广州张静律师解答：如果买家是本村人就可以，因为同村人之间的宅基地房买卖合同是有效的。如果买家是外村人就不可以。如下面这个案件，某宅基地房，卖家2005年就卖给了同村的村民，但因无法过户，仍登记在卖家名下。后卖家全家就该房屋的继承产生纠纷打官司，并在法院签订了继承调解协议。后买家知道了，就起诉撤销该条件协议。法院审理后认为，当年的宅基地房买卖合同是有效的，房子归买家。已生效的调解协议侵害了买家的合法权益，判决撤销该调解协议。

判决书节选：

    本案争议焦点是(2023)某号民事调解书是否错误，是否损害黄买家的民事权益?本院分析如下：首先，黄买家与李卖家早于2005年签订《赠与合同》，且黄买家属于案涉房屋所在地集体经济组织成员，黄买家受让案涉房屋并不违反法律法规的强制性规定，本案黄买家、冯某4、冯某1、冯某5、冯某2、冯某3、陈某亦认可《赠与合同》合法有效，故本院认为案涉《赠与合同》合法有效?其次，黄买家在2005年7月13日付清了案涉房屋转让价款30万元，且合法占有案涉房屋并持续使用至移交给某经联社?无论是合同签订、转让价款交付，还是房屋占用使用，均发生在2005年即李卖家在世期间?最后，案涉房屋属于宅基地房屋，其权属变更登记手续较一般商品房有明显区别?2002年前后，海珠区新滘镇撤镇建街? 在(2005)穗海证民字第X号公证书档案中存有广州市海珠区南洲街某经联社出具的同意李卖家将案涉宅基地房屋赠与给黄买家的《证明》?黄买家主张房管部门不受理宅基地变更登记，故无法办理案涉宅基地变更登记手续，黄买家该解释合理，本院予以采信?

    综上，案涉房屋虽未办理变更登记至黄买家名下，但黄买家签订了合同、支付了全部价款、占有使用案涉房屋且未办理变更登记不存在明显过错，故黄买家的物权期待权应当获得保护?而(2023)某号民事调解书的内容是海珠区某号房屋由冯某4、冯某1、冯某5、冯某2、冯某3、陈某各继承六分之一份额，且在冯某4、冯某1、冯某5、冯某2、冯某3、陈某签署(2023)某号案调解协议时案涉房屋已被拆除，故该调解内容错误并损害黄买家的民事权益，黄买家请求撤销(2023)某号民事调解书于法有据，本院予以支持?