广州二手房买卖中以夫妻一方不同意卖房反悔可以吗？

咨询电话： （张静），实践中很多夫妻共有房屋由一方代办出售，或者父母房屋委托子女出售。部分二手房东在房价上涨后以房屋并不是本人所有或单独所有，且共有人或实际权利人不同意出售，故其签署买卖合同的行为属于无权处分，因此买卖合同无效为由，不同意继续履行合同。还有部分二手房东以待出售房屋上设有抵押，出售时未经抵押权人同意，故合同无效为由不同意继续履行合同，这样理由有效吗？

律师解答：无效。在实践中，诸如夫妻一方单独出售夫妻共同房屋之类的“无权处分”合同也较为常见，此种情形下，二手房东毁约的底气也似乎更足，房屋的产权不是二手房东单独所有或根本不是其所有，根据《合同法》第五十一条的规定，无权处分的合同无效，因此即使买卖合同（居间版）已经成立，也不应当约束双方。

这是二手房买卖中的又一误区。根据《物权法》及《买卖合同司法解释》的规定，买卖房屋的过程是合同行为，过户转移产权才是物权行为，虽然二手房东还不对拟出售的房屋享有全部的所有权，但是其签订合同的意思表示是真实的，只是可能导致将来该份合同无法继续履行，但不能因为在后的合同履行问题而否认在先的合同效力问题。因此，在目前实践中，二手房东所签署的房屋买卖合同（居间版）是合法有效的。

虽然合同有效，但房东夫妻另一方不同意过户的话，买家仍然无法过户，而只能要求赔偿损失。如果房屋已经过户，则属于善意第三人，可以合法地拥有房屋所有权。