邵阳XX公司、马XX物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告：邵阳XX公司，住所地：邵阳市大祥区资江南路步月星城XX。

法定代表人：王X，该公司董事长。

委托诉讼代理人：文XX，湖南XX律师。

被告：马XX，女，1974年9月25日出生，汉族，现住湖南省邵阳市。

本院于2022年2月17日受理了原告邵阳XX公司（以下简称XXXX公司）与被告马XX物业服务合同纠纷一案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，XXXX公司的委托诉讼代理人文XX、被告马XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXXX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年12月-2020年12月物业服务费6924元；2、被告向原告支付2016年12月-2020年12月违约金6924元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告马XX简要答辩意见：原告未按合同约定履行物业管理服务，小区存在诸多问题，比如房屋质量问题、偷盗现象发生还没有监控、小区各类营销人员随意出入、应急车道占用、车辆乱停乱放、垃圾经常堆满不及时处理、入户门未上锁等等。我与其他业主并非故意不交物业费，是物业管理不到位。

原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：对于原、被告双方均无异议的证据，本院予以采信。对于原告提交的证据3系开发商与原告签订的前期物业合同，本院予以采信。证据4与本案没有关联性，本院不予采信。被告提交的证据1、3与本案具有关联性、来源合法、内容真实，可以证明原告的物业服务存在瑕疵、结合原告提交的收费标准可以认定被告交纳物业费的面积。本院确认如下法律事实：XXXX公司为乙方、邵阳市XX公司为甲方，双方于2015年8月7日签订了《前期物业管理服务合同》。该物业服务合同约定了委托管理事项包括：1、物业公共部位的维修、养护和管理。包括：设备机房、装饰架构等；2、物业共用部位和相关场地的公共环境清洁卫生，垃圾清运及雨、污水管道的疏通；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理；4、车辆停放秩序维护；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等等管理事项。合同约定如业主或者物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费，应按每日0.5%的标准支付滞纳金。合同期限为2015年9月28日-2017年9月27日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，但至今，该小区未成立业主委员会，该物业公司持续提供服务至今。2015年12月9日，原告与马XX还签订了《华轩·东润馨苑小区前期物业服务协议》，约定服务内容与邵阳市XX公司所签前期物业合同一致，管理服务费用为按建筑面积1.2元/㎡/月，先预收一年，以后每一次预收6个月，如业主或物业使用人逾期支付物业费，应按应付金额每日千分之三支付违约金。马XX需要交纳物业费的房屋系华轩东XX×××××号房，商品房建筑面积为117.77平方米，其未交纳2016年12月1日-2020年12月31日的物业费共计6924元(117.77×1.2元/㎡/月×49月)。经XXXX公司多次催缴未果。XXXX公司的管理服务存在部分瑕疵。

本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与邵阳市XX公司签订的《前期物业管理服务合同》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告XXXX公司提供了物业服务，被告马XX作为业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告拒交物业费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，不利于维护业主共同的利益，也不利于物业管理服务业务完善和开展，易造成恶性循环。根据业主提交的证据，物业公司在提供物业服务中存在部分瑕疵，但业主并不能据此拒绝支付物业费，不能否定物业公司提供的其他物业服务，如小区业主均拒绝交纳物业费，物业服务公司则无法开展服务，小区环境也必将陷于混乱、无序之境地，故对于物业服务企业的瑕疵履行，业主可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或向有关行政部门投诉。同时，小区环境的治理并非一时、一户、某一部门即可解决的，广大业主应积极参与、自觉维护，物业服务公司应有高度的责任心、同理心履职尽责，才能进一步完善小区环境，提升业主居住舒适度，营造一个宜居、温馨、和谐的小区氛围。考虑到物业公司并没有按照服务合同约定全面地履行义务，存在部分瑕疵，对其主张的违约金，本院不予支持。经计算，自2016年12月1日-2020年12月31日，被告马XX欠付物业费为：1.2/㎡元×117.77㎡×49月=6924元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、九百四十二条、九百四十四条之规定，判决如下：

一、被告马XX于本判决生效之日起十日内向原告邵阳XX公司支付物业费6924元；

二、驳回原告邵阳XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取72元，由被告马XX负担36元，原告邵阳XX公司负担36元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。