房产公司开发的某小区挑高式公寓很是诱人，宣传彩页上写着：楼下不贵，楼上免费、“约75m2，装修后约130m2、买一层送一层等广告语。朱先生收楼后却发现只有60平方米加上2楼才够75平方。房产公司拒不认账，否认承诺过买一层送一层。称售楼广告只是要约邀请。不作数。商品房买卖合同里没有相关约定，以合同为准。朱先生无奈诉至法院，要求变更与房产公司签订的商品房预售合同总价，房产公司退付夹层部分面积的房款并支付利息。

律师说法：

关于本案，首先要解释什么是“要约邀请”，或者说，“要约”和“要约邀请”的区别。

《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第二十五条规定，承诺生效时合同成立。

那么通俗来说，一个合同的成立需要两个步骤：1、要约人发出要约；2、承诺人看到要约后表示同意发出承诺。而要约邀请只是一种邀请，请求别人向自己发出要约，要约的内容是具体明确的，与合同内容一致，要约邀请的内容却是模糊不确定的，与合同内容有一定差异。房产公司主张宣传内容是要约邀请，就是认为宣传内容并非合同内容，房产公司可以不受约束。

法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，房产公司在宣传资料上明确载明“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”，该宣传具体确定，而且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应当视为合同内容。

商品房预售合同附件2虽以套型图形式对夹层面积有所体现，但该套型图并非文字条款，作为普通购房人的朱先生不易通过分户图得知夹层面积计入建筑面积及房屋价款。因此，朱先生基于其经验、知识缺乏，对涉案房屋的建筑面积及计价方式这一重要合同内容产生错误认识，并在该错误认识基础上签订了商品房预售合同，已经构成重大误解，有权要求变更合同。

对于合同价款变更的实际数额问题，考虑到因附件2记载了套型情形，朱先生在购房时也要应尽到一定的审慎义务，对合同重要事项进行核查。因此结合本案事实情况及双方当事人过错程度，法院判决房产公司向朱先生返还了大部分二楼房款。