蔡绍辉主任律师蔡绍辉主任律师
找到律师你就找到了解决问题的办法
小周快结婚了，准备购置一套婚房。
找了好久，小周才看到满意的，当天就与房地产开发公司签订了房屋预售合同。合同约定小周应在签约当日支付房款25万元，于次年同月月底前支付剩余尾款2万元，房地产公司也需要在上述支付尾款时间前交付房屋。
签约后，小周支付了首期房款。可在支付尾款前两个月时，房地产公司法定代表人及股东因涉嫌犯罪被公安机关立案侦查。公司财务资料、银行账户及部分在建项目也被查封了，小周购买房屋所在的小区建设工程停工。
小周呢，害怕房地产公司不能按时交房，所以没有在约定时间前支付尾款，房地产公司也没有交付房屋。
两年后房地产公司才交付了房屋，小周在房屋交付后的第二年支付了尾款。
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之后小周想到购房协议中双方曾约定：如房地产公司逾期交房超过30日而小周要求继续履行合同的，合同继续履行，房地产公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向小周支付已付房款万分之四的违约金。由此小周诉至法院要求房地产公司支付违约金。
小周认为，房地产公司没有按时交房，应当按照约定支付每日万分之四的违约金。
房地产公司则认为逾期交房的原因是小周没有按时支付尾款，根据合同约定，应当等小周付清全部款项后才能进行房屋交接，因此自己没有违约。
对此，小周又表示当初在所购房屋停工停建，房地产公司董事长被刑事调查，帐户被查封的情况下，有理由怀疑公司无法按期交房，可以行使不安抗辩权中止付款。
法院审理后认为，房地产公司的种种情形，客观上属于可能丧失履行债务能力的情形，对此小周可以行使不安抗辩权。
但是，根据法律规定，行使不安抗辩权应当及时通知对方当事人。小周发现房地产公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。
发现房地产公司项目停工、高管被抓，大多数人会本能地捂紧口袋暂停支付尾款，想着万一付了钱却拿不到房子就亏大了。
这其实很好的形容了不安抗辩权一名词的由来——对方可能会丧失交付能力，你当然会不安。
但是不安的同时，也要保持冷静。不安抗辩权是一个需要主动行使的权利，并且行使过程中，需要满足一系列的条件，稍有不慎就可能陷入被动。例如在上面的案例中，小周实际上是完全有理由暂停付款的，但仅仅因为没有及时通知对方，导致不安抗辩权不能成立。
好在这个案件的结果只是小周无法获得违约金赔偿，如果被对方反诉主张逾期付款的违约责任，那真的是得不偿失。
为了避免像小周这样明明占理却得不到支持的情况发生，有必要帮大家梳理一下不安抗辩权的行使条件。
《民法典》
第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百二十八条 当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
则根据上述条文，行使不安抗辩权需要满足下列条件：
行使不安抗辩权的前提是，根据合同约定双方履行义务存在先后顺序，而只有先履行义务的一方对后履行的一方享有不安抗辩权；
履行不安抗辩权的一方需要有确切的证据证明对方存在丧失履行债务能力的情形（不能随便找个借口就说对方丧失履行能力）
行使不安抗辩权的，应及时通知对方，对方提供担保时，应当恢复履行。
另外需要重点强调的是，法律鼓励当事人诚实守信、恪守契约，尽可能顺利地将合同履行完毕。如果滥用或者不规范的使用不安抗辩权，是要承担相应后果的。
在上述法条中也可以看到，没有确切的证据终止履行，或者对方提供担保后不及时恢复履行，都有可能承担违约责任。