律师观点分析
上诉人黄XX因与被上诉人邹XX、丁X房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄XX的委托诉讼代理人罗XX，被上诉人邹XX的委托诉讼代理人杨X到庭参加诉讼。被上诉人丁X经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
黄XX上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2018)桂7102民再2号民事判决，依法改判支持黄XX的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由邹XX、丁X承担。
事实和理由：一、黄XX不存在根本性违约的情形，邹XX单方终止合同没有事实和法律依据。1.双方签订的合同意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效；2.合同签订后，黄XX已经按合同约定支付租金至2016年4月7日，但在2016年4月5日，邹XX将出租的房屋出卖给案外人，并强行锁门，不再给黄XX使用，2016年4月13日邹XX收回房屋。合同第五条第3点约定，黄XX逾期交租金的，所交押金作为租金扣减，第七条第4点约定，拖欠租金超过十天的，邹XX有权解除合同。据此，扣减黄XX的押金后，2016年4月13日时黄XX实际并不存在拖欠租金的情形，而邹XX将出租的房屋转卖给案外人，不给黄XX继续使用，并拒绝接收黄XX交付的租金，违约事实清楚。
邹XX申请再审的理由不成立。邹XX无法定申请再审的情形，原审法院认定事实清楚，送达程序合法有效。原审法院根据邹XX的身份证登记的地址送达应诉材料，但当时该地址无人签收，邹XX在合同上所载的联系电话也不在使用状态中，原审法院穷尽送达措施后采取公告送达的方式并不违法。在本案再审过程中，邹XX提供的地址与原审法院送达的地址是一致的，更说明了邹XX没有收到应诉材料完全是其自身原因造成。因此邹XX申请再审没有任何理由，法院应驳回其申请再审的请求。
三、丁X为合同出租方，应与邹XX共同承担违约责任。案涉的两间房屋分别属于邹XX和丁X，两间房屋打通，作为一个整体出租使用，仅有一个出入门。如果没有丁X的授权，邹XX不可能将丁X的房屋进行出租。合同中附有丁X的身份证号码，且黄XX也曾经支付租金给丁X。因此，丁X也是合同出租方。
综上所述，再审一审判决认定的主要事实不清，判决错误，请求二审法院查明事实，撤销再审一审判决，支持黄XX的上诉请求。
邹XX辩称，1.原审法院再审认定事实清楚，其解除合同合法有据，不存在违约行为。本案中，黄XX因逾期交租，并达到双方约定解除合同的条件，其依照合同约定行使了解除权。原审法院再审根据合同及履行情况认定黄XX逾期交租，并判决驳回其诉讼请求并无不当。2.原审法院再审适用法律正确，判决结果正确。根据谁主张谁举证的证据规则，黄XX并无证据证明邹XX存在违约行为，没有证据证实邹XX更换门锁的事实。3.丁X并非租赁合同的当事人，与黄XX不存在租赁关系，黄XX要求丁X承担连带责任没有事实和法律依据。4.黄XX上诉理由前后矛盾，上诉理由不能成立。黄XX先说出租方2016年4月5日单方终止合同，不给其使用。又说2016年4月13日才收回房屋。黄XX在上诉状中认可拖欠租金超过10天，邹XX有权解除合同。黄XX交付的押金不足以抵扣租金，黄XX确实拖欠了租金。5.根据宁铁中院（2018）桂71民申6号民事裁定书已经审查认定原审（2016）桂7102民初445号民事判决的送达程序违法，再审申请人根据民诉法第200条第9项申请了再审，理由是成立的。该裁定书已经清楚阐述了指令再审的依据，故本案启动再审程序合法。同时，原审判决认定的事实明显错误，缺乏证据支撑，符合再审的法定条件。综上，双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力，原审法院再审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄XX的诉请。
丁X未到庭参加本案诉讼活动，亦未向本院提交书面答辩状。
黄XX向原审法院提出诉讼请求：1.确认黄XX与邹XX、丁X签订的《房屋租赁合同》于2016年4月13日解除；2.邹XX、丁X向黄XX退还租房押金9200元;3.邹XX、丁X向黄XX支付违约金4600元；4.邹XX、丁X向黄XX赔偿转让费50000元；5.邹XX、丁X承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：南宁市青秀区民族大道XX丽原天际A座2008、2009号房屋（以下简称涉案房屋）原由案外人刘XX向邹XX承租，租期至2015年7月6日届满。刘XX承租后对房屋进行了整体装修，打通了两套房屋，配置了办公桌椅等，并付清了承租期间的租金。2015年4月16日刘XX（甲方）与黄XX（乙方）、邹XX（丙方）签订了一份《装修及固定资产转让合同》,约定2015年5月6日刘XX将涉案房屋转租给黄XX，并将房屋装修及配置的办公桌椅等（即是合同中所称的固定资产）转让给黄XX；转租期为2015年5月6日至2015年7月6日，该期间的租金由黄XX向刘XX支付，黄XX应向刘XX支付转让费50000元。2015年4月17日，黄XX（乙方，承租方）与邹XX（甲方，出租方）签订了一份《房屋租赁合同》,约定邹XX将涉案房屋出租给黄XX作为办公使用，租赁期限从2015年7月7日至2019年7月6日，共四年；2015年11月7日前每月租金4600元，2015年11月7日后每月租金4830元，2016年7月7日起租金每年递增5%；租金按季度交纳，黄XX应于每季度前5日交纳下个季度的租金。黄XX应向邹XX支付押金9200元，合同期满，在黄XX付清相关费用的情况下，邹XX无息退还押金，该房屋装修及配置的办公桌椅等转让所得费用归黄XX所有；如黄XX拖欠租金超过10日，邹XX有权终止合同，收回房屋；如邹XX擅自解除合同，应向黄XX支付违约金和转让费共计54600元；如黄XX擅自退租，应向邹XX支付违约金4600元，押金不予退还。合同还对双方当事人其他的权利义务进行了约定。2015年4月18日，黄XX向邹XX支付押金9200元。2015年5月6日，黄XX依据《装修及固定资产转让合同》向刘XX支付了转让费50000元，刘XX将房屋交付给黄XX使用。黄XX从2015年7月7日起向邹XX支付租金。2016年4月，邹XX将房屋大门换锁收回了房屋。
原审法院认为，黄XX与邹XX签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于解除合同。租赁合同约定租期四年，在租期未届满的情况下，邹XX于2016年4月违约收回房屋，房屋被收回后黄XX无法继续租用，邹XX以其行为解除了房屋租赁合同。故确认黄XX与邹XX于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除。关于违约责任。邹XX擅自解除房屋租赁合同，其行为构成违约，应承担违约责任，依据合同约定，应向黄XX退还租房押金9200元、支付违约金4600元、赔偿转让费50000元。黄XX的相关诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于丁X是否承担连带清偿责任的问题。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。本案《房屋租赁合同》是黄XX与邹XX签订，虽然在合同最前面“出租方（甲方）”一栏打印有丁X的姓名及身份证号码，但丁X并未在合同上签名，黄XX亦未提供证据证实丁X委托邹XX签订该合同，因此丁X并不是租赁合同的相对人，与黄XX没有租赁合同关系，对黄XX不承担任何合同义务。黄XX只能依据租赁合同向邹XX主张权利，而不能向丁X主张权利。丁X不是本案适格被告，不应承担连带清偿责任。黄XX要求丁X对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
原审法院判决：一、确认黄XX与邹XX于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、邹XX向黄XX退还租房押金9200元；三、邹XX向黄XX支付违约金4600元；四、邹XX向黄XX赔偿转让费50000元；五、驳回黄XX的其他诉讼请求。
原审法院再审另查明，《房屋租赁合同》约定，如黄XX未按时交付租金及其他费用，邹XX有权从押金中扣抵所欠金额。在租赁期间房屋的物业管理费、水费、电话费、网络费、电梯费等均由黄XX承担并负责支付，黄XX拖欠上述费用（含滞纳金）的，在合同期满时或因其他原因合同中止时，邹XX有权在押金中扣除。合同履行期间，黄XX分别于2015年7月12日交纳2015年7月7日至2015年10月6日的租金，于2015年10月11日交纳2015年10月7日至2016年1月6日的租金，于2016年1月12日交纳2016年1月7日至2016年4月6日的租金，黄XX未再支付之后的租金。
2016年4月1日至2016年4月30日，涉案房屋的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计276.36元；2016年5月1日至2016年6月30日，涉案房屋的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计552.72元；2016年1月2日至2016年4月1日，涉案房屋的水费公摊共计7.40元，电费公摊共计180.20元；2016年1月2日至2016年4月1日，涉案房屋的代收水费共计5.52元。邹XX于2016年5月5日向涉案房屋的物业服务公司交纳上述费用。邹XX在庭审中陈述，其于同日收回涉案房屋。
原审法院再审认为，邹XX与黄XX于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》约定，租赁期限从2015年7月7日至2019年7月6日，租金按季度交纳，黄XX应于每季度前5日交纳下个季度的租金，如黄XX拖欠租金超过10日，邹XX有权终止合同，收回房屋。本案中，黄XX分别于2015年7月12日交纳2015年7月7日至2015年10月6日的租金，于2015年10月11日交纳2015年10月7日至2016年1月6日的租金，于2016年1月12日交纳2016年1月7日至2016年4月6日的租金。合同履行期间，邹XX未对黄XX的上述交租时间提出异议，因此，根据合同约定及黄XX实际交租时间，原审法院再审认定黄XX至迟应于2016年4月11日交纳2016年4月7日至2016年7月6日期间的租金。因黄XX未能提供有效证据证实涉案房屋门锁于2016年4月13日被邹XX更换，应承担举证不力的后果。因此，黄XX未再支付2016年4月7日之后的租金，根据合同约定，黄XX拖欠租金超过10日，邹XX于2016年5月5日收回涉案房屋，以其行为解除了《房屋租赁合同》，未违反合同约定。故原审法院再审确认邹XX与黄XX于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月5日解除，邹XX解除合同合法有据，无需承担违约责任。黄XX要求邹XX支付违约金4600元、赔偿转让费50000元，于法无据，原审法院再审不予支持。关于押金的问题。《房屋租赁合同》约定，合同期满，在黄XX付清相关费用的情况下，邹XX无息退还押金。如黄XX未按时交付租金及其他费用，邹XX有权从押金中扣抵所欠金额。在租赁期间房屋的物业管理费、水费、电话费、网络费、电梯费等均由黄XX承担并负责支付，黄XX拖欠上述费用（含滞纳金）的，在合同期满时或因其他原因合同中止时，邹XX有权在押金中扣除。本案中，黄XX应向邹XX支付2015年7月7日至2016年5月4日期间的租金、物业服务费、电梯运行费等费用。黄XX已向邹XX支付租金至2016年4月6日，还应向邹XX支付2016年4月7日至2016年5月5日期间的租金4669元（计算方式：4830元÷30日×29日）。此外，根据经审理查明的事实，涉案房屋2016年4月1日至2016年5月5日期间的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计322.42元（计算方式：276.36元＋552.72元÷60日×5日）；涉案房屋2016年1月2日至2016年4月1日的水费公摊共计7.40元，电费公摊共计180.20元；涉案房屋2016年1月2日至2016年4月1日的代收水费共计5.52元。上述费用邹XX已向涉案房屋的物业服务公司交纳。因此，黄XX还应向邹XX交纳租金、物业服务费等费用共计5184.54元。根据合同约定，邹XX有权从押金中扣抵所欠金额。黄XX向邹XX支付押金9200元，抵扣所欠金额5184.54元后，邹XX应向黄XX退还押金4015.46元。黄XX要求邹XX退还押金9200元，原审法院再审支持其中的4015.46元，超出的部分不予支持。另，本案《房屋租赁合同》是黄XX与邹XX签订，虽然在合同最前面“出租方（甲方）”一栏打印有丁X的姓名及身份证号码，但丁X并未在合同上签名，丁X并不是租赁合同的相对人，与黄XX没有租赁合同关系。黄XX要求丁X为本案债务承担连带清偿责任，于法无据，原审法院再审不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条规定，再审判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初445号民事判决的第一项；二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初445号民事判决的第二、三、四、五项；三、邹XX向黄XX退还押金4015.46元；四、驳回黄XX的其他诉讼请求。
一审案件受理费1396元，公告费610元，合计2006元（黄XX已预交），由黄XX负担1880元，邹XX负担126元。
二审期间，黄XX向本院提交一份新证据，系涉案房屋大门门锁照片3张，拍摄时间是2019年7月18日，证明该门锁跟2016年4月13日所拍的门锁是同一个，邹XX在2016年4月13日就已经将门锁更换了。
邹XX对黄XX提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据与本案无关，不能够实现其证明目的。
经质证，本院认为，黄XX提交的证据显示涉案房屋2019年7月18日的门锁和2016年4月13日时的门锁是同一个，在黄XX已缴纳租金至2016年4月6日且正常使用房屋的情况下，是出租方更换了门锁更符合常理，故本院对黄XX主张的事实予以采信。
黄XX对再审判决认定2016年4月邹XX将房屋大门换锁收回了房屋有误并予以更正以及邹XX在庭审中陈述，其于2016年5月5日收回涉案房屋的事实有异议，认为邹XX在2016年4月13日之前已经更换了门锁，收回了房屋。本院认为，黄XX二审提供的新证据能证明邹XX在2016年4月13日之前已经更换了门锁这一事实，对再审认定“2016年4月邹XX将房屋大门换锁收回了房屋有误并予以更正”的事实进行纠正，原审判决认定“2016年4月邹XX将房屋大门换锁收回了房屋”正确。
经审查，再审判决认定的其他事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，黄XX与邹XX签订《房屋租赁合同》时，南宁市青秀区民族大道XX丽原天际A座2008、2009号涉案房屋的所有人是邹XX和丁X。受丁X的委托，邹XX将丁X的房屋一起出租，黄XX承租时，两套房屋已经打通，作为整体出租。
根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案中是邹XX还是黄XX具有单方合同解除权？2.丁X是否应当承担赔偿责任？3.邹XX申请再审的理由是否成立？
本院认为，关于黄XX和邹XX谁具有单方合同解除权的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，黄XX拖欠租金超过10天邹XX有权解除合同。虽然在租赁合同中约定，黄XX应于每季度前5日交纳下个季度的租金，但在合同履行过程中，黄XX分别于2015年7月12日、2015年10月11日、2016年1月12日交纳当季度的租金，邹XX未对黄XX交租时间提出异议，因此，双方实际已变更了交租时间。2016年4月13日黄XX发现涉案房屋门锁被更换时，黄XX拖欠租金未超过10天。故邹XX更换门锁收回房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。由于邹XX在未通知黄XX的情况下将房屋收回，本案租赁合同实际已无法履行，本院确认黄XX与邹XX签订的《房屋租赁合同》于2016年4月13日解除。因黄XX已支付租金至2016年4月6日，故黄XX仍应支付2016年4月7日至2016年4月13日的租金1127元（计算方式：4830元÷30日×7日）。此外，根据查明的事实，涉案房屋2016年4月1日至2016年4月13日的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计119.76元（计算方式：276.36÷30日×13日）；涉案房屋2016年1月2日至2016年4月1日的水费公摊费7.40元，电费公摊费180.20元，代收水费5.52元。上述费用邹XX已向涉案房屋的物业服务公司交纳。因此，黄XX还应向邹XX交纳物业服务费等费用312.88元。依据合同约定，邹XX有权从押金中抵扣所欠金额，故押金9200元扣除应支付的租金1127元及物业管理费312.88元后，邹XX应向黄XX退还租房押金7760.12元，并向黄XX支付违约金4600元、赔偿转让费50000元。
关于丁X是否应当承担赔偿责任的问题。虽然《房屋租赁合同》上丁X没有签字，但本案租赁合同出租的房屋为丽原天际A座2008、2009号房，其中2009号房的所有权人为丁X，且邹XX已获得丁X的授权出租房屋，故丁X应是《房屋租赁合同》的出租人之一，与黄XX存在房屋租赁合同关系，应对本案债务承担赔偿责任。
关于邹XX申请再审的理由是否成立的问题。本院（2018）桂71民申6号民事裁定已经认定原审送达程序违法，本案应当再审，故邹XX申请再审的理由成立。
综上所述，依据黄XX二审期间提交的新证据，黄XX的上诉请求成立，再审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民再2号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、确认黄XX与邹XX于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月13日解除；
三、变更南宁铁路运输法院（2018）桂7102民再2号民事判决第三项为邹XX、丁X向黄XX退还押金7760.12元；
四、邹XX、丁X向黄XX支付违约金4600元、赔偿转让费50000元；
五、驳回黄XX的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1396元、公告费610元，合计2006元（黄XX已预交），由黄XX负担45.28元，邹XX、丁X负担1960.72元。二审案件受理费1395元(黄XX已预交），由邹XX、丁X负担。
本判决为终审判决。
罗安钦律师