律师观点分析
上诉人海南XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人石X商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2017）琼9002民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人XX公司的法定代表人余XX、被上诉人石X的委托诉讼代理人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决第二项，本案诉讼费由石X承担。二审庭审过程中，XX公司变更第一项上诉请求为：维持一审判决第一项，撤销第二项，驳回石X的其他诉讼请求。事实和理由：首先，XX公司已在合同约定的期限内将办理权属登记所需资料递交至琼海市房管局，琼海市房管局以房地产所在项目土地需要办理土地性质变更为由不接收。琼海市国土局出具的《关于“天来泉二期”项目房屋所有权登记的函》（海国土资函【xxxx】14xx号）亦可证明XX公司已履行了提交办证资料的义务，该函中还要求XX公司在申请办理土地使用权用途变更手续后，方可办理产权登记。涉案房屋不能办证的原因是政府部门要求XX公司办理土地性质变更，一审认定XX公司未能提供充分证据证明已履行了提交办证资料的义务，一审显然没有认识到本案不能办证的真正原因。其次，XX公司开发涉案项目，先后取得政府部门颁发的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》等，开发的每一步均获得政府部门的认可和许可，整个开发过程合法合规。琼海市房管局和琼海市国土局在办证阶段，要求先办理变更登记再办理产权证系无理要求。2016年底，在没有办理土地性质变更的情况下，政府部门给涉案项目办理了部分产权证，该行为也证明未办理土地性质变更不是办理产权证的法定障碍，而是政府部门自行设置的办证障碍。本案不能办理产权证的原因是政府部门非法行政导致的。再者，一审认定“2011年8月18日，因涉案项目天来泉二期工程有部分房屋预售证未发，XX公司向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证，并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理”的事实，双方均没有提交证据证明，一审也未调取相关证据由当事人质证，该事实认定程序明显违法。政府部门至今未能确定补偿价格，一审所谓的承诺内容的前提条件未成就，一审认定“XX公司在随后办证过程中并未配合办理土地变性手续导致产权证至今未能办理完成”的裁判理由，缺乏事实依据，也不具有合法性。综上，XX公司按约履行了提交办证材料的义务，未能办证的原因不在XX公司，而在于政府违法行政，XX公司不存在违约。为了查明本案事实，XX公司申请追加琼海市国土资源局为本案第三人。为了维护XX公司的合法权益，特此上诉，请求判如所请。
石X辩称，首先，一审法院认定事实清楚，XX公司违约是事实。XX公司开发的天来泉二期项目，为违规开发的项目，是先开发后办理审批手续，项目开发的商品房在交付给各业主入住使用后，才开始办理规划报批等手续。在手续办理过程中，琼海市国土资源局发现涉案项目存在利用商服用地建设商品房、改变土地用途的情况，琼海市国土资源局曾于2013年9月4日书面通知XX公司办理土地用途变更手续，但XX公司以天来泉二期项目为公寓式酒店为由未办理土地用途变更手续。琼海市国土资源局要求XX公司尽快向其申请办理二期项目土地用途变更手续，同时办理土地用途变更登记手续后方可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记。XX公司收取了石X的房屋维修基金、契税、印花税、办证手续费等办理房屋所有权证书的各项费用之后，未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理权属证书。截至本案开庭时，涉案房产所属楼栋初始权证尚未办理完成。直至现在，XX公司尚未把收取的住房维修资金上交到指定的银行，也不退给业主由业主自己交到银行，而是私自占用。XX公司称已在合同约定期限内将办理权属登记所需要的资料递交至琼海市房管局而琼海市房管局拒收,这是违背事实的。XX公司上诉状所述不实，真正的事实是XX公司面对众多业主起诉以部分铺面提供财产担保，相关部门才同意办理产权证。XX公司违约是客观事实。其次，一审判决所支持的逾期办证违约金明显过低。XX公司的违约给石X所造成的损失，远超一审判决的所认定的违约金数额。综上，XX公司的上诉无事实和法律依据，请二审法院驳回其上诉。
石X向一审法院起诉请求：1.判令XX公司支付未能按约向产权登记机关完成石X的房地产备案登记的相关手续和代办房地产权属证书的违约金89892元（自2012年2月24日至2017年3月31日按购房款161010元的日万分之三计算）；2.判令XX公司在判决生效30日内完成向产权登记机构为石X办理房地产权属证书（土地使用年限70年）的各项手续；3.XX公司承担本案的诉讼费用。一审审理过程中，石X变更第二项诉讼请求为：判令XX公司在判决生效30日内为石X完成产权登记机构认可并接受的办理房地产权属证书（土地使用年限70年）的各项手续，若30日内未办结，每逾期一日，XX公司须按购房款额的1%向石X支付迟延履行金至为石X办结房地产权属证书各项手续之日止。
一审法院认定事实：XX公司系从事房地产开发经营、室内装饰装潢、酒店管理、旅游、娱乐项目的投资开发等的企业。2010年1月13日，石X、XX公司签订《商品房买卖合同》（编号：xx-20xx-01xx），约定：石X购买XX公司开发的位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁天来泉温泉度假中XX（二期）第xx幢x单元xxx号房，建筑面积36.09㎡，单价按建筑面积计算为每平方米4424.58元，总金额159683元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁编号为海国用（2007）第1366号地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为海国用（20xx）第13xx号，该地块土地面积为244895㎡，土地用途为商服、住宅用地，土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日。第八条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3.该商品房经分期综合验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2.买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，石X依约向XX公司支付全部购房款159683元。2011年11月25日，石X、XX公司办理了房屋交接手续，石X向XX公司支付了房差1327元和代收办证费10435元。之后，因XX公司未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及办理房地产权属证书，石X等天来泉温泉度假中心（二期）项目的购房业主形成联络组多次向XX公司及政府相关部门要求办理产权证。XX公司表示一直在积极办理产权证，因政府原因迟迟不受理，政府至今未明确土地变性方案及缴纳费用。截止一审开庭时，涉案房产所属楼栋初始权证尚未办理完成。一审另查明，2011年8月18日，因涉案项目天来泉二期工程有部分房屋预售证未发，XX公司向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证，并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理。2016年1月25日，琼海市住房保障与房产管理局出具《关于对白福田信访事项的回复》，载明天来泉二期办不了房产证的主要问题是其土地性质现为商服用地，根据相关规定必须办理土地性质变更手续，目前因开发商仍未配合办理造成不能办理房产证。2016年9月18日，XX公司向琼海市国土资源局提交《关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告》，请求国土局按照原有审批[海国用（20xx）第13xx号]的商服用地性质办理土地使用权分割和房产所有权初始登记及过户登记手续。同年12月8日，琼海市国土资源局作出海国土资函[20xx]14xx号《琼海市国土资源局关于“天来泉二期”项目房屋所有权登记的函》，载明因天来泉项目存在利用商服用地建设商品房、存在改变土地用途的情况，国土局曾于2013年9月4日书面通知XX公司办理土地用途变更手续（海土环资监字[20xx]xx号），但XX公司以天来泉二期项目为公寓式酒店为由未办理土地用途变更手续。琼海市国土资源局要求XX公司尽快向其申请办理二期项目土地用途改变手续，同时办理土地用途变更登记手续后方可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2017年1月24日，琼海市国土资源局与XX公司签订《抵押合同》，约定：XX公司将琼海官塘开XX“天来泉”二期24间商铺抵押给国土局，作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物；在抵押登记记载于登记簿之日起，国土局可依据XX公司的申请，办理“天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记等。
一审法院认为，石X、XX公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、XX公司是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准；二、石X主张的违约金是否超过诉讼时效；三、石X主张办理70年土地使用年限的权属证书应否支持。关于争议焦点一。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，从双方履行合同的过程看，石X已依约付清了全部购房款，并在收房时向XX公司支付了代收办证费，XX公司亦接受了支付，双方事实上形成了代办产权证的委托关系。石X于2011年11月25日办理了收房手续，则XX公司应于2012年2月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为石X办理产权证，但XX公司至今未能完成产权证办理，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。XX公司抗辩其已依约履行了提交办证资料的义务，由于政府部门要求办理土地用途变更手续导致产权证未能办理，XX公司没有违约，不应承担违约责任。XX公司在2011年8月18日向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证时承诺待市政府补偿价格确定后积极完成土地变性手续的办理，但根据琼海市住房保障与房产管理局及琼海市国土资源局的复函显示，XX公司在随后的办证过程中并未配合办理土地变性手续导致产权证至今未能办理完成，且XX公司未能提供充分证据证明其已履行了提交办证资料的义务，故对XX公司的抗辩意见，不予采信。关于违约金的计算标准问题。石X认为，合同约定的1%违约金计算方式模糊，且合同是XX公司提供格式的，有霸王条款嫌疑，故主张按已付房款161010元的日万分之三从交房90天后的次日起计付违约金至2017年3月31日为89892元。XX公司抗辩合同明确约定违约金，即使XX公司违约，也应按照合同约定计算违约金。合同第十五条约定，......如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的、买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行义务，违约方应依约承担违约责任，且石X没有举证证明因XX公司延迟办理产权登记手续导致的实际损失。因此，石X主张调整违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持，违约金应按照已付房款161010元的1%计付，即1610.1元（161010元×1%），对石X超出该部分违约金的主张，不予支持。XX公司的抗辩理由成立，予以采纳。关于争议焦点二。XX公司抗辩石X关于逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同明确约定了XX公司报送权属登记资料的期限即房屋交付使用后90天内以及违约金的具体数额，则诉讼时效应从约定的期限届满之次日起算。石X于2011年11月25日收房，则诉讼时效应从2012年2月24日起计算。但XX公司未依约办理产权证后，石X等涉案项目小区业主形成联络组在起诉前一直在向XX公司及政府相关部门要求办理产权证，积极主张权利，故本案诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。因此，石X主张违约金没有超过诉讼时效。XX公司的抗辩理由不成立，不予采信。关于争议焦点三。如前所述，石X、XX公司事实上形成了代办产权证的委托关系，故XX公司应继续履行义务，完成涉案房屋的房地产权属证书办理手续。关于石X请求XX公司为其办理70年土地使用年限的权属证书问题。根据《商品房买卖合同》第一条约定，该地块的土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日，也就是说该地块的土地使用年限为50年。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。石X于2010年1月与XX公司签订《商品房买卖合同》，其享有该商品房的土地使用权的年限应与该项目土地使用权的年限截止时间一致。故对石X的该项主张，不予支持。关于石X主张的迟延履行金问题。迟延履行金是要解决债务人不履行生效判决给债权人造成的损失问题，目前属于不确定事项，且应通过案件的执行程序解决。石X的该项主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，XX公司逾期办理产权证已构成违约，石X诉请要求XX公司完成房地产权属证书办理手续及支付逾期办证违约金1610.1元，理由正当，予以支持，对石X的其他诉讼主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限XX公司于本判决生效之日起三十日内为石X办理位于海南省琼海市××区旁天来泉温泉度假中XX（二期）第xx幢x单元xx号房的不动产权证。二、限XX公司于本判决生效之日起十日内向石X支付逾期办证违约金1610.1元。三、驳回石X的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2047元，由石X负担1897元，由XX公司负担150元。
XX公司在二审中没有提交新证据。石X在二审庭审中当庭提交了一份《证明书》（复印件），用于证明XX公司在一审判决后存在持续违约的事实。本院依法组织双方对该证据进行了庭审举证和质证。XX公司质证认为该证据没有原件予以核对，故对其真实性不予认定。本院认为，石X未提交证据原件予以核对，对其真实性无法确认，且石X提交该证据的证明内容与本案缺乏关联性，故本院对该份证据的真实性及关联性均不予认定。
XX公司上诉主张一审判决认定“2011年8月18日，因涉案项目天来泉二期工程有部分房屋预售证未发，XX公司向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证，并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理”缺乏依据，双方均未提交证据，一审也未调取证据并由当事人质证，该事实认定程序违法。本院认为，一审判决对上述事实的认定是以石X在一审时提交的《承诺书》为据，且该《承诺书》已经双方当事人庭审质证，XX公司在一审时对该《承诺书》予以认可，一审判决依据《承诺书》对上述事实作出认定并无不当。对XX公司的事实异议主张，本院不予采纳。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的焦点为：XX公司对涉案房屋逾期办证是否有责任，XX公司是否应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，XX公司应自房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因XX公司的责任造成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，XX公司按已付款的1%支付违约金。涉案房屋于2011年11月25日交付使用，XX公司未能提供证据证明在涉案房屋交付使用后的90天内，其已将涉案房屋办理权属登记所需资料向产权登记机关进行了备案,已违反合同约定。涉案房屋至今尚未办理权属证书，系因涉案房屋所在的项目用地为商服用地，XX公司未经许可将商服用地用于建设商品住宅，改变了土地用途，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款关于“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”的规定，作为开发商的XX公司有义务申请办理土地用途变更手续后方能申请办理权属证书。根据XX公司于2011年8月18日向琼海市住房保障与房产管理局出具的《承诺书》，可知XX公司对于商服用地需要完成土地变性手续后方能办理相应权属证书是清楚的。结合《琼海市国土资源局关于“天来泉二期”项目房屋所有权登记的函》（海国土资函﹝2016﹞的内容可知，琼海市国土资源局曾于2013年9月4日书面通知XX公司办理土地用途变更手续，但XX公司却以涉案项目为酒店式公寓为由，一直未办理土地用途变更手续。直至2017年1月24日，XX公司与琼海市国土资源局签订《抵押合同》后，在XX公司以房产作为土地出让金的抵押担保物的前提下，“天来泉二期”项目才能开始办理房屋所有权的首次登记及不动产权转移登记。综上，涉案房屋至今未能办理产权证书，系因XX公司擅自改变土地用途并怠于缴纳土地出让金所致，XX公司应承担逾期办证的违约责任。另，XX公司请求追加琼海市国土资源局为本案第三人参加诉讼，本院认为，XX公司与琼海市国土资源局之间关于土地变性争议与本案无关，属另一法律关系，故其请求本院不予支持。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人海南XX公司负担。
本判决为终审判决。
孙敬芳律师