咨询电话： ，张静律师解答：如果商品房预售合同约定明确约定了必须后续签订装修合同，商品房预售合同才生效，则购房人不签咨询合同的话，预售合同不生效，则定金可以退还。如下面这个案件，法院就判决商品房预售合同未生效，定金5万退还。

判决书节选：

五、特别约定……2、本认购书签订后,在签订正式的买卖合同前,乙方须与甲方或甲方指定的公司签订《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务,否则本认购书自动失效,本认购书的生效以签订上述两合同及其补充协议作为同时生效要件。……”。签订上述《认购书》后,林某向某公司支付了定金50000元。

本院认为:林某与景某公司签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示,并不违反法律规定。根据《认购书》第五条第2项的约定,该《认购书》以林某与景某公司签订《租赁合同》和《装修合同》为生效条件,由此可知上述《认购书》为附生效条件的合同,虽然上述《认购书》还未生效,但是对双方当事人仍然具有法律约束力,各方当事人应依约履行各自的权利义务。

签订上述《认购书》后,景某公司在2014年12月16日向林某发出《通知》,林某于2014年12月21日向某公司发出《回复函》,由双方发送函件的内容可知景某公司与林某就签订正式的买卖合同及《租赁合同》、《装修合同》并未能达成一致意见,在没有证据显示因林某存在违约而导致双方未能签订《租赁合同》和《装修合同》的情况下,依据《合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”的规定及依据《认购书》第五条第2项的约定,林某与景某公司之间签订的《认购书》自动失效,故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”的规定,本院对林某要求景某公司返还50000元定金的诉讼请求予以支持。鉴于《认购书》成立但未生效,林某请求确认《认购书》无效的诉讼请求,显然并无法律及事实依据,本院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。