律师观点分析
原告(反诉被告)王XX(OXX)与被告(反诉原告)陆XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理后，被告陆XX在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用普通程序，组成合议庭，于同年7月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王XX(OXX)的委托诉讼代理人、被告(反诉原告)陆XX及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王XX(OXX)向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告2018年3月15日至3月30日的租金人民币(下同)6,500元；2.被告退还原告租房押金26,000元，扣除原告应承担的违约金13,000元，还须退还押金13,000元。事实和理由：2017年6月24日，原、被告经中介公司居间介绍签订房屋租赁合同，租赁期为2017年8月1日至2020年7月31日。租金每月13,000元，房租保证金(押金)26,000元。合同第九条约定：承租方无理由退租，应当赔偿一个月的租金损失。原告如期承租了该房屋居住，房租支付到2018年3月31日。2018年2月26日原告在房屋中介见证下以微信方式通知被告将于3月中旬提前退租，请被告于3月12日之前与原告签订解约协议，于3月17日至承租房屋内办理交接手续。被告收到通知后，复函原告，认为原告违约，要求承担违约责任和赔偿责任。被告拒绝返还押金，也不退还3月份的一半租金。租赁合同已于3月15日解除，办理退房手续，故原告提起上述诉请。
陆XX辩称,不同意原告的诉讼请求。签订合同时，被告放弃了2017年7月的租金，给了原告一个月免租期。被告收到退租通知书是2018年3月10日，通知书中明确，解约时间提前，退租时间确定为2018年3月31日，故不同意退还半个月租金。3月15日办理退房手续。原告违约造成被告损失，被告重新委托中介再次出租，还要支付中介费，押金不足以弥补被告的损失。若被告提起的反诉可得到支持，同意押金抵扣原告欠付的费用。
基于上述事实，陆XX向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告承担违约给反诉原告造成的免租期租金损失13,000元及中介费6,500元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金13,000元。基于原告本诉诉请中已自认承担违约金13,000元，故陆XX撤回反诉诉讼请求2。
王XX(OXX)辩称，免租期不存在，中介费已在违约金中承担了，不同意再行支付。
本院经审理认定事实如下：陆XX系上海市XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所有权人。2017年6月24日，陆XX(出租方、甲方)与王XX(OXX)(承租方、乙方)XX公司(以下简称XX公司)居间介绍，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积110.92平方米。租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。每月租金为13,000元整，以1个月为一期支付。乙方每期租金提前3日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后用)。租赁保证金(押金)数额为2各月的租金，即26,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。同年7月28日，陆XX收到廖XX{王XX(OXX)称系其配偶)}支付的押金26,000元。同年9月16日，双方签订房屋交接书。
2018年2月26日，王XX(OXX)通过微信向陆XX、季冬冬(系陆XX的配偶)发“提前退租告知”，我方于2018年2月26日提前向XX方书面告知，因工作调动并将于2018年3月31日提前退租的事宜。现在，郑X通知XX方。请于3月12日之前与我方洽谈并签署解约协议。请XX方于2018年3月12日之前书面解决，并于3月17日至房屋内与我方办理交接验收手续，若放弃书面解决协议或放弃办理房屋的交接手续，则视为XX方已同意我方的退租申请，并请XX方依据双方已签署的租赁合同，将我方已支付的押金2个月租金26,000元，其中1个月的押金13,000元退还到我方的账户。随后，王XX(OXX)于2月27日向陆XX支付3月份租金13,000元。
2018年3月11日，陆XX向廖XX发复函，XX方于2018年3月10日发来要求《提前退租告知》微信收悉。我方认为，我们双方于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示。该合同条款约定明确，现在XX方提出提前退租，违反了合同的约定，XX方应承担违约责任，并赔偿因XX方违约造成我方的损失。希望XX方能本着诚实信用的原则，依照我国相关法律的规定，切实履行合同的义务。通过友好协商解决。当日，廖XX发送微信(本段下同)给陆XX，称：“季先生、陆XX：从覆函看，您们也有意协商。既如此，请即表达您们的意见，并于3月12日上午10点前至房屋仲介处(XX)书面解决解约事宜及归还应属我方的押金。针对陆XX先前所提疑虑：前后租客间的空窗期&新购烘衣机，下面的录音是谘询XX法务后的回覆，请参考。不论如何，我仍珍惜此一特殊缘分。企盼事件圆满结束，大家好聚好散。感谢！廖XX”3月13日，廖XX粘贴了王XX(OXX)的另一份《提前解约通知》(证据字迹模糊，无法辨认内容)，并发送微信给陆XX：“陸XX，如上面的通知，我們改在這週五(3/16)上午11點交接，希望您們能到場。謝X！”次日，陆XX回复：“廖XX，您好！三月份的工作我们都已经安排好，不便更改。房屋在实际租给他人前，您应当继续支付租金。在此期间，有房客来看房，请予以配合。谢谢！”“廖XX我们现在重新工作调整安排定于3月15号下午1点办理房屋交接手续如不行于3月底办理房屋交接”
2018年3月14日，王XX(OXX)委托律师向本院递交民事起诉状。当日，廖XX回复：“陸XX：明天(3/15)下午一點太趕，搬不完，我們可盡量趕在下午四點交接。另外。也您請了解目前的狀況：我們律師已請，訴狀亦已遞交。您們若願就此打住，除了歸還那13000的押金，亦請付還律師費4000給我們。我們足額收到後將當場通知律師取消訴訟。以律師的見解：我們交房後，除了押金13000，剩下的半個月房租您們亦須退還，即便你們單方面改在月底交接也不受影響。但只要明天順利，三月份剩餘的租金我們也不會追討。以上，請回覆，以便通知鏈家配合。”陆XX回复：“违约的是你们，我们已经委托出租，在实际出租前，不可能退任何钱。将来损失还要另行向你们主张。”
2018年3月15日，王XX(OXX)与陆XX交接系争房屋，抄结了电表、水表、煤气表数。当日，王XX(OXX)要求陆XX退还押金13,000元并给付其律师费4000元，陆XX只同意退还押金13,000元，并不同意支付律师费，双方未能达成一致意见。
另查，同年3月23日，陆XX与案外人签订房屋租赁合同，将系争房屋出租，租期自2018年4月1日起。为此，陆XX向上海XX公司支付中介服务费6,500元。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同及交接书、押金收据、微信记录、退租确认书、房屋出租一般委托协议、中介费发票等证据证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。本案租赁期间，王XX(OXX)于2018年2月26日首次通过微信向陆XX夫妇提出欲提前退租，并就解除合同时间及房屋交接、押金等事项提出协商方案。从2018年3月11日陆XX向廖XX发的复函内容来看，陆XX并没有就王XX(OXX)提出的协商方案给予确定、肯定的回复，仅指出违约方应承担违约责任并赔偿我方损失。之后，双方多次微信往来，商议交接房屋时间、押金退还数额、交接房屋后3月份剩余租金是否退还等。从微信内容看，双方对于①3月15日办理系争房屋交接、②王XX(OXX)应承担13,000元违约金(该违约金在押金中扣除)这两点事项达成一致外，其他争议始终存在不同意见。本院认为，陆XX、王XX(OXX)达成提前解除租赁合同并于3月15日办理交接房屋手续，故本院判令租赁合同于3月15日解除。陆XX提出租赁合同于3月31日解除的意见与事实不符，本院不予采纳。租赁合同解除后，王XX(OXX)已支付的3月16日至3月31日期间的租金6500元应予退还。王XX(OXX)在微信中提出放弃3月剩余租金是附带条件的(即陆XX须支付其律师费)，而陆XX最终未答应此条件，故不就此认定王XX(OXX)同意放弃主张3月剩余租金。
租赁合同约定，租赁期限自2017年8月1日起，陆XX提出王XX(OXX)应承担其2017年7月份免租期的租金13000元，并无合同约定，也不属于王XX(OXX)提前解除合同应承担的违约责任之列，故该项反诉请求，本院不予支持。
当事人一方违约，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。王XX(OXX)因提前退租已承担13,000元违约金。陆XX的其他损失包括3月16日至3月31日空置期的租金损失6,500元，以及再次委托中介居间服务支出的中介服务费6,500元，故陆XX的损失总额为13,000元，并未超过违约金数额。现陆XX于2018年4月1日将系争房屋再次出租他人，已实现其出租收益的目的，陆XX反诉要求王XX(OXX)另行赔偿二次中介费6,500元，不符合法律规定，本院难以支持。
当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。租赁合同解除，双方一致同意由陆XX返还押金26,000元，但同时王XX(OXX)应承担的违约金13,000元从中抵扣，与法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
一、陆XX于本判决生效之日起十日内向王XX(OXX)返还押金13,000元；
二、陆XX于本判决生效之日起十日内向王XX(OXX)退还租金6,500元；
三、驳回陆XX的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费288元、反诉案件受理费387.5元，均由陆XX负担。
如不服本判决，陆XX可以在判决书送达之日起十五日内、王XX(OXX)可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
张慕明律师