咨询电话: (张律师),问：

　　我今年5月将房子卖于张女士，双方签订的购房合同约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。随后，张女士支付相应定金。但在办理贷款过程中，因国家新政策出台，无法得到银行贷款。张女士即以国家政策调整致使贷款无法办理构成情势变更，要求解除与我解签订的房屋买卖合同，并要求我退还定金，我该怎么办?

答：

　　情势变更作为法律规定于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　但本案中买卖双方追求的都是经济利益，面对的风险应属于商业风险。其次，双方已经明确约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。这就意味着，双方对这种可能出现的情况，有预见并且约定了处理的方法。买方主张客观情况发生了无法预见的重大变化，显然不符合事实。贷款落空固然会增加买方的困难，但既已预见，且有约定，故该困难不应成为拒绝履行合同的理由。双方的约定不违反法律法规，应当遵守。

　　最后，贷款落空并不导致明显不公平或者不能实现合同目的。基于以上理由，本案买房贷款落空不属于情势变更，不得以此要求解除双发签订的房屋买卖合同，否则要依据合同的约定承担相应违约责任。