大连市某房地产集团有限公司与张1房屋买卖合同纠纷案

律师观点分析

上诉人（原审被告）：张1。

委托代理人：田雄英，辽宁社和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：某房地产集团有限公司，住所地大连市。

法定代表人：张2，董事长。

委托代理人：孙律师，辽宁某律师事务所律师。

原审原告某房地产集团有限公司（以下简称某公司）与原审被告张1房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年11月30日作出某民事判决，张1不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人张1的委托代理人田雄英，被上诉人某公司的委托代理人孙律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司一审诉称：2011年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发建设的位于大连市中山区房屋一套，建筑面积35.35平方米，总房款526442元，首付166442元，余款360000元采取银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告在支付首付款后，于2011年4月15日在原告处领取备案登记合同，房屋余款360000元于2012年3月2日汇至原告账户。根据合同第六条和第七条约定，被告应自合同签订之日起15日内自行至原告处领取已备案登记的合同，并自领取或应当领取备案登记合同之日起十五个工作日内付清余款，逾期付款按应付款日万分之一的标准向原告支付违约金。故特向法院提起诉讼，请求判令被告向原告给付逾期付款违约金12096元。

被告张1一审辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告诉请已过诉讼时效。合同约定付款时间为领取备案合同15个工作日后起算，即2011年4月15日起算，至目前为止已超过诉讼时效。2、原告计算方式有错误，被告逾期时间应为2011年5月10日至2012年3月1日，数额应为10916元。3、逾期付款是因为贷款出现问题而更换银行，不存在故意或过失违约的情况，应认定以口头和事实行为变更了付款时间。

一审法院审理查明：2011年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于大连市中山区房屋，建筑面积35.35平方米，总房款526442元，首付166442元，余款360000元采取银行按揭贷款方式支付，自领取已备案登记的合同之日起十五个工作日内付清余款；合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：逾期在三十日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同应继续履行”；合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；如因买受人逾期交款，对于本条约定的时间，出卖人有权予以延期”。

2011年4月15日，被告至原告处领取备案登记合同。2012年3月2日，被告将房屋余款360000元汇至原告账户。

庭审中，双方共同确认被告逾期付款期间为2011年5月10日至2012年3月1日，计296天，逾期付款违约金金额为10916元。

案涉房屋于2014年3月26日逾期交付。

一审法院认为：本案的焦点在于原告的诉请是否超过诉讼时效。虽然根据原、被告签订《商品房买卖合同》的约定，被告应于自领取已备案登记的合同之日起十五个工作日内付清余款，双方当庭确认付清余款的最后时间为2011年5月9日，即该日期应作为计算逾期付款违约金诉讼时效的起始时间，但是双方在合同第八条中亦约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；如因买受人逾期交款，对于本条约定的时间，出卖人有权予以延期延”，即被告同意在原告逾期交付房屋之后，原告有权主张逾期付款违约金，则原告主张逾期付款违约金的最后时间应视为案涉房屋逾期交付之后，即应从2014年3月26日案涉房屋逾期交付之时作为计算逾期付款违约金诉讼时效的起始时间。据此，原告主张给付逾期付款违约金10916元之诉请，并未超过诉讼时效，且被告对该诉请的金额予以确认，故原告的诉请合法有据，予以支持。对于被告关于“逾期付款是因为贷款出现问题而更换银行，不存在故意或过失违约的情况，应认定以口头和事实行为变更了付款时间”的抗辩，鉴于被告并未提供证据予以证明，亦未取得原告的认可或同意，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：自判决生效之日起十日内，被告张1向原告某房地产集团有限公司给付逾期付款违约金10916元。上述所列金钱给付义务，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张1负担。

张1上诉的理由及请求是：1、某公司的诉讼请求超过诉讼时效。一审法院已经认定以2011年5月9日作为诉讼时效的起算时间，某公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、一审法院认定房屋交付时作为诉讼时效的起算时间错误。在买受人起诉出卖人逾期交房违约金时，法院以该约定保护出卖人，判决出卖人扣减逾期交房违约金，而在出卖人起诉买受人逾期付款违约金时，法院又以该约定保护出卖人，判决买受人支付逾期付款违约金。该约定成为保护出卖人的万能钥匙，双方争议焦点就是该约定如何认定。买受人逾期交款，出卖人有权予以延期交房约定不明确，不能适用。延期不等同于顺延。顺延顾名思义，买受人逾期付款一天，出卖人有权延期交房一天，而延期不明确。出卖人已售500多套房屋，合同第八条均有该约定，属于格式合同，应作对出卖人不利解释，也不能适用该条款。某民事判决对于逾期付款应否顺延交房时间的问题已有明确阐述：“合同第七条已经明确约定了买受人逾期付款万分之一的违约责任，又约定出卖人在买受人迟延付款的情况下有相应权利顺延交房。其实质是买受人在逾期付款的情况下，既要向出卖人支付逾期付款违约金，又要放弃向出卖人主张逾期交房违约金。而反观合同中关于出卖人逾期交房的违约责任，并无此加重责任的约定。尤其是买受人在合同约定的交房期限届满前已经支付完毕全部购房款，再赋予出卖人顺延交房日期的权利，势必会加重买受人的责任，导致双方权利义务失衡。因此，关于顺延交房的约定，作限制性解释为在合同约定的交房时间届满时，买受人仍未付清全部购房款，出卖人有权顺延交房至买受人付清全部购房款。”3、在张1诉某公司逾期交房案件中，某公司以张1逾期付款作为抗辩，一审法院调解由某公司支付逾期交房违约金总额80%。张1与某公司逾期交房及逾期付款问题已经一审法院审理，某公司在法院调解以后再次起诉，法院受理并作出判决违反一事不再理原则。请求撤销一审法院判决，驳回某公司的诉讼请求。

某公司二审答辩，同意一审法院判决。

本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。

本院认为，张1与某公司曾为房屋买卖某公司逾期交付房屋问题成讼，双方已经法院调解解决，本次双方又为张1逾期付款问题再次成讼。双方争议的焦点问题包括某公司主张张1给付逾期付款违约金的诉讼是否违反一事不再理原则，某公司主张张1给付逾期付款违约金的诉请是否超过诉讼时效期间。关于某公司的诉请是否超过诉讼时效期间一节，本院认为，根据双方商品房买卖合同第八条约定，如因买受人逾期交款，对于本条约定的时间，出卖人有权予以延期延，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。张1与某公司为房屋买卖某公司逾期交付房屋问题的民事调解书中，并没有对张1逾期付款的处理，也未作出相应抵扣，某公司自此应知晓其权利被侵害，其于2015年1月15日向法院提起诉讼并未超过诉讼时效期间。故本院对张1的该项理由，不予采纳。

关于张1主张一审法院判决与某民事判决、某民事判决矛盾及本案违反一事不再理原则一节，本院认为，某民事判决中，某公司与购房者就某公司逾期交房违约金与购房者逾期交款违约金予以扣减。张1诉请某公司给付逾期交房违约金案件中，法院调解由某公司给付张1逾期交房违约金，该案并未对张1逾期付款违约金予以扣减，亦未对该部分作出处理，故某公司再次诉请张致敏给付逾期付款违约金，不与先案矛盾，法院依法受理，亦不违反一事不再理原则。某民事判决阐述的主要观点是在买受人承担逾期付款违约责任的情况下，出卖人不应再享有主张顺延交房的权利。张1逾期付款，某公司并未享受顺延交房的权利，现某公司主张张1承担逾期付款违约责任亦无不当，也不存在与先案矛盾之处，张1该项上诉理由同样不成立。综上所述，张1上诉依据不足，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（张1已预交），由上诉人张1负担。

本判决为终审判决。