[成功案例]抵押权人应诉确认抵押合同无效纠纷案

律师观点分析

情介绍?

原告张某以“抵押范围被擅自扩大、侵害夫妻共有财产权”为由，诉请确认其前妻胡某（第三人）与被告A公司（抵押权人）、B公司（债务人）签订的《最高额抵押合同》无效。案涉抵押房产登记于胡某名下（共有情况为“单独所有”）。原告主张，被告A公司、B公司在办理抵押时擅自将担保范围扩大至其他区域，侵害其作为共有权人的权益。我方代理抵押权人（被告A公司）应诉，主张抵押合同合法有效。

争议焦点?

1.案涉抵押合同是否侵害夫妻共有财产权；

2.抵押范围是否被单方变更；

3.原告是否对抵押房产享有共有权。

代理思路?

我方代理被告全面梳理证据链，包括：不动产登记信息（经查询不动产登记显示该房产为胡某单独所有）、离婚协议书（约定房产归胡某所有）、私下协议（约定房产共有但未变更登记）、微信聊天记录（“项目群”讨论担保事宜）及抵押记录、此前判决书（已判决案涉《最高额抵押合同》认定有效），论证以下案件要点：

一、根据《民法典》第二百零九条、第二百一十七条，不动产物权以登记为准，案涉房产登记于胡某名下，物权公示清晰，A公司作为善意第三人依法取得案涉房产抵押权；

二、胡某与张某的私下共有约定属双方内部协议，依据《民法典》第三百一十一条，不得对抗善意第三人，且未办理变更登记，不产生物权变动效力；

三、抵押合同经胡某本人签字并办理登记，意思表示真实、内容合法，符合《民法典》规定合同有效要件；

四、原告张某未能举证证明“担保范围被单方变更”的核心事实，应承担举证不能的后果；

五、法院在此前判决书中已对案涉合同效力作出认定，具有既判力。

裁判结果?

法院采纳我方全部代理意见，判决驳回原告全部诉讼请求。

典型意义?

本案明确了不动产物权公示效力的优先性，依法维护善意第三人的合法权益，并对夫妻共同财产处分争议提供了裁判范例，强调内部约定不得对抗外部登记。本案对当事人在抵押交易中注重证据留存和权利公示，避免因登记瑕疵引发纠纷具有一定现实警示意义。