赁合同已于2018年1月5日到期，姚XX也已通知高XX搬出，而高XX在合同到期后拒不搬迁，一审法院判决高XX腾空并返还涉案房屋，并支付相应占有使用费，符合法律规定。
姚XX于2018年1月19日双方租赁合同到期后已提起本案诉讼，栖霞区征收办于2018年8月24日才发布征收决定，高XX上诉主张栖霞区拆迁办已于2017年8月26日发布拆迁公告，与事实不符，本院不予采信。高XX在租期届满后拒不搬迁，而根据双方合同约定，租赁期满，固定装潢部分归姚XX所有，高XX不得随意拆除，以防损坏房屋，姚XX不作任何补偿。高XX上诉主张姚XX应赔偿其停产停业损失、装修损失，且高XX享有拆迁利益，既不符合双方合同约定，也无法律依据，本院不予支持。
综上所述，高XX的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3130元，由上诉人高XX负担。
本判决为终审判决。