“租期届满不腾退”典型案例——A公司诉XX房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

一、案件背景

2021年3月12日，杭州M食品有限责任公司（以下简称“食品公司”）与被告XX签订《杭州市富阳区公有经营性用房出租合同书》，将位于富阳区城西XX市场的经营用房出租给XX，用于个体经营。合同约定租期为3年，自2021年3月12日至2024年3月11日，年租金xxxxxx元，履约保证金xxxx元。

2022年，根据富阳区国资办文件，食品公司被杭州富阳A实业发展有限公司（以下简称“A公司”）吸收合并，A公司承继其全部资产与合同权利义务。租期届满后，XX未按期腾退房屋，A公司多次催告无果，遂提起诉讼。

二、案件经过

合同到期后，A公司给予XX3个月的免租腾退期（至2024年6月11日），但其仍未搬离。A公司于2025年1月24日通过微信发送腾退通知，并于2月27日发出律师函，要求限期搬离并支付占用费。XX仍未履行，A公司遂于2025年3月24日向杭州市富阳区人民法院提起诉讼。

三、争议焦点

1. A公司是否具备诉讼主体资格？

XX辩称合同相对方为食品公司，其仍存续，A公司无权起诉。

2. XX是否已完成腾退义务？

XX称已于2024年6月腾空并交还钥匙，但未提供有效证据。

3. 房屋占用费与违约金如何计算？

A公司主张按合同租金标准计算占用费，并按LPR四倍计算违约金；XX则认为不应承担任何责任。

四、诉讼过程

一审阶段：

A公司提交证据：

原租赁合同；

微信聊天记录、律师函、EMS邮寄凭证；

政府文件及判决书，证明其已合法吸收合并食品公司；

通知腾退记录。

XX提交证据：

一张房屋照片（打印件），主张已腾空。

法院认定：

A公司具备诉讼主体资格；

XX未能举证证明其已按时腾退；

双方确认2025年5月16日为实际腾退日；

A公司在明知XX未腾退后未及时起诉，存在损失扩大责任。

五、判决结果

杭州市富阳区人民法院作出（2025）浙XXXX民初XXXX号判决：

1. XX支付A公司房屋占有使用费 XXXXX元（自2024年6月12日至2025年5月15日，酌情扣减部分因A公司未及时维权导致的损失扩大）；

2. XX支付违约金 XXX元（远低于合同约定的日租金3倍，法院酌情调整）；

3. 驳回A公司其他诉讼请求；

4. 案件受理费XX元，由A公司负担XX元，XX负担XX元。

六、案件意义

1. 明确企业吸收合并后的合同承继效力

本案确认，A公司通过合法程序吸收合并食品公司后，依法承继其合同权利义务，具备诉讼主体资格，有利于保障国有资产管理的连续性。

2. 强化承租人履约意识与腾退义务

判决明确租赁合同到期后，承租人必须按期腾退，否则将承担占用费和违约责任，具有较强的警示作用。

3. 体现法院对损失扩大责任的合理分配

法院在认定占用费时，考虑到出租人未及时采取法律措施防止损失扩大，酌情减轻承租人部分责任，体现出公平原则与诚实信用原则的适用。

4. 为类案提供裁判尺度

本案中法院对违约金进行了合理调整，避免机械适用合同约定的高额违约金，为类似租赁合同纠纷提供了裁判参考。

结语：

本案虽为一起普通房屋租赁合同纠纷，但涉及合同承继、履约证据认定、损失扩大责任等多个法律问题，具有较强的现实意义和指导价值。对出租方和承租方而言，依法履约、及时维权、妥善处理合同终止后的权利义务，是避免纠纷、减少损失的关键。